Coordination des résultats obtenus. Recommandations pratiques pour établir des fourchettes de valeur obtenues par diverses approches ou méthodes - Conseil d'experts de l'Association « Organisme d'autorégulation des évaluateurs ». Procédures pour les critères d'approbation jusqu'à présent

Diverses méthodes ont été utilisées dans le processus d'évaluation. La décision sur l'importance relative des indicateurs de valeur obtenus sur la base de différentes méthodes est déterminée par le jugement éclairé de l'Expert, qui est formalisé par la pondération des résultats des méthodes utilisées.

Il existe deux méthodes de pesée de base : la méthode de pesée mathématique et la méthode de pesée subjective. Dans ce travail, l'expert a utilisé la deuxième méthode pour déterminer la valeur finale.

Les avantages de chaque approche pour évaluer le bien en question sont déterminés par les critères suivants :

La capacité de refléter les intentions réelles d’un vendeur ou d’un acheteur potentiel.

La qualité des informations sur lesquelles l’analyse est basée.

La capacité des approches à prendre en compte les fluctuations du marché et le coût de l'argent.

La capacité de prendre en compte les caractéristiques spécifiques d'un objet qui affectent sa valeur, telles que l'emplacement, la taille, la rentabilité potentielle.

L'approche coût nous permet de déterminer les coûts de fabrication et de vente d'un nouvel objet de valorisation déduction faite de toutes les formes d'usure accumulée. L'avantage de cette approche est la précision et la fiabilité suffisantes des informations sur les coûts. L’inconvénient réside dans la difficulté d’évaluer avec précision toutes les formes d’usure. L’utilisation d’une approche fondée sur les coûts est plus intéressante lorsque les acheteurs et les vendeurs typiques fondent leurs décisions sur les coûts. Un domaine d'application spécifique de l'approche coût est l'évaluation d'objets uniques, notamment non rentables. Cependant, il convient de garder à l'esprit que l'approche coût inclut le coût d'un terrain - l'actif le plus cher du monde. grandes villes. Le but de l'évaluation immobilière est de déterminer le montant des obligations de garantie (prêt), c'est-à-dire il est nécessaire de refléter la valeur des objets dans les conditions du marché, et l'approche des coûts ne reflète que les coûts de recréation des objets immobiliers. Nous avons donc décidé de ne pas prendre en compte les résultats d'évaluation immobilière obtenus sur la base de l'approche coût pour les objets commercialement attractifs, mais de prendre en compte ces résultats pour les objets immobiliers spécialisés.

L’approche revenu capitalise les bénéfices présents et futurs de l’usage du bien. L’avantage de cette approche est qu’elle prend directement en compte les bénéfices liés à l’utilisation du bien immobilier et les opportunités de marché sur la période de possession attendue. De plus, cette approche s’appuie sur des données sur les taux de location du marché, ce qui fiabilise les résultats obtenus grâce à son utilisation. Les inconvénients de cette approche incluent le fait qu'elle prend en compte les revenus futurs de la propriété, c'est-à-dire est basé sur des données prévisionnelles qui ne peuvent pas être évaluées avec précision (par exemple, des données sur la charge des installations, des données sur les revenus et dépenses, les modifications de la législation fiscale, etc.).

L'approche comparative utilise des informations sur les ventes de propriétés comparables à la propriété évaluée. En utilisant l'approche comparative, la valeur marchande de la propriété évaluée est calculée par analyse prix du marché ventes d'objets similaires. Les méthodes de l'approche comparative, avec une exhaustivité et une disponibilité suffisantes des informations sur l'objet analogique, permettent d'obtenir par calcul la valeur de l'objet immobilier, reflétant l'état réel du marché immobilier. Dans la pratique, les informations sur les transactions sont presque entièrement fermées et les informations sur les objets proposés à la vente ne sont pas tout à fait suffisantes et complètes.

Lors de l'accord sur les résultats, la méthode d'évaluation moyenne pondérée par les experts a été utilisée. Avec cette méthode, chacun de ceux utilisés dans

l'évaluation des approches et des méthodes reçoit des pondérations différentes en fonction de la fiabilité des informations utilisées dans leur application. La valeur maximale de l'évaluation est considérée comme étant de 5, la valeur minimale étant de 1. La valeur maximale est de 5 – l'approche répond pleinement au critère sélectionné ; 4 – l'approche répond au critère sélectionné, mais il existe des objections mineures ; 3 – l'approche répond de manière satisfaisante au critère, il existe un nombre suffisant de faits « contre » ; 2 – l’approche ne répond pas bien au critère ; 1 – l’approche répond très mal au critère et affecte légèrement son essence.

En fonction du degré de réflexion du paramètre de comparaison sélectionné, chaque approche se voit attribuer une valeur.

Dans une économie développée, la priorité est généralement donnée à une approche comparative. Dans le contexte de ralentissement économique actuel, les trois approches sont pratiquement équivalentes, c'est-à-dire Lors de la formation d'un prix, le marché considère un objet non seulement du point de vue du niveau moyen des prix du marché pour des objets similaires, mais également du point de vue de la réception de revenus potentiels et des coûts engagés pour la construction d'un objet similaire (identique), donc , selon les paramètres « capacité à refléter la motivation de l'acheteur/vendeur » et « respect du coût calculé », les trois approches se voient attribuer des valeurs égales.

Le paramètre «capacité à prendre en compte la structure des facteurs de tarification du marché» se voit attribuer des valeurs plus élevées aux approches de revenus et comparatives, car leur calcul est basé sur des données obtenues du marché.

Le degré de fiabilité et de suffisance des informations a été évalué par les évaluateurs lors du processus de collecte de données sur le marché à utiliser dans les calculs. La plus grande quantité d'informations obtenues de sources publiques est utilisée dans l'approche comparative ; lors de l'inspection, les évaluateurs ont dû clarifier les détails de différents objets analogiques à plusieurs reprises en raison de la réception d'informations incorrectes. Pour cette raison,

cette approche s’est vu attribuer une valeur inférieure.

Pour calculer les poids des résultats des méthodes utilisées dans la valeur marchande finale de l'objet de valorisation, nous effectuerons les calculs simples suivants :

Une matrice (tableau) de facteurs a été construite, attribuant quatre types de points à chaque approche selon quatre critères ;

La somme des points pour chaque approche a été déterminée ;

La somme des scores de toutes les approches utilisées pour l'évaluation a été calculée ;

Sur la base du rapport de la somme des points de cette approche à la somme des points de toutes les approches utilisées, le poids calculé de cette approche a été calculé en pourcentage ;

Les poids calculés des approches ont été arrondis à une précision de 1% afin d'utiliser ces poids pour généraliser les résultats.

L'arrondi est nécessaire car les poids non arrondis donnent au lecteur du rapport une impression erronée quant à l'exactitude du résultat obtenu, ce qui peut causer plus de préjudice à la personne concernée que l'erreur purement formelle prétendument introduite par l'arrondi dans le résultat final. .

Sur la base des poids arrondis, nous calculons la valeur généralisée du bien évalué en multipliant la valeur obtenue selon cette approche par le poids arrondi de l'approche, calculé afin de généraliser les résultats de l'évaluation. Les données sont fournies dans le tableau n°16.

Tableau n°16 - Calcul des coefficients de pondération

Critère	Score en points
Approche	Cher	Comparatif	Rentable
Application au calcul	Non	Oui	Oui
Fiabilité et suffisance des informations sur la base desquelles l'analyse et les calculs ont été effectués
La capacité de l'approche à prendre en compte la structure des facteurs de marché de tarification spécifiques à l'objet
La capacité de l’approche à refléter la motivation et les intentions réelles d’un acheteur/vendeur typique
Conformité de la démarche avec le type de coût calculé
Total de points pour cette approche
Somme des points
Poids d'approche, %		0,50	0,50
Poids d'approche arrondi à 1 %		50%	50%

Les résultats de l'application de deux approches ont donné les résultats suivants pour évaluer la valeur de l'objet :

Tableau n°17 ​​- Coordination des résultats de l'évaluation foncière

La dernière étape de l'évaluation est l'harmonisation des résultats obtenus par les différentes méthodes dans le cadre des approches utilisées. Le but de cette approbation est d'obtenir le coût total final. La valeur finale de la propriété à évaluer représente le jugement expert, impartial et éclairé d'un évaluateur professionnel qualifié sur l'un ou l'autre type de valeur de la propriété à évaluer, telle qu'elle est consignée dans la mission d'évaluation. Conformément aux exigences de déclaration, la valeur est indiquée sous la forme d'un montant unique en rouble représentant la valeur ponctuelle de l'évaluation.

Coordination est une analyse des conclusions alternatives obtenues en utilisant trois approches différentes d'évaluation afin de déterminer une valeur unique (convenue) de la valeur estimée.

L'évaluateur ne doit pas simplement faire la moyenne des trois valeurs. Le coût final estimé n’est jamais le résultat d’une moyenne ; il ne peut être obtenu en additionnant tous les coûts estimés puis en divisant cette somme par le nombre d’approches utilisées. La moyenne des résultats de différentes méthodes ne garantit pas la conclusion correcte de l'évaluation, car dans ce cas, on suppose que lors de l'évaluation, chaque approche a donné un résultat tout aussi fiable, ce qui est extrêmement rare dans la pratique.

Dans un marché idéal (ouvert et compétitif), les trois approches classiques devraient conduire à la même valeur. Cependant, la plupart des marchés sont imparfaits ; l’offre et la demande ne sont pas en équilibre. Les utilisateurs potentiels peuvent être mal informés et les fabricants peuvent se montrer inefficaces. Pour ces raisons, entre autres, les approches peuvent produire différents indicateurs de valeur, que l'évaluateur compare entre eux au cours de la procédure d'approbation.

L'évaluateur doit tenir compte du fait que le client exige généralement une explication des raisons de l'écart dans les résultats et une justification du processus de rapprochement. Les évaluateurs professionnels aux États-Unis considèrent la répartition des valeurs obtenues en utilisant revenus divers, à 10%. Si, lors de l'approbation, l'un des indicateurs de valeur diffère considérablement des autres, l'évaluateur doit alors déterminer pourquoi. Si la raison n’est pas due à des erreurs mathématiques ou autres qui peuvent être corrigées, le rapport d’évaluation devrait alors indiquer ce qui a conduit à l’écart et peut-être moins se fier au résultat obtenu grâce à cette approche lors du rapprochement.

L'option la plus préférable pour mettre en œuvre la procédure de rapprochement des résultats obtenus afin d'obtenir la valeur finale du coût est considérée comme la moyenne pondérée. L'expert évalue dans quelle mesure telle ou telle approche correspond à la finalité d'évaluation de l'objet en question, si les calculs effectués sont étayés par des données de marché, s'ils les contredisent, et s'appuie dans la conclusion finale davantage sur l'indicateur de valeur que est obtenu sur la base du plus idéal de tous les points de vue d’approche. Décider à quelles estimations de coûts accorder plus de poids et comment le résultat de telle ou telle approche doit être pondéré par rapport aux résultats d'autres approches est la clé du succès. étape finaleévaluations.

L'évaluateur doit prouver que l'ensemble des données utilisées est suffisant pour réaliser l'évaluation du point de vue de tous les acteurs du marché.

Le calcul de la valeur finale doit être précédé d'un contrôle complet de la procédure d'évaluation. L'évaluateur doit s'assurer que les informations utilisées, appliquées méthodes analytiques, les hypothèses et la logique de justification nous ont permis d'obtenir des résultats adéquats et comparables sur la valeur immobilière. Les techniques d'analyse utilisées doivent correspondre à l'objet de l'évaluation, au type de coût à déterminer, à la méthode et à l'étape de calcul du coût.

L'évaluateur doit identifier et analyser les incohérences dans les conclusions analytiques sur lesquelles se fondent les décisions et les calculs d'évaluation dans diverses approches d'évaluation afin d'éliminer les incohérences. Par exemple, la durée de vie résiduelle du bâtiment, prise en compte pour déterminer son amortissement physique dans l'approche coût, correspond-elle à la durée de retour sur investissement, sur la base de laquelle le taux de restitution du capital a été calculé pour déterminer le taux de capitalisation , dans l’approche revenu.

Pour déterminer densité spécifique(en pourcentage ou fractions d'unité) pour chaque résultat de l'application de chaque approche, il est nécessaire de procéder à une analyse quantitative et qualitative, en tenant compte les facteurs suivants:

Le but de l’évaluation et l’utilisation prévue de ses résultats ;

Le type (norme) de valeur appliqué (par exemple, valeur marchande raisonnable ou valeur d'investissement) ;
- la nature de la part de propriété évaluée ;
- quantité et qualité des données appuyant l'application de la méthode ;
- niveau de contrôle de la part de propriété en question ;
- le niveau de sa liquidité.

La prise en compte de tous ces facteurs permet de peser et finalement de tirer une conclusion définitive.
L'évaluateur détermine l'importance relative, l'applicabilité et la validité de chaque indicateur de valeur sur la base de critères tels que l'adéquation, la qualité de l'information et la quantité de preuves.

Adéquation. Sur la base de ce critère, l'évaluateur détermine dans quelle mesure chaque approche correspond au but et au but (utilisation) de l'évaluation. L’adéquation de l’approche est généralement déterminée par le type de propriété et l’activité du marché. Par exemple, l'évaluation des biens immobiliers résidentiels donne les résultats les plus objectifs en utilisant la méthode de vente comparable ; les propriétés à vocation particulière sont axées sur une approche de coût, ce qui peut ne pas être utile lors de l'évaluation de bâtiments obsolètes. En pratique, une situation est possible où l'évaluateur doit privilégier non pas un, mais deux résultats, mais leur signification peut être inégale.

Qualité des informations. La fiabilité des résultats de l'évaluation dépend du volume et de la fiabilité des données utilisées lors des calculs, ajustements, jugements analytiques et conclusions (par exemple, la suffisance et la pertinence des informations sur les tarifs de location nécessaires au calcul et à l'ajustement du prix d'un analogique pour la localisation du bien, ou les données de fiabilité servant de source pour déterminer l'ampleur de l'obsolescence fonctionnelle et économique). Des critères reflétant la pertinence et la qualité des informations utilisées doivent également être considérés en fonction du type de bien évalué.

Précision de l'estimation est mesurée par la confiance de l’évaluateur dans l’exactitude des hypothèses (prévisions) et des calculs effectués dans le cadre de chaque approche. L'évaluateur a le droit de se fier à l'exactitude des données et des calculs utilisés dans différentes approches à des degrés divers.

Quantité de preuves. L'adéquation et la qualité des informations contenues dans le consensus sont considérées en conjonction avec la quantité de preuves impliquées dans une approche particulière. La preuve lors du calcul de la valeur d'un bien immobilier consiste à utiliser les informations du marché pour divers jugements et calculs, en tenant compte du territoire, de la destination du bien immobilier et d'autres caractéristiques du bien évalué et de ses analogues. Quel que soit le nombre de preuves disponibles, les actions de l'évaluateur ne se limitent pas aux opérations avec des chiffres, puisque le calcul de la valeur doit correspondre au type de valeur spécifié dans la tâche d'évaluation. Un élément de preuve important est la stabilité ou la variabilité de la situation du marché, puisque les preuves obtenues en comparant les ventes de transactions précédemment réalisées peuvent caractériser une situation qui ne correspond pas à la date de l'évaluation.

Exemple 15.1. Une évaluation a été faite propriété commerciale immobilier (année de construction - 1914), et les indicateurs de valeur suivants ont été obtenus :
le coût approche 1 800 000 $ ;
les ventes comparables approchent 1 600 000 $ ;
Analyse DCF 1 650 000 $

En s'accordant sur la valeur, l'expert est arrivé à la conclusion suivante :

1. À la date d’évaluation, il n’y a pratiquement aucune construction de nouvelles installations sur le marché, de sorte que l’approche fondée sur les coûts en elle-même ne peut pas être considérée comme la meilleure à utiliser pour un cas d’évaluation spécifique. De plus, l'objet a été construit il y a longtemps, il est donc assez difficile d'évaluer avec précision l'usure accumulée. La propriété est une propriété commerciale et le but de son achat sera très probablement de générer des revenus. Par conséquent, l'acheteur est plus intéressé par les résultats reflétant la capacité de la propriété à générer des revenus que par les coûts de sa construction.

2. Dans l'approche comparative, cinq analogues ont été utilisés, dont aucun ne peut être pleinement considéré comme comparable par rapport à l'objet évalué. Le degré d'exactitude des ajustements est tout à fait relatif, puisqu'il n'a pas été possible d'obtenir des données précises sur les transactions effectuées.

3. L'approche du revenu semble la plus adéquate et donne les résultats les plus fiables pour valoriser un objet donné. Les données sur les loyers et les dépenses d'exploitation ont été obtenues auprès de sources fiables et sont considérées comme fiables. Comme déjà noté, l'objet est commercial, ce qui indique l'importance d'une évaluation basée sur une analyse de sa capacité à générer des revenus.

À l’issue de l’analyse, l’évaluateur donne du poids à chacune des approches :
- approche du coût 25% ;
- approche comparative 25% ;
- le revenu approche 50%.

L’estimation finale des coûts est alors :
1 800 000 x 25 % + 1 600 000 x 25 % + 1 650 000 x 50 % t 450 000 + 400 000 + 825 000 - 1 675 000 dollars

Plus récemment, ce type d’approbation aurait été tout à fait suffisant. Aujourd'hui, la logique de la procédure d'agrément nécessite une identification claire d'un certain nombre de critères, selon lesquels une étude comparative de la conformité de chacune des démarches d'évaluation appliquées doit être réalisée.

Nous proposons aux évaluateurs le système de critères assez complet suivant qui peut être utilisé lors de l'application des méthodes d'appariement décrites ci-dessous.

Le problème de la formalisation de la procédure d'accord sur les résultats de l'évaluation de la valeur des biens immobiliers obtenus selon diverses approches peut être résolu à la fois de manière traditionnelle en utilisant la méthode experte, et en considérant la procédure d'approbation comme un problème de prise de décision multicritère .

Compétences développées :

savoir

• quelle est la procédure d'harmonisation des résultats d'évaluation des objets techniques obtenus selon des méthodes d'approches différentes (notamment économiques et comparatives) ;
• quel est le système de critères de choix des coefficients de pondération ;

pouvoir

• justifier les coefficients choisis pour la pondération, la suffisance de l'ensemble de données utilisé pour l'évaluation ;
• identifier et analyser les contradictions dans les conclusions analytiques sur lesquelles se fondent les décisions d'évaluation ;

propre

• méthodes expertises;
• utiliser la méthode d'analyse hiérarchique pour réaliser la procédure d'harmonisation des résultats de l'évaluation.

La procédure d’approbation comme étape finale du rapport d’évaluation

L'étape finale de l'évaluation est la coordination des résultats obtenus par différentes méthodes dans le cadre des approches utilisées. Le but de cette approbation est d'obtenir le coût total final. Le coût final de la voiture expertisée représente le jugement expert, impartial et éclairé d'un évaluateur professionnel qualifié sur l'un ou l'autre type de valeur estimée de l'objet expertisé, enregistré dans la mission d'expertise. Conformément aux exigences du Service fédéral de sécurité en matière de rapport, la valeur de la valeur estimée est indiquée sous la forme d'un montant unique en rouble, représentant la valeur ponctuelle de l'évaluation.

Coordination – analyse des conclusions alternatives obtenues à l'aide de trois approches d'évaluation différentes afin de déterminer une valeur unique (convenue) de la valeur estimée.

L'évaluateur ne doit pas simplement faire la moyenne des trois valeurs. La valeur estimée finale n'est jamais reconnue comme le résultat d'une moyenne, c'est-à-dire ne peut être obtenu en additionnant tous les coûts estimés, puis en divisant cette somme par le nombre d’approches utilisées. La moyenne des résultats de différentes méthodes ne garantit pas la conclusion correcte de l'évaluation, car dans ce cas, on suppose que lors de l'évaluation, chaque approche a donné un résultat tout aussi fiable, ce qui est extrêmement rare dans la pratique.

Sur idéal Dans un marché (ouvert et compétitif), les trois approches classiques devraient conduire à la même valeur. Cependant, la plupart des marchés sont imparfaits ; l’offre et la demande ne sont pas en équilibre. Les utilisateurs potentiels peuvent être mal informés et les fabricants peuvent se montrer inefficaces. Pour ces raisons, entre autres, ces approches peuvent donner différents indicateurs de valeur, que l'évaluateur compare entre eux au cours de la procédure d'approbation.

L'expert doit tenir compte du fait que le client exige, en règle générale, une explication des raisons de l'écart dans les résultats et une justification du processus de rapprochement. Les évaluateurs professionnels aux États-Unis considèrent que l'écart des valeurs obtenues à l'aide de diverses approches est acceptable à 10 %. Si, lors de l'approbation, l'un des indicateurs de valeur diffère considérablement des autres, l'évaluateur doit alors déterminer pourquoi. Si la raison n’est pas due à des erreurs mathématiques ou autres qui peuvent être corrigées, le rapport d’évaluation devrait alors indiquer ce qui a conduit à l’écart et peut-être moins se fier au résultat obtenu grâce à cette approche lors du rapprochement.

L'option la plus préférable pour mener à bien la procédure de coordination des résultats obtenus afin d'obtenir la valeur finale du coût est considérée moyenne pondérée. L'expert évalue dans quelle mesure telle ou telle approche correspond à la finalité d'évaluation de l'objet en question, si les calculs effectués sont étayés par des données de marché et s'ils les contredisent. Pour tirer la conclusion finale, il s'appuie davantage sur l'indicateur de coût obtenu sur la base de l'approche la plus adaptée à la tâche. Il est essentiel, au stade final de l’évaluation, de décider à quelles estimations de coûts accorder plus de poids et comment les résultats d’une approche ou d’une autre doivent être pondérés par rapport aux résultats d’autres approches.

L'évaluateur doit prouver que l'ensemble des données utilisées est suffisant pour réaliser l'évaluation du point de vue de tous les acteurs du marché.

Le calcul de la valeur finale doit être précédé d'un contrôle complet de la procédure d'évaluation. L'évaluateur doit s'assurer que les informations, méthodes d'analyse, hypothèses et justifications utilisées ont permis d'obtenir des résultats adéquats et comparables pour le coût de la machine (équipement, véhicule). Les techniques d'analyse doivent correspondre à l'objet de l'évaluation, au type de coût déterminé, à la méthode et à l'étape de calcul du coût.

L'évaluateur est tenu d'identifier et d'analyser les incohérences dans les conclusions analytiques sur lesquelles se fondent les décisions d'évaluation et les calculs dans diverses approches d'évaluation, afin d'éliminer les incohérences. Pour déterminer la densité (en pourcentage ou en fractions d'unité) pour chaque résultat de toute approche, une analyse quantitative et qualitative est nécessaire, en tenant compte des facteurs suivants :

• Objectif de l’évaluation et utilisation prévue de ses résultats :
• type (norme) de valeur (par exemple, valeur marchande raisonnable ou valeur d'investissement) ;
• la nature de la part de propriété évaluée ;
• la quantité et la qualité des données soutenant l'approche ;
• niveau de contrôle de la part de propriété en question ;
• son niveau de liquidité.

La prise en compte de tous les facteurs permet de peser et finalement de tirer une conclusion finale.

Une fois que l'évaluateur a sélectionné diverses méthodes parmi plusieurs approches classiques et les a appliquées, il devient nécessaire d'analyser et de concilier les résultats obtenus grâce à leur utilisation. Ainsi, pour obtenir une conclusion définitive, la question se pose de déduire final valeurs de valeur (ou plage de ses valeurs).

Puisqu'il existe toujours un certain écart dans les valeurs numériques des valeurs déterminées par différentes approches, la tâche de l'évaluateur est d'expliquer cet écart en analysant ses causes. Si l’une des approches n’a pas été utilisée, la raison doit être expliquée.

OFS-3 « Exigences relatives à un rapport d'évaluation » à l'article 8 de la section III « Exigences relatives au contenu d'un rapport d'évaluation » stipule que, quel que soit le type d'objet évalué, le rapport d'évaluation doit contenir une description de la procédure. coordination les résultats de l'évaluation et les conclusions obtenues sur la base de calculs effectués pour différentes approches, ainsi que par l'utilisation de différentes méthodes dans le cadre de chaque approche, afin de déterminer la valeur finale du coût. Il faut se rappeler que coût total ne devrait pas être la moyenne des coûts obtenus par les trois approches.

Ainsi, l'étape finale de l'évaluation est l'harmonisation des résultats obtenus par les différentes méthodes des approches appliquées. Cette partie du rapport s'intitule : Coordination. Dans ce document, l'expert expose sous forme narrative la conclusion finale sur la valeur estimée qui a été déterminée dans la mission d'évaluation.

Les faits importants discutés et analysés dans le rapport doivent être résumés dans cette section. Ici, l'évaluateur doit peser acceptabilité du concept de coût(ou plusieurs concepts), c'est-à-dire dans quelle mesure il est adapté à l'objet évalué. La clé pour obtenir un résultat final compétent est un réexamen approfondi, remettant en question les hypothèses, méthodes, informations et calculs sous-jacents de chaque procédure appliquée. Lors du rapprochement, l'expert vérifie à nouveau que les données de marché utilisées sont confirmées dans le rapport avec les références aux sources d'information.

Soulignons encore une fois que la valeur finale du coût n'est jamais le résultat faire la moyenne, ceux. elle ne peut pas être obtenue en additionnant toutes les valeurs estimées obtenues à l'aide de différentes approches d'évaluation, puis en divisant cette somme par le nombre d'approches utilisées. La moyenne des résultats de différentes méthodes ne garantit pas une conclusion correcte sur l'évaluation, car dans ce cas, on suppose que lors de l'évaluation chaque approche a donné des résultats tout aussi fiables, ce qui est extrêmement rare dans la pratique. C'est plutôt un résultat jugement professionnel de l'évaluateur sur la valeur finale de la valeur imposable, qu'il considère logique et raisonnable et qui repose sur l'application de différents concepts d'évaluation. L'option la plus préférée procédures d'approbation obtenu des résultats afin d'obtenir la valeur finale de la valeur de l'objet évalué conformément à la mission confiée à l'expert, il est considéré moyenne pondérée.

Ainsi, « différentes méthodes peuvent être utilisées dans le processus d'évaluation, mais l'importance relative des indicateurs de valeur obtenus sur la base de différentes méthodes doit être déterminée par le jugement éclairé de l'expert, qui est formalisé par la pondération des valeurs calculées. par toutes les méthodes appliquées. Décider à quelles estimations de coûts accorder plus de poids et comment chaque méthode doit être pondérée par rapport aux autres est essentiel au stade final de l’évaluation.

Sur l'idéal(ouvert et compétitif) commercialiser les trois approches classiques devrait apporter à la même valeur. Cependant, la plupart des marchés sont imparfaits ; l’offre et la demande ne sont pas en équilibre. Les utilisateurs potentiels peuvent être mal informés et les fabricants peuvent se montrer inefficaces. Pour ces raisons, entre autres, ces approches peuvent donner différents indicateurs de valeur, que l'évaluateur compare entre eux au cours de la procédure d'approbation.

Pour déterminer le poids spécifique (en pourcentage ou fractions d'unité) pour chaque résultat de l'application de la méthode de chaque approche d'évaluation, il est nécessaire de procéder à une analyse quantitative et qualitative en tenant compte des facteurs suivants :

but de l'évaluation Et utilisation prévue de ses résultats", le type utilisé (standard) coût(par exemple, valeur marchande raisonnable ou valeur d'investissement) ;

nature de la part de propriété évaluée(par exemple, si une participation minoritaire dans une entreprise est valorisée, il serait inapproprié d'accorder beaucoup de poids à l'approche immobilière) ;

quantité Et la qualité des données, renforcer cette méthode; la nature de l'objet d'évaluation.

Lors de l’évaluation d’une entreprise, vous devez également prendre en compte :

niveau de contrôle la part de propriété en question ;

son niveau de liquidité.

La prise en compte de tous ces facteurs permet de peser et finalement de tirer une conclusion définitive.

Je voudrais souligner une fois de plus que valeur de l'objet d'évaluation, indiqué comme résultat dans le rapport, - C'est l'avis d'un évaluateur indépendant, et rien de plus. L'acheteur a parfaitement le droit de ne pas être d'accord avec cet avis et de proposer son propre prix lors des négociations. Ainsi, le prix de transaction peut différer de manière assez significative de la valeur déterminée par l'expert dans le rapport. Il peut y avoir plusieurs raisons à cela, par exemple le prix peut dépendre des objectifs de l'acheteur, de ses motivations subjectives et des caractéristiques de la transaction.

En Occident, en règle générale, la valeur estimée diffère légèrement du prix de la transaction. Dans la réalité russe, cet écart est souvent supérieur à 30 %. Néanmoins, une conclusion compétente et calculée d'un évaluateur jouissant d'une bonne réputation peut devenir un argument supplémentaire dans les négociations avec un acheteur potentiel.

• Évaluation d'entreprise : manuel ; édité par A.G. Gryaznova et M.A. Fedotova. P. 376. Cependant, dans le matériel original des séminaires de la BIRD, préparé par Deloitte & Touche, il est noté : « Il existe deux méthodes de pesée de base : la méthode de pesée mathématique ; méthode de pesée subjective. La méthode de pesée mathématique utilise une pondération en pourcentage... Avec la pesée subjective, l'objectif est le même qu'avec la méthode de pesée mathématique : arriver à une valeur estimée unique, mais cette approche n'utilise pas de pondération en pourcentage. La conclusion de l'évaluation est basée sur un. l’analyse des avantages et des inconvénients de chaque méthode, ainsi que sur l’analyse de la quantité et de la qualité des données pour justifier chaque méthode, l’expérience professionnelle et le jugement de l’évaluateur sont au premier plan » (p. 377). À notre avis, il est méthodologiquement incorrect de distinguer ces deux méthodes de pesée - pesée mathématique et subjective - comme étant différentes, car, par essence, la méthodologie de pesée dans les deux cas est identique et, en fait, elles ne sont pas différentes l'une de l'autre. Il n'y a pas de différence fondamentale dans la forme sous laquelle les coefficients de pondération sont spécifiés - en pourcentages ou en fractions d'unité. Il est seulement important de contrôler qu'au total ils donnent soit 100 %, soit un.

L'harmonisation des résultats obtenus par les méthodes utilisées a pour but d'identifier, dans le cadre du problème à résoudre, les avantages et les inconvénients de chacune d'elles, et ainsi de déterminer un devis unique. Les avantages (inconvénients) de chaque méthode d'évaluation de la valeur d'un objet sont déterminés selon les critères suivants :

• 1. La capacité de refléter les intentions réelles acheteur potentiel ou le vendeur.
• 2. Qualité et étendue informations générales, sur la base duquel l'analyse est effectuée.
• 3. La capacité des méthodes utilisées à prendre en compte les fluctuations du marché et le coût des fonds.
• 4. La capacité de prendre en compte les caractéristiques spécifiques de l'objet d'évaluation.

Le processus de combinaison des résultats obtenus par diverses approches, en tenant compte d'ajustements supplémentaires, conduit à l'établissement du coût final, qui atteint l'objectif de l'évaluation.

Le coût total moyen pondéré est calculé à l'aide de la formule

S n = V Épouser S Épouser +V zat S zat +V dox S dox , Où

S avg, S zat, S ex - le coût de l'objet - obtenu respectivement à l'aide d'approches comparatives, de coût et de revenu ;

V cf, V zat, V ex sont le coefficient de poids du résultat obtenu selon les approches comparative, coût et revenu, respectivement, et

V av + V retour + V ex =1

Ce travail utilise une procédure de classement (méthode d'analyse hiérarchique). Le classement est l'agencement des résultats d'évaluation obtenus à l'aide de différentes approches (méthodes) par ordre de qualité croissante. Pour le classement, il est tout d'abord nécessaire de formuler des critères de qualité selon lesquels les résultats de l'évaluation utilisant différentes approches (méthodes) seront comparés.

De plus, ce ne sont pas les approches (méthodes) en elles-mêmes qui font l'objet d'une comparaison, mais les résultats de l'utilisation de ces approches (méthodes).

Des critères de qualité sont formulés pour les trois approches.

Il est important de noter qu’il est tout simplement impossible d’éviter la subjectivité lors de l’accord sur les résultats, comme tout au long du processus d’évaluation. Vous ne pouvez essayer de réduire le degré de subjectivité qu'à l'aide de certaines méthodes, techniques, procédures, y compris lors de l'accord sur les résultats.

L'évaluateur a sélectionné un système de quatre facteurs. Pour chaque facteur, chacune des méthodes utilisées se voit attribuer :

• 0 point - si cette méthode ne satisfait pas du tout aux critères de ce facteur ;
• 1 point - si cette méthode satisfait aux critères de ce facteur à un degré que l'évaluateur peut considérer comme insuffisant, inférieur à la moyenne, pire que d'habitude ou pas tout à fait suffisant pour une confiance normale dans le résultat de cette méthode ;
• 2 points - si cette méthode satisfait aux critères de ce facteur dans la mesure où l'évaluateur peut considérer le résultat de cette méthode comme tout à fait acceptable, moyen, habituel et suffisant pour une confiance ordinaire ;
• 3 points - si cette méthode satisfait pleinement aux critères de ce facteur.
• 1. Respect du type de coût calculé :

On suppose que l'approche comparative correspond toujours à la valeur marchande - 3 points.

L’approche basée sur les coûts sur les marchés où il n’y a pas de construction ne constitue pas une alternative réaliste à l’achat de propriétés existantes en quantités suffisantes.

Le poids de l’approche coût selon ce critère est de 2 points.

2. Fiabilité et suffisance :

Dans l'approche comparative, l'évaluateur a analysé une quantité suffisante de données de marché. Ces données, basées sur les sources dans lesquelles elles ont été obtenues, étaient assez fiables. Compte tenu de cela, les résultats pour ce facteur ont reçu 3 points.

L'approche coût des objets dans des conditions de prédominance de l'offre sur la demande est nettement moins fiable que les deux autres approches.

De ce fait, le poids de l’approche coût selon ce critère est de 3 points.

3. Capacité à prendre en compte les facteurs tarifaires :

Dans la théorie de l'évaluation, on estime que l'approche comparative reflète pleinement la structure des facteurs de tarification. Étant donné que nous avons évalué plus tôt la fiabilité des données de marché elles-mêmes, dans le cadre de ce facteur, il est nécessaire d'évaluer uniquement la propriété fondamentale de l'approche de refléter le marché. Par conséquent, l’approche comparative se voit attribuer une pondération de 3 points.

En période de prédominance de l'offre sur la demande, l'approche coût reflète dans une bien moindre mesure la structure des facteurs de tarification du marché, poids 2 points.

4. Capacité à prendre en compte la motivation :

L'approche comparative est essentiellement la ligne directrice la plus évidente pour les acteurs du marché - 3 points.

Le critère de coût dans le volume limité des constructions réellement en cours n'est pas tout à fait adéquat en termes de prise en compte de la motivation pour le prix des objets -2 points.

Tableau 5

RÉSULTATS DU RÉSUMÉ DU COÛT TOTAL DE L'OBJET D'ÉVALUATION ET COORDINATION DES RÉSULTATS DU CALCUL

	Comparatif	Cher	Rentable
Résultat du calcul, frottez.			Non utilisé
Application de l'approche dans les calculs
Fiabilité et suffisance des informations sur la base desquelles l'analyse et les calculs ont été effectués
La capacité de l'approche à prendre en compte la structure des facteurs de tarification propres à l'objet
La capacité de l’approche à refléter la motivation et les intentions réelles d’un acheteur/vendeur type
Conformité de la démarche avec le type de coût calculé
Classement total
Facteur de poids, %
Poids des résultats de calcul de la méthode d'évaluation correspondante, frotter.
Valeur convenue de la valeur marchande de l'objet d'évaluation, frotter., incl. T.V.A.

À la suite de l'analyse et des calculs utilisant les méthodes d'évaluation existantes, l'expert a déterminé la valeur finale de la valeur marchande de la voiture VAZ 21213, qui après arrondi était :

58 000 (cinquante-huit mille) roubles

Conclusion : le coût final se situe dans la fourchette de marché spécifiée pour l'objet d'évaluation dans la section Analyse du marché.

Le jugement de l'évaluateur sur les limites possibles de l'intervalle dans lequel, à son avis, peut se situer la valeur marchande.

L'évaluation de la valeur marchande, aussi précise et fiable soit-elle, comporte toujours une certaine incertitude (flou, ambiguïté) et ne peut être considérée comme une valeur exacte de la valeur marchande. Dans la plupart des cas, en pratique, l'expert opère avec un certain échantillon de prix de marché, sans disposer d'informations sur l'ensemble du volume des offres (notamment des transactions). Dans ces cas, la « vraie » valeur de la valeur marchande (c’est-à-dire la valeur de la statistique démographique que nous avons choisie) ne peut pas être déterminée car le prix de la population n’est pas disponible pour l’analyse. C'est dans de telles situations que se pose la tâche d'évaluer la valeur des statistiques d'une population générale à partir d'un échantillon de ses représentants (c'est-à-dire une partie de cette population). Et ce problème n’a pas de solution exacte. Il est impossible de déterminer la valeur « exacte » de l’espérance mathématique comme valeur moyenne pour l’ensemble de la population sans analyser cette population. C'est dans ce sens que la valeur marchande dans la plupart des cas problèmes pratiques non visible sur le marché.

Du point de vue des statistiques mathématiques, le coût, en tant que variable aléatoire, est calculé sur la base des valeurs de prix des objets analogiques xi, i=1,...,n, compris comme n de ses observations indépendantes. Les prix de tous les objets du segment de marché considéré agissent comme la population générale et la valeur de l'objet d'évaluation est obtenue à la suite du traitement d'un échantillon de valeurs de la population générale à la disposition de l'évaluateur.

La théorie et la pratique de l'évaluation utilisent dans la plupart des cas son espérance mathématique comme indicateur de RS, dont l'estimation est obtenue en calculant la moyenne de l'échantillon, en l'accompagnant, en règle générale, d'une évaluation de l'exactitude sous forme de limites intervalle de confiance. Cependant, la définition de RS mentionnée ci-dessus parle de la valeur la plus probable, qui dans le cas général correspond à une autre statistique d'une variable aléatoire - le mode. Et ce n'est que pour les distributions unimodales symétriques de variables aléatoires, qui sont en particulier la distribution normale, que les valeurs de l'espérance mathématique et du mode coïncident.

Dans le même temps, la procédure de sélection par l'évaluateur des analogues de l'objet évalué n'est pas à proprement parler une procédure de sélection aléatoire dans la population générale et ne peut garantir l'homogénéité de l'échantillon. Nous ne pouvons pas non plus exclure la possibilité d'erreurs d'évaluation lors de la constitution d'un échantillon de données de marché sur les prix d'objets analogues. Compte tenu de cela, il convient de reconnaître que l'hypothèse de distribution normale d'un échantillon de données de marché ne peut pas être considérée comme automatiquement acceptée et qu'il est donc nécessaire de la tester.

La confirmation de l'hypothèse de distribution normale des échantillons de données sur les prix des analogues est également requise pour l'application correcte des méthodes de corrélation et de régression pour déterminer la valeur d'un objet d'évaluation, en tenant compte de ses différences par rapport aux analogues dans une ou plusieurs caractéristiques d'influence. On sait que la présence de propriétés optimales dans la méthode des moindres carrés utilisée dans la construction des dépendances de régression est étroitement liée à la normalité de la distribution du paramètre résultant (échantillon de prix du marché) et à l'absence d'erreurs brutes dans l'échantillon. Une autre condition pour garantir l'exactitude de la régression construite est la normalité de la distribution des erreurs, qui doit être vérifiée au stade final de l'analyse de régression.

Pour vérifier l'échantillon d'analogues pour le respect des conditions de distribution normale et d'homogénéité, les coefficients de variation et d'oscillation, le coefficient d'asymétrie, le coefficient d'aplatissement, l'erreur type d'asymétrie et l'erreur type d'aplatissement ont été calculés, et le L’échantillon a également été vérifié pour l’absence de valeurs aberrantes.

Le coefficient de variation V caractérise la mesure relative de l'écart des valeurs mesurées par rapport à la moyenne arithmétique :

V = H 100 %, où

V - coefficient de variation ;

y - écart type (fonction STANDARD DEVIATION) ;

a est la moyenne arithmétique (fonction MOYENNE).

Plus la valeur du coefficient de variation est grande, plus la dispersion est relativement grande et moins l'uniformité des valeurs étudiées. Si le coefficient de variation est inférieur à 10 %, alors la variabilité de la série de variation est considérée comme insignifiante, de 10 % à 20 % est considérée comme moyenne, plus de 20 % et moins de 33 % est considérée comme significative, et si le le coefficient de variation dépasse 33 %, cela indique alors l'hétérogénéité de l'information et la nécessité d'exclure les valeurs les plus grandes et les plus petites.

L'échantillon a été vérifié pour détecter les valeurs aberrantes au cours du processus d'évaluation. D'après les résultats des calculs utilisant une approche comparative, le coefficient de variation est compris entre 24,69%

Conclusion : Les limites possibles de l'intervalle à l'intérieur duquel peut se situer la valeur marchande peuvent être comprises dans +- 24,69 % de la valeur marchande déterminée par calcul.