Одни из самых важных вопросов, которые интересуют покупателей новостроек: А можно ли покупать эту новостройку ? Рентабельно ли вложить деньги в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?
В ответ от представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется по 214 ФЗ, а не по 215. И все утвердительно кивают головой, а на самом деле понятно ли как именно защищает покупателя ФЗ №214? В чем его отличие от ФЗ №215?
ФЗ №214
- это закон об участии в долевом строительстве, замененном с 1 июля 2019 года на понятие проектное строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, ФЗ №215
- это закон о жилищных накопительных кооперативах. Из этого следуют их отличительные особенности:
Ранее ФЗ 214 оформлялся договором долевого участия, с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. То есть клиент будет оплаччивать строительство своей квартиры не застройщику, а банку. Средства будут содержаться на специальных эскроу-счетах до оконания строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию.
Кроме этого, строительная компания должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства дома. При этом возможность купить квартиру на начальной стадии строительства останется такой же.
Строительные компании будут вкладывать в строительство или собственные средства, или кредиты, взятые в банках.
Эти изменения сведут к минимуму риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь после окончания строительства покупатель обязан принять квартиру согласно акта осмотра.
В ФЗ-214 строго оговорен срок, срок, согласно которому застройщик обязан передать объект строительства, определен конкретный объект проектного строительства, подлежащий передачи на правах собственности, цену, срок ее уплаты, гарантийный срок на строительный объект;
ФЗ 215 предусматривает членство в кооперативе, таким образом и закрепляются отношения между ЖСК и его участниками. Вступление в ЖСК определяется уставом самого ЖСК и Жилищным кодексом РФ, но никак не законом ФЗ 215. Участником ЖСК можно стать после подачи заявления в ЖСК и уплаты вступительного членского взноса и первого паевого взноса. При этом сведения об участнике передаются в государственный реестр юридических лиц.
У участников жилищно-строительного кооператива по уставу могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязательство по уплате членских и вступительных взносы (помимо паевых). Поэтому необходимо внимательно изучать устав и все учредительные документы ЖСК, а также каков порядок и размеры взносов, подлежащих оплате и сам график платежей и т.д.
Какие именно положения закона №214 защищают участника проектного финансирования строительства?
Банк, на счету которого будут размещены средства граждан, будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.
По статье 12.1 ФЗ №214 обязательства застройщика должны обеспечиваться одним из способов:
1) Согласно статьям 13-15 ФЗ №214 залогом,
2) Согласно статье 15.1 ФЗ №214 поручительством
3) Страхованием ответственности на случай банкротства, либо поручительство банка, за невыполнение обязанности по передачи объекта.
Что получает участник договора долевого участия от этих способов обеспечения обязательств?
1) возврат денег, которые внес участник по договору долевого участия или в силу закона №214,
2) оплата убытков, неустойки, штрафа, пени, которые полагаются участнику долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком по передаче прав на объект, а также все выплаты обеспеченные ему договором и (или) федеральными законами.
Заключение договора о приобретении квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член кооператива желает обзавестись жильем, становясь членом кооператива и вложив свои средства.
Подобная форма договора является совершенно законной и более привлекательной по стоимости. Это объясняется отсутствием страхования денежных средств, уплаты НДС, возможностью нанимать менее дорогих подрядчиков (соглашающихся работать за наличный расчет).
При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать и материнский капитал, и брать ипотеку. Дома обычно малой этажности и быстро строятся.
Но рисков при приобретении значительно больше -начиная от отсутствия страховки до невозможности введения объекта в эксплуатацию.
Для участников ЖСК возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. ЖСК может вернуть их лишь при наличии необходимых средств на счету. Если денег там нет – выплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только по уставу кооператива.
Жилищный накопительный кооператив создан гражданами Российской Федерации на добровольной основе. Цель объединения — удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье.
Чтобы урегулировать правовые отношения, был создан Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах».
Суть 215 ФЗ
Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года, а одобрен Советом Федерации спустя два дня того же года.
Закон определяет экономические, правовые и организационные принципы деятельности кооперативов с целью использования денежных средств граждан на строительство или приобретение нового жилья.
О последних изменениях в ФЗ 89 читайте
Краткое содержание Федерального закона № 215:
- Глава 1 — перечисляет общие положения настоящего Федерального закона;
- Гл 2 — раскрывает ликвидацию, создание или реорганизацию кооператива;
- Глава 3 — перечисляет основные положения о работе кооператива, в том числе применение или привлечение денежных средств для приобретения новых жилых помещений;
- Гл 4 — описывает методы управления жилкооперативом;
- Глава 5 — контролирует деятельность объединения и обеспечивает финансовую устойчивость деятельности;
- Гл 6 — перечисляет переходные положения и вступления в силу законопроекта.
Последние изменения в закон «О жилищных накопительных кооперативах» были внесены 3 июля 2016 года.
Последние изменения
Как говорилось выше, последние изменения в ФЗ 215 «О жилищных накопительных кооперативах» были внесены 3 июля 2016 года. В частности, изменения претерпели следующие статьи:
В статье 14 изменилась часть 3. Банк России может потребовать суд ликвидировать кооператив, если были нарушены неоднократные требования, которые были перечислены в настоящем Федеральном законе.
В статье 17 изменился пункт 1 части 1. В нем говорится о том, что если кооператив создал свой персонализированный устав, он должен об этом уведомить саморегулирующую организацию. В частности, должны быть приняты формы участия в кооперативах при наличии подобных документов.
Был изменен пункт 2. В нем говорится о том, что должна быть представлена информация о лицах, которые находятся в составе жилкооператива. Если была создана отдельная организация, которая объединяет жилищные накопительные объединения, то должна быть передана информация о подобной организации.
В статье 20 была изложена часть 3 в новой редакции. В ней говорится о том, что годовой отчет, предварительно созданный кооперативом, должен быть представлен в Банк России или саморегулирующей организацией (если Банк России передал ей полномочия о проведении проверки по финансовой отчетности).
Статья 27
Ч 6 статьи 27 была изменена. Формы участия, которые были установлены настоящим Федеральным законом, могут быть отправлены жилкооперативом в саморегулирующую организацию, чтобы получить заключение в виде официального документа.
П 5 ст 48 был изменен. В нем говорится о том, что член объединения имеет право вносить свое жилье в виде вклада в складочный капитал или другим образом участвовать в создании имущества юридических лиц. Исключением считается создание имущества для саморегулирующей организации в области финансового рынка, которая объединила несколько жилищных накопительных объединений.
Был изменен п 8 ч 1 ст 51. В нем говорится о том, что Банк России может получать от саморегулирующей организации и жилкооперативов копии документов, которые необходимы для оценки предварительно установленных требований по финансовой отчетности.
Ч 1 ст 56 была изложена в новой редакции. В ней говорится о том, что жилищные накопительные кооперативы могут вступать в саморегулирующую организацию, которая объединяет подобные организации. Для этого применяется порядок Федерального закона «О саморегулирующих организациях в сфере финансового рынка». Дополнительно учитываются законодательные акты, которые были приняты Банком России. Документы должны быть приняты в течение 90 дней после наступления одного из следующих случаев:
- Некоммерческая организация получила статус саморегулирующей организации в области финансового рынка;
- Участие в саморегулирующей организации завершено;
- Был создан жилищный накопительный кооператив.
Ниже рассмотрены основные статьи Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»:
Предусматривает ответственность объединения. Кооператив отвечает по собственным обязательствам и принадлежащему ему имуществу. Тем не менее, он не отвечает по обязательствам своих членов.
Статья 7 ФЗ 215
В ст 7 перечислены права членов кооперативов:
- участвовать в их деятельности и выдвигать свою кандидатуру на управляющие должности;
- соглашаться или быть против приобретений для объединения;
- пользоваться положенными льготами;
- запрашивать у управляющего интересующую информацию;
- завещать или передать в безвозмездное пользование свой пай;
- при передаче своей доли получить денежные средства;
- претендовать на положенное по закону жилое помещение.
Скачать закон о жилищных накопительных кооперативах
Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» регулирует отношения, связанные с деятельностью организаций, порядок их создания и права и обязанности участников. Чтобы детальнее ознакомиться с последней редакцией ФЗ, скачайте ее по .
Покупка жилья для многих людей считается специфическим и сложным процессом. Нередко у них просто отсутствуют средства для такого приобретения. При таких условиях часто люди вынуждены оформлять ипотеку на достаточно длительный период времени под высокие проценты. Прекрасной альтернативой считается вступление в жилищно-накопительный кооператив. Данная организация создается гражданами, желающими возвести многоквартирный дом или несколько аналогичных строений. Каждый вкладчик перечисляет в течение некоторого периода нужную сумму средств для покупки квартиры. Вступление в такой кооператив обладает многими плюсами, хотя не лишен процесс некоторых недостатков.
Преимущества сотрудничества
Если гражданин выбирает для покупки жилья жилищный кооператив, то он может пользоваться действительно многочисленными плюсами. К ним относится следующее:
- взносы по размерам намного меньше, чем в итоге приходится переплачивать по ипотечному кредиту, причем даже при условии льготного кредитования;
- пайщики могут выбрать квартиру в разных домах, причем не только в тех, которые располагаются в городе, но и в строениях, имеющихся в других населенных пунктах;
- для вступления в кооператив не требуется подготавливать многочисленную документацию, что необходимо при оформлении крупного ипотечного займа;
- уровень защиты считается высоким, поэтому даже если кооператив по разным причинам будет признаваться банкротом, то жилье будет продаваться на специализированных торгах, где пайщики могут его выкупить с учетом ранее перечисленных взносов;
- гибкость таких кооперативов считается высокой, так как если по разным основаниям ухудшится материальное положение пайщика, поэтому он не сможет полноценно вносить взносы, то руководители предприятия могут помочь гражданину путем продажи ему другой недвижимости;
- дополнительно при ухудшении финансового состояния пайщика может увеличиваться срок рассрочки;
- кооперативы не обращаются к ЦБ для получения заемных средств, так как используются исключительно деньги пайщиков, поэтому устанавливаются платежи без учета текущего размера ставки рефинансирования.
Таким образом, за счет такого кооператива могут граждане решать сложный жилищный вопрос. Но при этом важно грамотно подходить к выбору самой организации, чтобы она была надежной и проверенной.
Минусы сотрудничества
Использование услуг организации обладает не только плюсами. Выделяются некоторые значимые минусы данного процесса, поэтому покупка жилья за счет кооператива обладает недостатками:
- выбранный жилой объект станет собственностью гражданина исключительно после того, как им полностью будут перечислены все взносы;
- если по каким-либо причинам ухудшится материальное положение пайщика, поэтому он не сможет вносить положенные платежи, то им не будет получено жилье;
- для первоначального вступления в организацию необходимо выплачивать первоначальный взнос, причем он обычно является значительным, поэтому нередко составляет даже 50% от стоимости выбранного объекта, но не все граждане могут накопить такую сумму;
- ожидать окончания строительства и поселения в жилье придется достаточно долго, причем данный процесс зависит от того, какое количество пайщиков вступает в кооператив.
Выбирать следует крупные и развитые организации, которые пользуются спросом среди многочисленных пайщиков.
ЖНК плюсы и минусы имеет значимые, поэтому целесообразно становиться пайщиком при наличии крупной суммы средств, а также при уверенности, что выбранная организация является надежной. Дополнительно надо уделить много внимания выбору самого жилья, так как кооперативы предлагают обычно несколько вариантов.
Перед вступлением в определенную организацию следует изучить ее репутацию. Оптимально читать о жилищно-накопительных кооперативах отзывы от бывших дольщиков, чтобы узнать обо всех подводных камнях и особенностях сотрудничества.
Законодательное регулирование
Деятельность таких кооперативов регулируется на законодательном уровне. Основная информация содержится в ФЗ № 215. Данный закон был принят еще в 2004 году. В нем прописываются правовые основы работы предприятия, а также приводятся экономические и организационные аспекты деятельности.
Самой важно информацией в ФЗ № 215 является следующее:
- приводятся права и обязанности, которыми наделяются все граждане, становящиеся членами кооператива;
- указывается порядок и правила открытия организации;
- перечисляются нюансы ликвидации ЖНК и реорганизации учреждения;
- прописывается, как должна вестись деятельность кооператива, а также как должны использоваться средства, получаемые от пайщиков.
Все кооперативы должны заниматься исключительно той работой, которая прописывается в законе. Создаются жилищно-накопительные кооперативы бессрочно, поэтому отсутствуют сведения об ограничениях в сроке их существования. По своим обязательствам организация отвечает всем имуществом, которое ей принадлежит, но при этом не отвечает фирма по обязательствам своих участников. На основании положений ФЗ № 215 разрешается предприятиям открывать счета в банках. Дополнительно должны иметься реестры на каждого участника.
Что включается в реестр?
При открытии кооператива привлекаются новые пайщики. В отношении каждого нового участника формируется специальный реестр. В него обязательно включаются сведения:
- Ф.И.О. нового члена организации;
- информация из паспорта или другого документа, с помощью которого происходит удостоверение личности гражданина;
- номер телефона или другие контактные данные;
- другая информация, которая перечисляется в уставе.
Основным условием создания жилищно-накопительного кооператива выступает то, что число участников должно быть равно 50.
Как регистрируется организация?
Процесс регистрации кооператива считается простым и быстрым. Для этого выполняются последовательные действия:
- первоначально требуется собрать нужное количество участников будущего кооператива, которые желают получить свое жилье для постоянного проживания;
- проводится общее собрание, на котором принимается решение об открытии компании;
- правильно формируется протокол такого решения, содержащий решение участников;
- формируется устав будущей организации;
- собираются дополнительные документы для регистрации;
- бумаги передаются в ФНС для регистрации, для чего придется уплатить пошлину;
- вносятся соответствующие сведения в ЕГРЮЛ.
Как только будет пройдена регистрация, компания начинает свою непосредственную деятельность, направленную на создание квартир, которые выдаются дольщикам после выплаты всего взноса. Допускается объединять несколько небольших кооперативов в одну крупную компанию.
Как правильно создать устав?
Основным учредительным документом такой организации выступает устав. Он может формироваться по разным образцам. Устав жилищно-накопительного кооператива должен включать сведения:
- наименование юридического лица, представленного кооперативом;
- род деятельности предприятия;
- адрес места расположения компании;
- контактные данные ЖНК;
- размер паевого первоначального взноса для всех участников;
- обязанности, которыми наделяются все члены объединения;
- указывается, что все граждане обладают субсидиарной ответственностью, поэтому обязаны покрывать совместно все убытки, возникающие в процессе работы предприятия.
Выбрать можно разные правовые формы, например, ООО или ОАО. Для этого учитывается, является ли деятельность коммерческой или некоммерческой.
Коммерческий или некоммерческий кооператив?
Наиболее часто выбирается открытие коммерческой организации. Правление кооператива реализует деятельность с целью получения прибыли. Все инвесторы могут пользоваться своими денежными ресурсами, которые направляются на возведение жилого объекта.
Как только будет возведен многоквартирный дом, открываются торги, на которых продаются жилые помещения, что позволяет частично возместить все понесенные затраты. Нижние этажи сдаются в аренду, причем именно такая деятельность в большинстве случаев приносит самую высокую прибыль. Дополнительно парковки или прилегающая к дому территория могут сдаваться в субаренду.
Может открываться и некоммерческий жилищно-накопительный кооператив. Работа такой компании не направлена на получение прибыли, поэтому основной целью выступает обеспечение всех участников оптимальными для проживания жилыми помещениями. За счет участия в таком объединении решается жилищный вопрос граждан. Участниками становятся только люди, нуждающиеся в жилье. Они обычно являются инициаторами создания кооператива, поэтому представлены членами правления.
Что делать после регистрации?
Как только в ФНС будет получено св-во о регистрации, требуется дополнительно уведомить об этом ПФ и другие государственные фонды.
Для расчетов с участниками открывается расчетный счет в банке. Начинается непосредственный сбор средств, которые далее направляются на покупку или возведение жилых строений.
Как происходит управление кооперативом?
Может при необходимости привлекаться для управления соответствующая управляющая компания.
Обязательно организуется правление, предназначенное для управления кооперативом. Из числа участников, входящих в правление, выбирается председатель. Он наделяется многочисленными полномочиями. Председатель кооператива занимается наймом работников в штат.
В организации, кроме председателя, должен быть трудоустроен бухгалтер и паспортист, а также технический персонал. Жильцы одного дома дополнительно могут принять решение о выделении ставки консьержу или дежурному. Организация составляет договор с ЧОП для организации охраны объекта.
Все остальные члены кооператива могут действовать активно даже при наличии председателя. Они регулярно принимают участие в собраниях, а также на безвозмездной основе организуют деятельность предприятия. Могут принимать решение относительно необходимости реконструкции строения или проведения ремонта здания.
Правила вступления
Многие люди осознают ценность и выгодность приобретения жилья именно с помощью таких накопительных кооперативов. Чтобы стать членом кооператива, требуется осуществить достаточно сложную юридическую процедуру. Для этого необходимо наличие разрешения от других участников.
По ФЗ о жилищных накопительных кооперативах для вступления в такую организацию выполняются действия:
- первоначально формируется заявление на вступление в объединение;
- оно передается председателю, после чего данный документ рассматривается членами кооператива;
- допускается принять в организацию любого гражданина, возраст которого больше 16 лет, но несовершеннолетние люди должны удостоверять свое заявление у родителей или опекунов;
- лицо, желающее стать членом объединения, должно изучить все положения устава, а также оно оповещается о размере первоначального взноса;
- далее выполняется процесс согласования, для чего проводится собрание жильцов;
- каждый участник может высказаться относительно необходимости принятия нового члена;
- проводится голосование, по результатам которого решается, будет ли заявитель принят в кооператив, причем обязательно требуется открытое голосование;
- результат данного голосования закрепляется специальным актом, после чего формируется протокол;
- составленные документы сохраняются на предприятии в течение пяти лет, так как именно на основании них доказывается, что новый член организации может оформить на себя имущество и вносить разные средства на счет организации.
Как только заявитель становится членом кооператива, то он получает право распоряжаться имуществом, принадлежащим компании. Это обусловлено тем, что он совместно с другими жильцами становится владельцем дома. Поскольку используется совместная форма владения, каждый человек должен ответственно подходить к использованию имущества и прилегающей территории. Дополнительно требуется вести реестр каждого члена кооператива, где будет регистрироваться прибытие и выбытие граждан.
Какими правами и обязанностями наделяются члены организации?
При создании такого объединения все члены наделяются определенными правами и обязанностями, о которых должны знать граждане. К основным правам относятся:
- распоряжение общим имуществом;
- участие в собраниях для решения многочисленных вопросов, имеющих отношение к строениям;
- приобретение жилья для личного пользования, для чего требуется выплатить полный размер взноса;
- выбор участников кооператива, входящих в правление;
- занятие разными видами деятельности, направленными на управление общим имуществом;
- наличие права голоса, позволяющего управлять объединением;
- решение вопросов относительно необходимости проведения ремонта или реконструкции строения;
- использование разных льгот, предусмотренных уставной документацией;
- распределение доходов, полученных в результате деятельности объединения;
- получение сведений о том, каковы результаты работы предприятия;
- продажа, дарение, обмен или наследование имущества, если оно принадлежит гражданину на праве собственности;
- если выходит человек из кооператива, то он может потребовать возвращения своих средств, уплаченных в виде взносов;
- грамотно оформленные жилые объекты передаются по наследству.
Но при этом у каждого члена кооператива имеются некоторые обязанности. К ним относится то, что они должны следовать всем правилам, перечисленным в уставной документации. Все распоряжения, принимаемые на собрании, являются обязательными для исполнения. Непременно выплачиваются все взносы, размеры которых прописываются в уставе. За строение каждый участник несет материальную ответственность, так же как и за другие общие объекты или прилегающую территорию. Если возникают непредвиденные ситуации, то все члены кооператива несут риски в пределах имеющихся накоплений.
Как выплачивается пай?
Все взносы, которые вносятся на счет объединения, являются паевыми. Особенности жилищно-накопительных кооперативов заключаются в том, что участник может стать владельцем жилого объекта только после окончательной выплаты данного пая.
При первоначальном вступлении в объединение надо перечислить кооперативу вступительный взнос, причем нередко его размер равен половине стоимости квартиры. Далее периодически вносятся дополнительные паевые выплаты до того момента, пока не будет перечислена компании вся стоимость объекта.
Размер пая устанавливается при открытии предприятия, после чего данная информация вносится в учредительные документы. До погашения пая владельцем квартиры выступает организация, поэтому она может ею распоряжаться и пользоваться.
Таким образом, жилищные кооперативы считаются востребованными организациями, деятельность которых регулируется положениями ФЗ №215. Приобретение квартир с помощью таких объединений обладает многими неоспоримыми плюсами, хотя имеются у такого решения и некоторые минусы. Каждый человек, планирующий покупку недвижимости таким способом, должен тщательно оценить все нюансы данного процесса. Учитывается необходимость при вступлении в кооператив сразу внести первоначальный взнос, который обычно равен половине стоимости квартиры.
Кроме того, что сроки сдачи затянули на год, так и сейчас дом до сих пор не присоединили к коммуникациям и не передали управляющей компании. И самое сложное в этом – повернуть ситуацию в свою сторону. Вернуть деньги практически невозможно. Как и найти покупателя на такую квартиру.
Виной всему строительство Жилищного кооператива по 215 ФЗ
. Именно по нему обычно ЖСК ведут строительство. А это изначально – отсутствие каких-либо гарантий.
Основные пункты, которые в корне отличаются от тех, по которым действуют застройщики при долевом строительстве. Изначально, ЖСК имеет специфическую судебную практику по разрешению споров между членами ЖСК. Первоначально, Жилищные кооперативы имеют право действовать вне рамок 214 ФЗ. Что это означает?
Помимо стоимости квадратных метров, придётся заплатить вступительные взносы, которые могут вырасти до 5 процентов от стоимости квартиры. При этом, членские взносы жилищный кооператив имеет право взимать не только на содержание объекта, но и на его достройку, если вдруг деньги закончатся.
Отдельный разговор о договоре. По 214 ФЗ застройщик оформляет всего один договор, к которому могут быть приложения и дополнительные соглашения. В которых прописываются и сроки строительства, и стоимость объекта, и штрафные санкции. Пайщик ЖСК помимо договора обязан подписывать устав
. Нормативные положения которого не имеют ничего общего с нормами гражданского обязательственно
И что главное – приобретая квартиру через ЖСК, на закон «О защите прав потребителей», рассчитывать не стоит
. Он просто не применим. Поэтому, покупатель недвижимости через ЖСК юридически намного меньше защищен, чем дольщик, приобретающий квартиру у застройщика.
Поэтому, покупая недвижимость, в первую очередь нужно обращать внимание на то, по какому закону ведётся стройка. Предварительно, узнать о законности объекта можно на сайте администрации Краснодара. Объекты, строящиеся с нарушением, можно увидеть на интерактивной карте пройдя по ссылке Самострои Краснодара . Но, даже не обнаружив там объект, стоит уточнить информацию о законности стройки по телефонам 218-91-32 и 218-91-05.
Невозможность использования ипотеки для покупки собственного жилья широкими слоями населения привела к законодательной разработке альтернативных вариантов, позволяющих привлекать на эти цели не банковский капитал, а собственные средства лиц, желающих приобрести квартиру.
В основу механизма финансирования был положен международный опыт, накопленный, в первую очередь, в Германии, и советский – при создании касс взаимопомощи.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Структуры, призванные помочь гражданам купить жилье на альтернативных ипотеке условиях, получили название «жилищные накопительные кооперативы» (ЖНК), деятельность которых регулируется Федеральным законом № 215-ФЗ от 30.12.2004.
Какие отношения регулирует закон?
Закон очерчивает юридические, организационные и экономические аспекты деятельности юридических лиц, создаваемых для аккумулирования и использования средств населения на строительство или покупку жилья.
Принимая участие в финансировании, гражданин становится членом кооператива, приобретая, в том числе, права и обязанности по участию в управлении организацией, что по замыслу законодателя должно стать главным страховым инструментом защиты его прав.
ФЗ № 215 регулирует:
- алгоритм создания ЖНК, его реорганизации и ликвидации;
- основные принципы работы и механизмы страхования финансовой устойчивости;
- права и обязанности членов кооператива и органов управления;
- меры государственного контроля и гарантии защиты интересов граждан.
ЖНК получил следующие возможности:
- привлекать финансовые средства граждан, являющихся членами кооператива;
- приобретать жилье на деньги пайщиков;
- участвовать в строительстве в роли застройщика или дольщика;
- привлекать заемные средства в объеме не более 40% от стоимости имущества, принадлежащего кооперативу.
Основная идея, заложенная в законе, – дать нормативные возможности для объединения финансовых ресурсов граждан с целью приобретения ими жилых помещений.
Основные положения
Структурно закон состоит из шести глав и выстроен следующим образом:
- Глава 1 содержит общие положения. Описывает регулируемые нормативным актом отношения, дает расшифровку используемых понятий, а также устанавливает основные положения о ЖНК, его членах, учредительных документах и порядке взаимодействия пайщиков и юридического лица.
- Глава 2 определяет процедуры и механизмы создания, реорганизации, а также ликвидации ЖНК. В частности, установлено, что количество членов кооператива должно быть в пределах от 50 до 5000 человек. Возможность реорганизации ограничена преобразованием в ЖК, ЖСК или ТСЖ. Определено, что надзор за деятельностью организации возлагается на ЦБ РФ, который ведет реестр таких юридических лиц.
- Глава 3 посвящена основным положениям работы кооператива по привлечению и использованию денежных средств на приобретение жилых помещений. Это ключевой раздел закона, детально прописывающий порядок деятельности и регламентирующий взаимоотношения кооператива и его членов, покупку и передачу жилья, механизмы выселения при прекращении членства, раскрытию информации, отчетности и другим существенным вопросам.
- Глава 4 описывает управление кооперативом. В ней определено, что высшим органом управления является общее собрание членов, прописан порядок его созыва и очерчен круг входящих в компетенцию вопросов, изложены требования к работе правления и генерального директора, а также установлена ответственность должностных лиц организации за понесенные убытки.
- Глава 5 посвящена вопросам обеспечения финансовой устойчивости ЖНК и надзора за его деятельностью. Это важнейший раздел закона, вводящий ограничения деятельности, критериифинансовой устойчивости и механизмы контроля, а также устанавливающий ответственность за неисполнение обязательств, требования по аудиту. Кроме того, здесь прописаны полномочия Центробанка по осуществлению надзорных функций.
- Глава 6 имеет название «Переходные положения и вступление в силу настоящего Федерального закона». Нормативно-правовой акт выпущен в конце 2004 года, поэтому за истекший период содержащиеся в разделе статьи потеряли актуальность и, интереса для рядового пользователя не представляют.
Ключевые статьи Закона, описывающие порядок вступления в кооператив, а также права и обязанности, возникающие при этом, приведены в таблице.
| Ключевые моменты | Статьи |
| Вступление в ЖНК | Статья 5 |
| Права члена кооператива | Статья 7 |
| Ответственность и обязанности члена кооператива? | Статьи 6, 8 |
| Прекращение членства или исключение из ЖНК | Статьи 9, 10, 31, 32 |
| Участие в управлении | Статьи 34–41 |
| Доступ к информации | Статьи 18–21 |
| Оплата паевых и членских взносов | Статьи 24, 25, 27, 47 |
| Приобретение (строительство) жилья, право пользования и переход права собственности | Статьи 28–30 |
В законе о жилищно-накопительных кооперативах можно выделить следующие основные моменты:
- в названии юридического лица должны в обязательном порядке содержаться слова «жилищный накопительный кооператив»;
- основной вид деятельности – приобретение жилья для членов ЖНК;
- обязательность регистрации членов кооператива в ЕГРЮЛ;
- ограничение количества членов кооператива (от 50 до 5000 человек).
- надзор со стороны Центробанка;
- разделение банковских счетов по хозяйственной деятельности и покупке жилья;
- обязательный ежегодный аудит;
- возможность выхода и возврата паевых взносов.
Закон запрещает ЖНК совершать следующие действия:
- выдавать займы как физическим, так юридическим лицам;
- осуществлять дарение;
- быть поручителем по обязательствам пайщиков и третьих лиц;
- вкладывать принадлежащие кооперативу активы в уставные капиталы или имущество других юридических лиц, кроме саморегулируемых организаций, объединяющих ЖНК.
В соответствии с законом, членом кооператива может стать любой гражданин России, которому исполнилось 16 лет.
Из документов потребуется только паспорт, а также свидетельства ИНН и государственного пенсионного страхования. Прочие документы, требуемые банку для выдачи ипотеки, в данном случае не нужны.
Член кооператива при вступлении должен определиться, какую квартиру он хочет купить или построить, и указать это в заявлении.
В результате будет подписан документ, который определит, какова величина паевого взноса, в какой срок и какими долями его надо выплачивать.
Наиболее часто встречающиеся после прочтения ФЗ о жилищных накопительных кооперативах граждан вопросы и ответы на них приведены в таблице.
| Вопрос | Ответ |
| Когда можно получить право пользования жильем? | Не ранее двух лет после вступления в кооператив и при условии оплаты не менее 30%. |
| Когда право собственности на квартиру перейдет от ЖНК пайщику? | После выплаты паевого взноса в полном объеме. |
| Какова сумма вступительного и периодических членских взносов? | Определяется каждым ЖНК самостоятельно. |
| Какими долями надо оплачивать паевой взнос? | Зависит от выбранной формы участия и определяется при вступлении в кооператив. |
| Какой максимальный срок погашения ссуды? | Полтора периода первичного накопления. Последний по закону составляет не менее двух лет, поэтому чаще всего максимальный срок равен трем годам. |
Обычно член кооператива получает право на получение квартиры по истечении двух лет. Если он оплатит к тому времени половину взноса, то выделяемая ему ссуда должна быть беспроцентной.
При меньшей цифре (от 30 до 50%) часть суммы (максимум 20%) ЖНК будет не вправе покрывать из средств пайщиков. Организации будет необходимо взять для этой цели кредит, обязанность по погашению процентов которого ляжет на ее члена.
На практике большинство жилищно-накопительных кооперативов, не желая связываться с банками или не имея возможности получить деньги на льготных условиях, предпочитают схемы предоставления жилья после оплаты не менее половины его стоимости, что также допускается законом.
Спорные моменты и недостатки
Мировая практика показывает, что ЖНК отлично работают в условиях стабильной экономики. При галопирующей инфляции и непрогнозируемой динамике цен на жилье у подобных организаций могут возникнуть сложности, которые приведут к невозможности исполнения им обязательств перед пайщиками.
Для того чтобы такая организация нормально функционировала, должны соблюдаться два условия:
- регулярное поступление взносов на содержание аппарата и осуществление регулярных платежей;
- возвращаемых заемщиками средств должно хватать для выдачи новых ссуд.
Если рынок стабилен, то подобных проблем не возникает, и система прекрасно функционирует.
Кризис может вызвать отток пайщиков, что приведет к невозможности содержать требуемый управленческий штат. А рост цен потребует увеличения паевых взносов, чтобы покрыть дефицит бюджета, предназначенного для выдачи ссуд.
Пока рынок накопительной кооперации развит слабо. По данным Центробанка, на текущую дату зарегистрировано всего 86 таких организаций, причем 20 из них находятся в стадии ликвидации.
К недостаткам ЖНК можно отнести:
- довольно большие затраты на членские взносы, теряемые при выходе из кооператива;
- требуется ждать не менее двух лет с момента вступления в организацию до получения займа и соответственно приобретения квартиры;
- права на недвижимость принадлежат не пайщику, а ЖНК, пока человек полностью не рассчитается по ссуде, а значит, существуют риски потерять жилье из-за недобросовестных действий или ошибок руководства кооператива.
Первые два пункта являются своеобразной и невысокой платой за использование альтернативных источников финансирования, если проводить сравнение с ипотечным кредитованием.
Последний недостаток можно нивелировать выбором надежного ЖНК и активным участием в его работе.
Следует отметить, что подобные схемы финансирования предназначены для людей с активной жизненной позицией – никакой Центробанк не проконтролирует работу правления кооператива лучше самих пайщиков.
Информация об изменениях и дополнениях
За время существования ФЗ претерпел незначительное количество изменений и дополнений.
Самые важные корректировки были внесены 23.07.2013. Связаны они с тем, что ФСФР России, на которую был возложен контроль над деятельностью ЖНК, была упразднена, а ее функции перешли к ЦБ РФ.
При этом термин «контроль» был заменен на «надзор». Это не просто игра терминами, а существенное изменение взаимоотношения между представителем государства – Центробанком и проверяемой организацией – жилищным накопительным кооперативом.
