ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ
ГОСТ Р 51773-2009 «Услуги торговли. Классификация предприятий торговли».
Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.
Первоначально выделились районные (neighborhood), окружные (community) и региональные (regional) ТЦ. Позже добавились микрорайонный (convenience centers), суперрегиональный центр (super regional centers) и различные менее общепринятые типы центров. Для каждого типа ТЦ присущ свой парковочный индекс, определяемый его Концепцией и рассчитываемый, исходя из необходимого количества парковочных мест на 100 м. арендной или общей площади.
Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определятся составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра.
Концепция торгового центра должна отражать следующее:
- Целевые группы покупателей (Портрет покупателя)
- Тип торгового центра
- Состав арендаторов (якоря, мини-якоря, сопутствующие)
КЛАССИФИКАЦИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ
Микрорайонный торговый центр (Convenience center)
Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).
Районный торговый центр (Neighborhood center)
Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте. Примером районного торгового центра является "Европа", "ГУМ-Прага", "Магнит".
Окружной торговый центр (Community center)
Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором "мягких" товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазин(-ы). Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. Типичным примером окружного торгового центра является "Глобал Сити", "Золотой Вавилон".
Суперокружной торговый центр (Super community center)
Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90000 кв.м. В результате, окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.
Существует разновидность суперокружного торгового центра - Пауэр центр (power center) . Он содержит, по крайней мере, 4 якоря, специфичных для данной категории площадью более 1900 кв. м. Такими якорями являются "жесткие" товары: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center сочетает в себе узко направленных "убийц категорий" (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85 % общей арендуемой площади.
Региональный торговый центр (Regional center)
Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м - 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более. Типичным примером регионального торгового центра является "Рамстор-Сити".
Суперрегиональный центр (Super regional center)
Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек. Типичным примером суперрегионального торгового центра является "МЕГА".
Специализированные торговые центры (Specialty centers)
Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить словом специализированные, то есть это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные торговые центры в широком смысле - это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанных в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов - гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел - как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь статус специализированного.
Специализированные торговые центры часто разделяют по темам:
- Развлечение (Entertainment)
- Торговля и Развлечения (Retail-Entertainment)
- Скидки (Off-price)
- Товары для дома (Home improvement)
- Стрип-центр (Strip Center)
- Исторический (Historic)
- Мегамолл (Megamall)
- Стиль жизни (Lifestyle)
Также выделяют несколько типов:
- Фестивал-центр (Festival Center) - якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Примером такого центра может являться "Охотный ряд".
- Торгово-общественный центр - якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров. Примером такого центра может служить Центр Международной торговли на Красной Пресне.
- Торговый центр Моды (Fashion Center) - якорем, в данном центре, является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах. Типичным центрами моды являются "Петровский Пассаж", "Галерея Актер".
- Аутлет-центр (Outlet Center) - в данных центрах торговлю осуществляют предприятия-производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В качестве сопутствующий операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города.
- Пауэр-центр (Power Center) - в его состав входят 4 и более специализированных оператора розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Примером такого центра может являться "Вэймарт".
Данная классификация торговых центров была разработана Urban Land Institute (ULI), переведена и адаптирована для применения в современных условиях развития форматов розничной торговли в России группой экспертов под руководством Елены Флоринской.
Торговые зоны
Торговая зона (Trade Area, Catchment Area) - географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.
Границы торговой зоны торгового центра, определяются такими факторами, как:
- тип торгового центра;
- пешеходная и транспортная доступность;
- естественные или искусственные физические препятствия;
- наличие конкурентных объектов;
- плотность населения и др.
Обычно выделяют три концентрические зоны влияния:
- Первичная торговая зона - это географический сегмент, где проживает 70-80% от общего числа регулярных покупателей или так называемая "опорная" группа. Для городов важным является время пешеходной доступности.
- Вторичная торговая зона занимает большую территорию - на нее приходится 15-20% покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.
- Третичная (Периферийная) торговая зона - это максимальная территория, с которой покупатели притягиваются к торговому центру. Их число может составлять 5-10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей приезжающих из этой зоны принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.
Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.
Якорь
Якорь (Anchor) - крупный, как правило сетевой, оператор розничной торговли с известным брэндом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади и привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей. В качестве якоря могут выступать и предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания - фуд-корт, предприятия услуг - кинотеатр и т.д.). Так же фунцию якоря могут выполнять имидж места, некоммерческие объекты - памятники архитектуры и др.
Классификация торговых и складских помещений
Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.
В предыдущем выпуске нашего журнала мы приводили параметры, по наличию или отсутствию которых присваивается класс офисным помещениям. Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой и складской недвижимости.
ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Киоск –самый дешевый вид торговых площадей
При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
Масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
Товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
Основной потребитель;
Инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
Расположение;
Архитектура и отделка, планировочные решения;
Паркинг;
Управление зданием, охрана.
Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:
I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
VI - павильоны и киоски;
VIII - бутик;
IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.
Как видим, данные параметры, по которым проводится классификация, четко определены. Но риэлторские и консалтинговые организации до сих пор не пришли к общему решению, какие именно параметры должны быть присущи тому или иному классу.
В настоящее время вряд ли возможен поиск помещения лишь с указанием класса, который вас интересует. По совету заместителя директора Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость" Элины Заниной, "обращаться за первоначальной информацией о недвижимости нужно к специалистам, чтобы определить, насколько реальна заявка, в какие сроки ее можно исполнить, круг специалистов, работающих в этом направлении, возможные затраты. А решение всегда остается за предпринимателем. Если отбросить местоположение как основополагающее и техническое состояние как одно из требований, то для магазина первоначально анализируются покупательские потоки, средний чек и все, что с этим связано, конкурентное окружение".
СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Со складскими помещениями все значительно проще. Единой, всеми признанной классификации здесь тоже нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию, предложенную еще в 2004 году агентством Swiss Realty Group.
Компания выделила семь классов. К первому ("А") классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.
Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу "А". Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.
СТОИМОСТЬ
Класс, к которому относится складское или торговое помещение, - один из основных показателей, влияющих на стоимость квадратного метра и арендную ставку. Выбор - покупать или арендовать - совершается с учетом класса и исходя из целей и специфики бизнеса.
По словам Элины Заниной, "если рассматривать торговые центры, то в большинстве случаев выгоднее арендовать помещения, тем более если товар бутиковый. Если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс".
PRO-СПРАВКА
Основные требования к складским помещениям класса "А":
Расположение на основных транспортных магистралях. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.
Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.
Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.
Высокая проектная нагрузка на поверхность пола, дающая возможность применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабелеры), максимально используя высоту стеллажей.
Редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.
Одни и более погрузочно-разгрузочные ворота на каждую 1000 кв. м склада и обособленная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов, обеспечивающие максимально быструю разгрузку и загрузку грузового транспорта.
Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность ее установки).
Отопление.
Автономные системы тепло- и водоснабжения.
Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами (или позволяющие их устанавливать).
Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленения), составляющая не менее 40% от площади складского комплекса.
Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).
Торговые помещения:
Для классификации торговых помещений используют следующие параметры:
· масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
· товарная специализация: смешанные (все виды товаров); универсальные (все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
· основные целевые группы потребителей;
· инфраструктура и сервис (наличие банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
· расположение;
· внешняя и внутренняя отделка, планировочные решения;
· возраст здания;
· паркинг;
· управление зданием, охрана.
Также необходимо учитывать следующее: удельная цена (за 1 кв.м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на данной торговой площади.
Приведенные параметры являются основой для выявления класса торгового помещения. Выделяют следующие 10 классов:
I - торгово-развлекательные комплексы, торговые комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
III - супермаркеты и универсамы;
IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
V - универмаги, гастрономы, промтоварные магазины и т.п.;
VI - павильоны и киоски;
VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки";
VIII - бутики;
IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, а именно первые этажи и подвалы жилых домов. Бутики, несмотря на наличие класса, все-таки стоят особняком в классификации торговых площадей.
Очевидно, что данная классификация достаточно понятна и удобна, но как было сказано выше – она не универсальна. Поэтому, на сегодняшний день, поиск помещения лишь с указанием интересующего вас класса вряд ли возможен.
Зачастую отделы развития крупных ритейлов и розничных сетей имеют свои специальные анкеты на помещения с интересующими их параметрами, по которым впоследствии отдел развития продолжает работу над объектом или же отказывается от него.
Таким образом, для получения реального представления об объекте и за первоначальной информацией о нем лучше обратиться к специалистам, которые приведут вам технические характеристики объекта, покупательские потоки, конкурентное окружение и т.п.
Складские помещения:
Наиболее удобную классификацию сектора складской недвижимости еще в 2004 году предложило агентство Swiss Realty Group. Предложенная классификация достаточно четко отражает ситуацию на российском рынке складской недвижимости, и определяется семью классами: “А”, “В”, “С”, “D” – основные и “А-”, “В+”, “С-” - промежуточные.
Класс “А” . Это современные складские комплексы (логопарки), построенные с учетом будущей складской деятельности. Склады класса “А” обладают территорией, достаточной для отстоя и маневрирования большегрузных фур и расположены на основных магистралях, обеспечивающих хороший подъезд. Такие склады оснащены оборудованием, необходимым для адаптации под любые виды товаров и обеспечивающим высокую скорость грузооборота и гарантии сохранности. Само здание комплекса построено по современным технологиям с использованием высококачественных материалов.
Классы ниже класса “А” характеризуются отсутствием некоторого числа определенных параметров, присущих высшему классу, а именно:
· Географическое расположение. Обязательно наличие в непосредственной близости транспортных магистралей, а также удобный подъезд на территорию склада.
· Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее устанавливать любое складское оборудование, в том числе многоярусные стеллажные системы.
· Плоские бетонные полы с современным антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.
· Высокая проектная нагрузка на поверхность пола, допускающая применение тяжелой погрузочной техники (высотные штабелеры) и позволяющая максимально использовать высоту потолка для размещения стеллажей.
· Конструкторская планировка склада, которая позволяет оптимально размещать стеллажи и планировать организацию рабочего персонала и движение погрузочной техники.
· Одни и более погрузочно-разгрузочные ворота на каждую 1000 кв. м склада и специальная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов, обеспечивающие максимально быструю разгрузку и загрузку грузового транспорта.
· Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность ее установки).
· Отопление. Автономные системы тепло- и водоснабжения.
· Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами (или позволяющие их устанавливать).
· Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленения), составляющая не менее 40% от площади складского комплекса.
· Привлекательное внешнее оформление комплекса (отделка современными фасадными системами, современное остекление).
Класс “В” - это склады, возведенные еще в 70 - 80-х годах, характеризующиеся структурой логистики и состоянием, свойственных плановой экономике. На начальном этапе своей эксплуатации часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
Класс “С” – это помещения, изначально не приспособленные под складскую деятельность, например, бывшие производственные площади, автобусные и таксомоторные парки. Таким помещениям необходим капитальный ремонт, включающий частичное или полное техническое переоборудование: врезание дополнительных ворот, создание рамп и пандусов, улучшение покрытия пола, системы отопления, систем охраны и пожаротушения.
Класс “D” – это помещения, занятые под складские нужды, но в корне не подходящие для этого. Ценность таких помещений составляет лишь территория, на которой они расположены, поэтому с финансовой точки зрения такие объекты выгоднее снести, построив на их месте современные складские комплексы.
Промежуточные классы “А-”, “В+”, “С-” характеризуются отсутствием двух-трех ключевых параметров, необходимых для площадей соответствующего основного класса.
^ 1. Классификация торговых зданий и сооружений и требования, предъявляемые к ним
Основными признаками, по которым классифицируют торговые здания и сооружения, являются:
Капитальность сооружения;
Особенности объемно-планировочного решения;
Материал наружных стен.
По капитальности все торговые здания и сооружения делятся на два вида - капитальные (предназначенные для размещения магазинов) и облегченные (для устройства мелкорозничных торговых предприятий, в том числе используемых в качестве филиалов крупных магазинов).
В зависимости от особенностей объемно-планировочного решения торговые здания могут быть отдельно стоящими, встроенными, встроенно-пристроенными, пристроенными и образующими торговые центры. При этом здания бывают одноэтажные и многоэтажные, с цокольными и подземными этажами или без них.
Магазины, расположенные в одноэтажных зданиях без подземных этажей, более предпочтительны: в них отсутствует необходимость устройства лестниц и применения лифтов для перемещения товаров, более удобны они и для покупателей. Однако такое размещение магазинов, особенно крупных, не всегда возможно, особенно в районах с плотной застройкой. Поэтому в городских условиях преобладает строительство многоэтажных магазинов. Наличие подземных и цокольных этажей позволяет разместить в них технические помещения, а иногда и торговые залы (например, в подземном этаже универмага может размещаться отдел по продаже продовольственных товаров).
По материалу наружных стен торговые здания подразделяют на каменные, кирпичные, шлакоблочные, железобетонные и деревянные.
При строительстве магазинов в настоящее время наиболее часто используют сборные железобетонные каркасно-панельные конструкции с несущими наружными стенами из местных строительных материалов.
Все большее распространение получает и строительство павильонов, представляющих собой быстровозводимые конструкции с двойным остеклением из прозрачного, тонированного или зеркального витринного стекла. Их собирают из конструктивных элементов, изготовленных из профилированных стали или алюминия и других современных высокотехнологичных материалов. Павильоны могут быть одноэтажными или двухэтажными, а их конфигурация - прямоугольной, круговой, многогранной. Отделка их внешнего вида и интерьера также отличается разнообразием.
Торговые здания и сооружения должны отвечать технологическим, архитектурно-строительным, экономическим и санитарно-техническим требованиям.
Технологические требования предполагают такое устройство здания, при котором обеспечивается рациональная организация торгово-технологического процесса, предусматривающая возможность комплексной механизации погрузочно-разгрузочных работ, применение прогрессивных методов продажи товаров.
Архитектурно-строительными требованиями предусматриваются прочность конструкции здания, использование при строительстве готовых элементов заводского изготовления, соответствие архитектуры здания композиции уже имеющейся застройки, наличие удобных подъездных путей к магазину и тротуаров для пешеходов.
Санитарно-технические требования определяют устройство систем теплоснабжения, отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, освещения. Соблюдение этих требований позволяет создать условия для осуществления операций торгово-технологического процесса в магазине, положительно сказывается на работе персонала, способствует повышению качества обслуживания покупателей.
^ 2. Состав и взаимосвязь помещений магазина
Помещения, входящие в состав магазина, подразделяются на следующие основные группы:
1) торговые;
2) для приемки, хранения и подготовки товаров к продаже;
3) подсобные;
4) административно-бытовые;
5) технические.
Торговые помещения являются основными в магазине. От размеров, пропорций и планировки помещений этой группы во многом зависят организация торгово-технологического процесса в магазине и экономические показатели его деятельности. К таким помещениям относятся:
Торговые залы магазинов;
Отдел заказов;
Зал кафетерия;
Помещения или площади дополнительного обслуживания покупателей (места отдыха покупателей, помещения для раскроя тканей, мелкой переделки швейных изделий и др.).
Состав и размеры площадей неторговых помещений определяются в соответствии со строительными нормами и правилами в зависимости от величины магазина (торговой площади) и его специализации (типа).
Помещения для приемки, хранения и подготовки товаров к продаже также имеют большое значение для обеспечения бесперебойного торгово-технологического процесса в магазине. В эту группу входят следующие помещения:
Разгрузочные;
Приемочные;
Кладовые (в том числе охлаждаемые камеры);
Для подготовки товаров к продаже;
Кладовые, фасовочные, комплектовочные отдела заказов;
Вспомогательные помещения кафетерия.
Подсобные помещения выполняют вспомогательную функцию в магазине, но при этом создают оптимальные условия для его работы. К ним относятся:
Помещения для хранения контейнеров обменного фонда и тары, упаковочных материалов, инвентаря, спецодежды, уборочного инвентаря и моющих средств;
Помещения для приема стеклянной тары от населения;
Моечные;
Камеры для мусора и охлаждаемые камеры пищевых отходов;
Мастерские для мелкого ремонта оборудования и инвентаря;
Экспедиции по доставке товаров на дом и др.
В группу административно-бытовых помещений входят:
Помещения аппарата управления;
Комната персонала;
Предприятия питания для персонала (столовая, буфет);
Помещения для приема пищи;
Главная касса;
Гардеробные;
Душевые и др.
Состав технических помещений зависит от климатического района, в котором расположен магазин, а также уровня механизации, величины и товарного профиля магазина. Технические помещения включают в себя:
Машинные отделения охлаждаемых камер и лифтов;
Вентиляционные камеры;
Электрощитовую;
Котельную;
Тепловой узел;
Камеру кондиционирования воздуха;
Радиоузел;
Телефонные коммутаторы и др.
Взаимное расположение основных групп помещений магазина должно быть таким, чтобы между ними обеспечивалась технологическая связь, способствующая перемещению товаров кратчайшими путями, исключались пересечения движения потоков товаров и покупателей.
Кроме того, должна предусматриваться такая планировка магазина, которая позволяла бы увеличивать площадь торговых помещений за счет неторговых. Например, при переходе магазина самообслуживания к использованию преимущественно тары-оборудования площадь торгового зала может быть увеличена за счет помещений для хранения товаров.
Таким образом, при осуществлении планировки помещений магазина необходимо соблюдать следующие основные требования:
Разгрузочные (платформы или помещения) должны примыкать к помещениям для приемки товаров;
Помещения для приемки следует располагать так, чтобы обеспечивались кратчайшие связи между ними и помещениями для хранения товаров, а также торговыми залами, если товары поступают в таре-оборудовании;
Помещения для хранения товаров не должны быть проходными, их размещают в непосредственной близости от помещений для подготовки товаров к продаже;
Помещения для хранения товаров и подготовки их к продаже должны быть непосредственно связаны с соответствующими отделами торговых залов и располагаться на одном уровне;
« служебные и бытовые помещения располагают таким образом, чтобы обеспечивалась необходимая связь между этой группой помещений и другими неторговыми и торговыми помещениями;
Взаимное расположение служебных и бытовых помещений определяется их функциями (например, должна быть обеспечена связь между помещениями для отдыха и приема пищи);
Помещения, входящие в одну функциональную группу, следует, по возможности, объединять (например: мелкие помещения для хранения товаров объединять в одно; в небольших магазинах выделять в помещениях для хранения товаров площадь для их подготовки к продаже).
^ 3. Устройство и планировка торгового зала магазина
Торговый зал-- часть торговой площади, на которой осуществляется продажа товаров. Он является основным помещением магазина. Здесь покупатели отбирают выставленные для продажи товары, рассчитываются за них, получают дополнительные услуги.
Устройство и планировка торгового зала должны соответствовать его функциям и разрабатываться с учетом следующих требований:
Обеспечения рациональной организации торгового процесса, движения покупательских и товарных потоков;
Создания условий для механизации трудоемких процессов обслуживания покупателей;
Удобного для покупателей размещения входов, выходов, секций (отделов), торгового оборудования;
Эффективного использования площади торгового зала при размещении торгового оборудования;
Обеспечения рационального размещения и максимальной видимости выложенных товаров;
Создания условий экономичности и простоты санитарного и технического обслуживания.
Наиболее распространенными являются торговые залы прямоугольной конфигурации с пропорциями сторон от 1:1 до 1:3. Подобная конфигурация торгового зала обеспечивает оптимальные условия для организации продажи товаров такими современными методами, как самообслуживание, продажа товаров по образцам. Это не только способствует соблюдению требований рациональной организации торгово-технологических операций, выполняемых в магазине, но и предоставляет покупателям возможность хорошо ориентироваться в размещении товарных групп и совершать покупки в минимальные сроки, создает условия для комфортного пребывания покупателей в магазине.
Торговые залы магазинов, расположенных в отдельно стоящих зданиях, имеют пропорции близкие к квадрату (1:1; 1:1,5), что делает их эксплуатацию еще более эффективной с точки зрения перечисленных выше требований. Напротив, слишком вытянутая форма торговых залов (1:10 и более) встроенных магазинов усложняет их планировку, вызывает необходимость деления зала на отделы, что не всегда удобно для покупателей.
Для организации технологического процесса в магазине большое значение имеет расстояние между колоннами (опорами) в торговом зале, то есть сетка колонн. Чем больше расстояния между колоннами, тем эффективнее используется площадь торгового зала, больше возможностей имеется для размещения торгового оборудования.
Величина сетки колонн зависит от площади торгового зала и конструктивных особенностей здания. Наиболее экономична сетка колонн бхб, 6x9, 6x12 м, но она может быть увеличена до 18, 24 м и более.
При планировке торгового зала важную роль играет правильная организация потоков покупателей, которая зависит от размещения входов и выходов, расстановки торгового оборудования и расположения контрольно-кассового узла.
Размещение входа в магазин и выхода из него по центру торгового зала применяют в магазинах, продажа товаров в которых происходит через прилавок обслуживания. Это позволяет рассредоточить покупателей по всей площади зала.
В магазинах самообслуживания вход и выход совмещены и расположены, как правило, у правого угла фасада здания, чтобы поток покупателей был направлен против часовой стрелки.
В магазине с отделом заказов или кафетерием создают расширенные тамбуры или холлы, из которых покупатели могут пройти во все торговые помещения магазина.
Всю площадь торгового зала можно условно разделить на:
Установочную площадь;
Площадь проходов для покупателей и перемещения товаров;
Площадь рабочих мест обслуживающего персонала;
Площадь контрольно-кассового узла.
Установочная площадь включает в себя площадь, занятую торговым оборудованием для выкладки товаров и крупногабаритными товарами (холодильниками, стиральными машинами и т. п.), размещенными в торговом зале, а также площадь, занимаемую оборудованием для проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей. В магазинах самообслуживания под установочную площадь обычно отводится примерно 30% всей площади торгового зала.
Об эффективности использования площади торгового зала судят по коэффициенту установочной площади, который рассчитывают по формуле
Где К у - коэффициент установочной площади; S у - установочная площадь магазина, м2; Sтз - площадь торгового зала, м2.
Если значение коэффициента установочной площади низкое (меньше 0,25), то это говорит о нерациональном использовании торговой площади из-за небольшого количества оборудования. Если же значение коэффициента завышено (более 0,35), то это может привести к неудобствам для покупателей, поскольку недостаточная ширина проходов между оборудованием в таком случае будет препятствовать их свободному перемещению.
Однако следует учесть, что этот показатель может изменяться в зависимости от размера магазина (чем больше торговая площадь, тем, как правило, меньше доля установочной площади) и от его специализации.
Наряду с рациональным использованием торговой площади под установку оборудования в магазине необходимо максимально эффективно использовать ее под выкладку товаров. Это достигается за счет применения оборудования, имеющего большую экспозиционную площадь.
Экспозиционная площадь исчисляется как сумма площадей всех горизонтальных, вертикальных и наклонных плоскостей, используемых для выкладки товаров на торговом оборудовании в торговом зале. К экспозиционной площади относится и площадь, занимаемая основаниями крупногабаритных товаров.
Степень использования площади торгового зала под выкладку товаров характеризует коэффициент экспозиционной площади Его рассчитывают по следующей формуле:
где К э - коэффициент экспозиционной площади торгового зала;
S э - экспозиционная площадь магазина, м 2 ; Sтз - площадь торгового зала, м 2 .
Этот показатель зависит от видов и типов применяемого для выкладки товаров оборудования, а также от его габаритов и количества элементов, увеличивающих экспозиционную площадь (полок, корзин и т. п.). Оптимальным между экспозиционной площадью и площадью торгового зала в магазине самообслуживания считается соотношение, примерно равное 0,7.
Увеличение коэффициента экспозиционной площади за счет применения островных горок или стеллажей большой высоты может привести к ухудшению обозримости товаров, вызвать неудобства при их выкладке, а также затруднить отбор товаров покупателями.
Коэффициент экспозиционной площади зависит от специализации магазина: он будет ниже в магазинах, где применяются холодильные прилавки и другое подобное холодильное оборудование, в магазинах, торгующих крупногабаритными товарами, и т. д.
Для свободного перемещения товаров и покупателей часть торгового зала магазина самообслуживания отводится под проходы . Однако она может изменяться в каждом конкретном магазине с учетом применяемых средств механизации и интенсивности покупательского потока. Так, более широкие проходы должны быть там, где предусматривается перемещение товаров с помощью подъемно-транспортных средств. Для свободного перемещения покупателей обязательным является наличие магистральных (более широких по сравнению с обычными) проходов, расположенных вдоль стен и связывающих все зоны торгового зала.
В магазинах, где торговля ведется через прилавок обслуживания, выделяется площадь для организации рабочих мест обслуживающего персонала. Ее размер равен произведению длины фронта прилавка на глубину рабочего места. Глубина рабочего места продавца включает ширину прилавка и торгового оборудования для выкладки и размещения рабочего запаса товаров, а также ширину прохода между ними, который должен быть не менее 0,9 м.
Специально оборудованная часть площади торгового зала, предназначенная для расчетов с покупателями за товары в зонах самообслуживания магазинов, в пределах которой сосредоточено более одной контрольно-кассовой машины, называется контрольно-кассовым узлом. Площадь контрольно-кассового узла включает в себя площадь, занимаемую кассовыми кабинами, проходами между ними, столами для упаковки товаров, а также площадь для хранения корзин и тележек для отборки товаров покупателями. В магазинах самообслуживания эта площадь не должна превышать 15% площади торгового зала. При этом количество рабочих мест контролеров-кассиров определяют исходя из специализации магазина и площади его торгового зала.
В продовольственных магазинах на одно рабочее место контролера-кассира должно приходиться до 100 м 2 площади торгового зала, а в непродовольственных - до 160 м 2 .
При составлении технологической планировки торгового зала большое значение имеет рациональное использование площади магазина за счет правильного размещения и применения торгового оборудования.
В зависимости от размеров и конфигурации торгового зала, ассортимента реализуемых товаров и методов продажи применяют линейную, боксовую, выставочную и смешанную планировки.
При продаже товаров по методу самообслуживания наиболее рациональна линейная планировка торгового зала, когда расстановка оборудования и проходы для покупателей спланированы в виде параллельных линий, расположенных, как правило, перпендикулярно линии узла расчета. При этом часть оборудования (пристенные горки, тару-оборудование, охлаждаемые прилавки) устанавливают вдоль стен торгового зала, что позволяет с большей эффективностью использовать его площадь.
С помощью линейной планировки удобно регулировать направления движения покупательских потоков, организовать единый расчетный узел. Она обеспечивает хороший просмотр торгового зала, предоставляет возможность самостоятельного отбора товаров одновременно всеми находящимися в зале покупателями, позволяет им совершить комплексную покупку, затратив на это минимум времени.
Различают три варианта линейной планировки:
Продольную, при которой линии торгового оборудования выстроены вдоль торгового зала;
Поперечную, когда оборудование образует линии, идущие поперек торгового зала;
Комбинированную, сочетающую в себе и продольную, и поперечную планировки.
Продольная линейная планировка применяется, если торговый зал магазина имеет небольшую (до 12 м) глубину. При большей глубине торгового зала целесообразно использовать поперечную или комбинированную планировки.
Боксовая планировка представляет собой разбивку всей площади торгового зала на изолированные друг от друга отделы (боксы). При этом каждый отдел имеет собственный узел расчета, что делает такую планировку менее удобной для покупателей, совершающих комплексную покупку, поскольку на приобретение товаров в каждом отделе и на расчетные операции им приходится затрачивать дополнительное время.
Боксовая планировка наиболее часто применяется в крупных магазинах или магазинах, расположенных в жилых домах и имеющих вытянутые пропорции торговых залов. Оправдано ее применение и в магазинах с универсальным ассортиментом непродовольственных товаров, особенно при продаже товаров, требующих примерки (обувь, одежда) или специального отбора (ювелирные изделия и т. п.).
Выставочная планировка применяется в магазинах, торгующих по образцам. Ее используют при продаже тканей, обоев, телевизоров, стиральных машин и др. Товары демонстрируют на стендах, горках, стеллажах, манекенах, расположенных на специально отведенной площади для показа товаров.
Смешанная планировка торгового зала сочетает в себе различные виды планировок.
^ ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Назовите основные признаки классификации торговых зданий и сооружений. Дайте характеристику отдельных видов зданий и сооружений для размещения розничных торговых предприятий.
2. Сформулируйте основные требования, которым должны отвечать торговые здания и сооружения.
3. На какие группы подразделяются помещения, входящие в состав магазина?
4. Что входит в состав торговых помещений магазина?
5. От чего зависят состав и размеры неторговых помещений магазина, в соответствии с каким документом они определяются? Охарактеризуйте основные группы неторговых помещений.
6. Перечислите основные требования, предъявляемые к планировке помещений магазина и обеспечивающие их рациональную взаимосвязь.
7. Каким основным требованиям должны отвечать устройство, конфигурация и планировка торгового зала магазина?
8. Что включает в себя установочная площадь торгового зала магазина? С помощью какого показателя и как рассчитывается эффективность использования торговой площади под установку оборудования?
9. Как исчисляется экспозиционная площадь магазина? Какой показатель характеризует степень использования площади торгового зала под выкладку товаров? Как он рассчитывается?
10. Что включает в себя площадь контрольно-кассового узла магазина? Из чего исходят при определении количества рабочих мест контролеров-кассиров?
11. Перечислите возможные варианты планировки торгового зала магазина. Дайте их характеристику, назовите условия применения.
Все помещения на обще товарных складах делят на группы:
Основного производственного назначения (хранение, экспедиция по приемке и отпуску, приемораспаковочные, упаковочные и фасовочные);
Вспомогательные (для тары, тары оборудования, поддонов (тароремонтные мастерские);
Подсобно-технического назначения (машинное отделение, вентиляционные камеры, котельные, кладовые хозяйственных материалов и инвентаря, ремонтные мастерские, подзарядочные аккумуляторные станции);
Административно-бытовые(конторские службы, зал товарных образцов, места отдыха и приема пищи, красные уголки, душевые, санузлы и др.).
На общетоварных складах существует понятие "зоны", основные из них: разгрузка, приемка, хранение, фасовка, отборка комплектование, погрузка.
Организация технологических процессов оказывает влияние на общую продолжительность продвижения товаров от пунктов производства к товарополучателям. В свою очередь, скорость технологического складского процесса зависит от функций, выполняемых складом, условий поставки и степени механизации складских помещений.
Рациональная организация технологического процесса, представлена на рис. 2.4, предполагает:
Последовательное планомерное выполнение складских операций, способствующих ритмичности и эффективной организации труда складских работников, наиболее полному использованию оборудования и складских помещений;
Оптимальное использование емкости и оборудования складов;
Обеспечение сохранности потребительских свойств товаров при их обработке и хранении;
Повышение механизации и автоматизации складских операций;
Снижение общего уровня складских расходов за счет использования прогрессивных методов работы.
Рис. 2.4 Принципиальная схема технологического процесса на складе
На небольших складах практически все операции технологического процесса могут осуществляться одной группой работников.
На крупных складах операции по приему, хранению и отгрузке товаров выполняют соответствующие функциональные подразделения.
3. Определение потребности в складской площади и емкость складов
Строительство осуществляется в основномиз типовых сборных железобетонных элементов. Самое распространенное строительство одноэтажных зданий. (Преимущество - уменьшение стоимости строительства, удобство в эксплуатации).
Основные конструктивные элементы складского здания: фундамент, стены, опорные колонны, междуэтажные перекрытия, полы, кровля, рампы и козырьки над ними, двери и окна. Рассмотрим более подробнее каждый конструктивный элемент.
Фундамент из прочных и долговечных материалов. Используют железобетонные блоки;
Стены, кирпичные или железобетонные панели и блоки, огнестойкие, основная функция: поддерживать нужный режим температуры и влажности;
Опорные колоны - несущий элемент здания (кирпичные, железобетонные и металлические);
Междуэтажные перекрытия - железобетонные панели, чтобы выдержали большие нагрузки;
Полы, должны выдерживать большие нагрузки, обладать высокой прочностью. Для покрытия полов используют асфальт и бетон;
Кровля, из огнестойких материалов, способных надежно защищать помещения от атмосферных осадков;
Рампы устраивают для удобства выполнения погрузо-разгрузочных работ вдоль складов, представляющие собой платформы шириной от 2,5 до 6 м. Высота с учетом транспортных средств.Над рампами делаются козырьки для защиты грузов от атмосферных осадков;
Двери - размеры зависят от транспортных средств, применяемых для внутри складского перемещения грузов.
Окна - для естественного освещения. В одноэтажных складах их размещают выше уровня стеллажей.
Для характеристики объемно-планировочных решений складских зданий используют также показатели:
Шаг- расстояние между поперечными несущими (колоннами, стенами).
Пролет - расстояние между продольныминесущими.
Высота - расстояние между уровнем пола и потолком.
В одноэтажных складских зданиях:
Шаг - 6 и 12 м; длина пролета - 12, 18, 24 м; высота - не менее 6 м.
Складская площадь состоит из различных складских помещений, предназначенных для обеспечения нормального функционирования всего складского технологического процесса. Размещение складских помещений (складских зон), их внутренняя планировка и взаимосвязь определяются технологической схемой работы склада в зависимости от характера движения товаров и их складской обработки.
Помещения склада делятся на следующие группы:
Основного технологического назначения (хранилища, экспедиции, упаковочные, фасовочные);
Вспомогательные (помещения для хранения тары, контейнеров, поддонов);
Подсобно-технические (машинные отделения, кабельные, аккумуляторные, мастерские и т.д.);
Административно-бытовые (помещения для администрации, отдыха, приема пищи, душевые, санузлы и пр.).
Помещения основного технологического назначения должны размещаться таким образом, чтобы устранить встречные и пересекающиеся товарные потоки, исключить вредное влияние одних товаров на другие при их хранении и обработке, обеспечить наиболее полное использование площади всего склада и его помещений, обеспечить максимальное использование подъемно-транспортного оборудования.
Приемка и отпуск товаров осуществляются в специальных экспедиционных помещениях в центральной части склада, примыкающих с одной стороны к железнодорожной рампе, с другой - к автомобильной. С камерами хранения они связаны лифтами или проходами.
К экспедиционным помещениям по приемке товаров должны примыкать приемочные, распаковочные и фасовочные, а с экспедицией по отпуску - комплектовочные.
Камеры хранения могут быть универсальными и специальными.
Универсальные камеры применяются для хранения, упаковки, укладки, размещения товаров, имеющих общие условия хранения.
Специальные камеры предназначены для хранения товаров, физико-химические свойства которых требуют особых специфических условий.
Административно-бытовые помещения располагают в общем складском отдельном блоке или в отдельно стоящем здании. Если их размещают в общем складском здании, то для них отводят место в торцовых частях здания с отдельным входом. Здесь же целесообразно размещать и подсобно-технические помещения.
В административном корпусе обычно размещают и комнаты (залы) для товарных образцов. Они должны иметь хорошую связь как с административными помещениями, так и с вычислительным центром.
Для выполнения отдельных операций технологического процесса на складе выделяют специальные помещения или зоны внутри одного складского помещения.
Функциональные складские зоны включают так называемую операционную площадь склада, которая состоит из:
площади
хранения, или полезной площади, занятой
товарами,
;
площади
для приемки и отпуска (экспедиционная
площадь), включая площадь рамп,
;
площади
для обработки и подготовки к отпуску,
;
площади
вспомогательной (проезды, проходы),
;
площади
для подсобных операции (котельная,
мастерская и т.д.),
;
площади
для административно-бытовых помещений,
.
Общая площадь склада будет равна:
Наиболее ответственным моментом при определении площади склада является определение полезной площади или площади камер хранения.
Расчет этой площади может быть произведен по показателю товарных запасов, выраженному в двухосных вагонах (для общетоварных складов), в кубических метрах или условных тоннах (для холодильников, плодо- и овощехранилищ).
Для
расчета требуемой складской площади
используется показатель максимального
товарного запаса (
),
выраженного в условных двухосных
вагонах:
где
Т -
годовой
складской товарооборот, грн.;
-
норматив
товарных запасов, дней; К
-
коэффициент
неравномерности образования товарных
запасов, равный1,2 - 1,3; С
- средняя стоимость одного условного
вагона, грн.
После
этого определяется площадь хранения
(
)
по каждой товарной группе:
где
-
норма площади с учетом способа хранения
на один вагон.
Норма площади хранения на один условный вагон для товаров в штабелях - 25 м 2 , а для распакованных товаров на стеллажах при высоте укладки 2,5 м - 40 м 2 .
Вместимость склада определяется объемом хранящихся там товаров, измеряемых в условных вагонах или поддонах. За условный принят поддон объемом 1 м 3 (800х1200х1050).
Двухосный вагон (20 т) вмещает 42 условных поддона, условный контейнер (объем 1 м 3) вмещает 6 условных поддонов.
Зная площадь склада и указанные нормативы можно легко определить емкость склада.
Для расчета площади хранения можно исходить из нормы складской емкости на один условный вагон:
где
- норма складской емкости на один вагон
(штабельное хранение
62,5 м 3 ,
стеллажное хранение ≈ 100 м 3);
h -
высота укладки товаров, м.
После расчета площади для хранения товаров определяется общая площадь камеры хранения (учитываются зазоры между поддонами, проезды, проходы, места для приемки, отборки и т.п.).
Площади экспедиционных, административно-бытовых помещений, фасовочных цехов, залов товарных образцов, коридоров и других помещений определяются по специальным нормативам и расчетам. Например, норма площади для экспедиции 40 м 2 на один вагон, площадь фасовочной 75 м 2 на один фасовочный агрегат, площадь упаковочной 5- 8 м 2 на одного упаковщика, площадь зала товарных образцов 7- 8 м 2 на одного товароведа, грузовые коридоры 10 % площади камеры хранения и т.д.
Определение площади холодильника и плодоовощехранилищ производится по специальным расчетам.
Так,
грузовая площадь холодильника (
)
может быть определена по формуле:
где 3 - запасы скоропортящихся товаров, т; Н - норма загрузки по данной группе товаров, т/м 3 ; h - высота укладки товаров, м.
Площадь плодоовощехранилища может быть определена на основе данных об объеме единовременной закладки, площади и расчетной вместимости одного контейнера, количества ярусов в штабелях и коэффициента использования грузовой площади.
После выполнения соответствующих расчетов потребной площади, предназначенной непосредственно для хранения, определяют общую площадь склада.
Проектирование складов ведется на основе строительных норм и правил в таком же порядке, как и проектирование магазинов.
Все помещения товарных складов в зависимости от их роли в выполнении складских операций делят на группы: основного производственного назначения, вспомогательные, подсобно-технические, административно-бытовые.
К помещениям основного производственного назначения относят помещения для хранения товаров, экспедиции по приему и отпуску товаров, приемораспаковочные, упаковочные и помещения для фасовки товаров.
Вспомогательные помещения предназначены для хранения тары, многооборотных контейнеров и поддонов. Сюда же относятся тароремонтные мастерские.
Подсобно-технические помещения – это помещения машинных отделений, вентиляционные камеры, котельные, кладовые хозяйственных материалов и инвентаря, ремонтные мастерские, подзарядные аккумуляторные станции.
Административно-бытовые помещения предназначены для размещения конторских служб, мест отдыха и приема пищи, красных уголков, гардеробных, зала товарных образцов, душевых и др.
Весь складской технологический процесс включает операции: разгрузку транспортных средств; приемку товаров; распаковку; хранение; упаковку; фасовку и отправку товаров покупателям. Для выполнения этих операций выделяют соответствующие зоны склада :
– зона разгрузки транспортных средств
– зона приемки товаров
– зона хранения
– зона отборки и комплектования заказов покупателей
– зона погрузки автомобильного транспорта.
Итак, все складское пространство состоит из двух частей: площадей, используемых и неиспользуемых для хранения . При планировании следует учитывать, что наиболее рациональным является соотношение этих площадей, равное 2:1.
Рис. 1. Схема планировки склада
Зона разгрузки должна примыкать к зоне приемки товаров по количеству и качеству, где размещаются рабочие места товароведов-бракеров. Под зону хранения отводится основная часть площади склада. Она состоит из площади, занятой товарами и площади проходов. К зоне хранения должны примыкать зоны фасовки и упаковки товаров, комплектования заказов оптовых покупателей. В свою очередь зона комплектования заказов должна находиться рядом с экспедицией по отправке товаров.
Такой принцип внутренней планировки помещений (зон) позволяет обеспечить поточность и непрерывность складского технологического процесса Специальные требования предъявляют к планировке зала товарных образцов, который должен быть непосредственно связан с помещениями вычислительного центра. Наиболее удобной является боксовая планировка зала товарных образцов, когда весь зал делится на несколько отдельных зон, в каждой из которых размещают образцы товаров одной или нескольких групп и рабочие места товароведов-коммерсантов.
Вопросы для самопроверки:
1. Что называют складом?
2. Какие функции выполняет склад?
3. Как делят склады по месту в процессе товародвижения?
4. Какие выделяют виды складов по выполняемым функциям?
5. Виды складов по режиму хранения?
6. Как классифицируют складские сооружения?
7. Какие группы помещений включает склад?
8. Назовите основные показатели объемно-планировочного решения склада.
9. Какие зоны размещаются на складе?
Складскую площадь (S) составляют различные складские помещения, предназначенные для обеспечения нормального функционирования всего складского технологич. процесса. Размещение складских помещений (зон), их внутренняя планировка и взаимосвязь определяются технологической схемой работы склада в зависимости от характера движения товаров и их складской обработки.
Помещения склада делятся на следующие группы:
Основного технологического назначения (хранилища, экспедиции, упаковочные, фасовочные);
Вспомогательные (помещения для хран тары, контейнеров, поддонов);
Подсобно-технич (машинные отделения, аккумуляторные мастерские);
Администр-бытовые (отдыха, приема пищи, душевые, санузлы и др.).
Помещения основного технологического назначения должны размещаться т.о., чтобы устранить встречные и пересекающиеся товарные потоки, искл вредное влияние одних товаров на др при их хранении и обработке, обеспеч наиболее полное использ S всего склада и его помещен, сделать возможным макс исп подъемно-трансп-ого оборуд.
Приемка и отпуск товаров осущ в спец экспедиционных помеще-ниях в центр части склада, примыкающих с одной стороны к железнодо-рожной рампе, с другой – к автомобильной. С камерами хранения они связаны лифтами или проходами.
К экспедиционным помещениям по приемке товаров должны примыкать приемочные, распаковочные и фасовочные, а с эксплуатацией по отпуску – комплектовочные.
Камеры хранения могут быть универсальными (применяются для хранения, упаковки, укладки, размещения товаров, имеющих общие условия хранения) и специальными (для хранения товаров, физико-химические свойства которых требуют особых условий).
Административно-бытовые помещения располагают в общем отдельном складском блоке или в отдельно стоящем здании. Если их размещают в общем складском здании, то отводят место в торцовых частях здания с отдельным входом. Здесь же целесообразно размещать и подсобно-технические помещения.
В административном корпусе обычно размещают и комнаты (залы) товарных образцов. Они должны иметь удобную связь как с административными помещениями, так и с вычислительным центром.
Для выполнения отдельных операций технологического процесса на складе выделяют специальные помещения или зоны внутри одного складского помещения.
Функциональные складские зоны включают операционную площадь склада, которая состоит:
Методика расчета площади и емкости общетоварного склада
S хранения или полезной S, занятой хранимыми товарами, П пол;
S приемки и отпуска (экспедиционная), вкл S рамп, П п/о;
S для обработки и подготовки к отпуску, П обр. ;
S вспомогательной (проезды, проходы), П всп;
S для подсобных операций (котельная, мастерская и т.д.), П под. ;
S административно-бытовых помещений, П адм. ;
S для конфликтных ситуаций, П конфл. .
S= П пол + П п/о + П обр + П всп + П под + П адм + П конфл
Технологический процесс на товарном складе представляет собой совокупность последовательно выполняемых операций, связанных с подготовкой к приемке товаров, размещением их на хранение и хранением, подготовкой к отпуску и отпуском товаров.
Все операции технологических процессов на складах делятся на основные (приемка, хранение, подсортировка, отпуск) и вспомогательные (разгрузка, фасовка). На технологию складских операций оказывают влияние сл. факторы: вид склада, размер партий товаров, условия транспортировки, сложность ассортимента, физ.-хим. свойства товаров, режимы хранения, наличие помещений для хранения, оборудование складов, объем грузооборота.
Структура складского технологического процесса:
1. Поступление товаров (вагонами, контейнерами, автотранспортом) – Разгрузка – Приемка товаров (по количеству и качеству);
2. Размещение на хранение и хранение товаров – Перемещение товаров до зоны хранения – Размещение товаров на хранение (укладка в штабеля, на стеллажном оборудовании) – Хранение товаров;
3. Отпуск товаров – Подготовка и комплектование заказов – упаковка товаров – перемещение в зону погрузки и погрузка товаров на транспортное средство.
Принципы рационал организации технолог процесса на складах:
- планомерность (разработка четкого календарного плана поступления и отпуска товаров по неделям и дням);
- равномерность и непрерывность (распределение операций по дням и часам с целью бесперебойной работы склада);
- рациональная организация грузопотока (определ наикратчайших путей движения товара на складе с наим затратами труда и средств);
Склады могут различаться по размерам, конструкции, степени механизации складских операций, по виду складирования, по функциональному назначению. Склад может являться звеном в цепи движения продукции производственного назначения (склады сырья, готовой продукции, специализированные склады и т.д.), либо находиться на участке движения товаров народного потребления (товарные склады).
По мере развития рынка наибольшую известность получила классификация, основанная на технических параметрах площадей, развитости инфраструктуры, включая инженерные коммуникации. Сейчас принято различать складские помещения по классам «A», «B», «C», «D».
Ниже приведена классификация складов компаний Knight Frank и Swiss Realty Group
Классификация складов Knight Frank
Складские помещения класса А+
1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
2. Площадь застройки 40-45%.
4. Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).
7. Наличие системы вентиляции.
9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.
10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.) .
11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
13. Наличие офисных помещений при складе.
14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
16. Оптико-волоконные телекоммуникации.
17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
18. Расположение вблизи центральных магистралей.
19. Профессиональная система управления.
20. Опытный девелопер.
21. Ж/Д ветка.
Складские помещения класса А
1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
2. Площадь застройки 45-55%.
3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
4. Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
5. Регулируемый температурный режим.
6. Система вентиляции.
7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.) .
10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
17. Профессиональная система управления.
18. Опытный девелопер
19.
20.
21. Ж/Д ветка
Складские помещения класса В+
1. Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
2. Площадь застройки 45-55%.
3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
4. Высота потолков от 8 метров.
5. Регулируемый температурный режим.
6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
7. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.) .
8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
9. Система вентиляции.
10. Пандус для разгрузки автотранспорта.
11. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
12. Наличие офисных помещений при складе.
13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
14. Оптико-волоконные телекоммуникации.
15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
16. Расположение вблизи центральных магистралей.
17. Профессиональная система управления.
18. Опытный девелопер.
19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.
21. Ж/Д ветка.
Складские помещения класса В
1. Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
2. В случае двухэтажного строения v наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).
3. Высота потолков от 6 метров.
4. Пол - асфальт или бетон без покрытия.
5. Система отопления.
6. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
7. Пандус для разгрузки автотранспорта.
8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
9. Охрана по периметру территории.
10. Телекоммуникации.
11. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
12. Наличие вспомогательных помещений при складе.
13. Система вентиляции.
14.
15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
16. Автономная электроподстанция и тепловой узел.
17. Ж/Д ветка.
Складские помещения класса С
1. Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
2. Высота потолков от 4 метров.
3. Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
4. В случае многоэтажного строения v наличие грузовых лифтов/подъемников.
5. Ворота на нулевой отметке.
6.
7. Система вентиляции.
8. Система отопления.
9.
10. Офисные помещения при складе.
11. Ж/Д ветка.
12. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
13. Пандус для разгрузки автотранспорта.
14.
15. Телекоммуникации.
16. Наличие вспомогательных помещений при складе.
Складские помещения класса D
1. Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.
2. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
3. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
4. Система отопления.
5. Система вентиляции.
6. Офисные помещения при складе.
7. Ж/Д ветка.
8. Телекоммуникации.
9. Охрана по периметру территории.
Примечание: курсивом выделены желательные, но не обязательные опции.
Классификация Swiss Realty Group
Класс А
Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование таких складов призваны отвечать следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов.
1. Расположение: на основных транспортных магистралях. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.
2. Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками позволяет установить любое стеллажное (конвейерное и т. п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.
3. Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.
4. Высокая проектная нагрузка на поверхность пола позволяет использовать тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как следствие, максимально использовать высоту стеллажей.
5. Редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.
6. Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на каждую тысячу квадратных метров склада и обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов позволяют максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт.
7. Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность установки).
8. Отопление.
9. Автономные системы тепло- и водоснабжения.
10. Погрузочно-разгрузочные ворота оборудованы (или позволяют установку) гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.
11. Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленение), составляющая не менее 40% от всей территории складского комплекса.
12. Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).
Класс А-
Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20-30-летней постройки. Характеристики таких помещений практически идентичны классу А, за исключением местоположения: такие склады часто находятся в черте города, в промзонах.
2. Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция).
Класс В+
Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2-3 ключевым параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр. Таких помещений на рынке достаточно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Год постройки: с начала 1990-х годов.
Класс В
Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения часто требуют некоторых (незначительных) вложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смена напольного покрытия, установка современных охранных систем и пр.
1. Год постройки: 1970-1980-е годы.
3. Центральное отопление (иногда собственные котельные).
4. Высота потолков 6-9 метров.
5. Бетонный пол.
6. Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.
7. Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.
Класс С
Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Требуются значительные строительные и технические изменения: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация напольного покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования.
1. Год постройки: 1950-1990-е годы.
2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).
3. Высота потолков от 7 до 18 метров.
4. Бетонный или асфальтированный пол.
5. Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.
6. Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов.
7. Расположение в промзонах в черте города.
Класс С-
Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода; многие из них строились еще в 1930-1960-х годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз. Склады класса С- зачастую не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и экологичности, не отвечают требованиям современных компаний по возможностям грузооборота, требуют значительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.
1. Год постройки: 1930-1980-е годы.
2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом.
3. Центральное отопление.
4. Высота потолков от 4-5 метров.
5. Бетонный или асфальтированный пол.
6. Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.
7. Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО).
8. Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин.
9. Устаревшие системы охраны и пожаротушения.
Класс D
Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать. С финансовой точки зрения для повышения класса склада часто выгоднее снести такой объект и построить новое здание. Пригодны лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, нетребовательных к условиям хранения: сырья для промышленного производства, горюче-смазочных материалов, металлических, резиновых, пластиковых изделий и т. п.
