L'évaluation cadastrale de l'État des terrains (ci-après dénommée évaluation foncière de l'État) est réalisée afin de mettre en œuvre méthodes économiques gestion des ressources foncières et accroître sur cette base l'efficacité de l'utilisation des terres, ainsi qu'à des fins fiscales et à d'autres fins établies par la loi.

GKZZ est basé sur la classification des terrains selon objectif prévu et le type d'utilisation fonctionnelle et est réalisé en tenant compte des données provenant des cadastres fonciers, urbanistiques, forestiers, hydrauliques et autres.

Lorsque le Code foncier de l'État est pris en compte, les servitudes sont prises en compte, ainsi que d'autres restrictions (charges) sur les droits d'utilisation des terres établies dans le cadre de procédures législatives, administratives et judiciaires.

L'évaluation cadastrale d'État des terrains dans les agglomérations urbaines et rurales, les associations de jardinage et de datcha est effectuée sur la base d'une analyse statistique des prix du marché et d'autres informations sur l'immobilier, ainsi que d'autres méthodes d'évaluation immobilière de masse. SCZ de terres agricoles hors zones urbaines et établissements ruraux et le fonds forestier des terres est réalisé sur la base de la capitalisation des revenus locatifs estimés. Les SCZZ d'autres catégories de terrains hors limites des agglomérations urbaines et rurales s'effectuent sur la base d'une capitalisation des revenus locatifs estimés ou des frais nécessaires à la reproduction et (ou) à la préservation et au maintien de la valeur de leur potentiel naturel.

Le Comité de défense de l'État est régulièrement mis à jour et ajusté système actuel des mesures visant à assurer la mise à jour des informations sur la valeur cadastrale des terrains.

Valeur cadastrale des terrains nouvellement constitués et ayant subi cadastre d'état Le nouvel enregistrement, ainsi que les terrains pour lesquels les modifications en cours ont fait l'objet d'un enregistrement cadastral d'État, sont déterminés selon Instructions méthodiques, approuvé par arrêté du ministère du Développement économique de la Fédération de Russie du 12 août 2006 n° 222 utilisant des indicateurs spécifiques de la valeur cadastrale de la catégorie de terrains correspondante.

Toutes les informations sur les terrains sont inscrites au cadastre immobilier de l'État.

Conformément au décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 02/07/2008 n° 52 « Sur la procédure pour porter la valeur cadastrale des terrains à l'attention des contribuables », des informations sur la valeur cadastrale des terrains sont fournies dans sous la forme d'un extrait cadastral du terrain. Pour obtenir un extrait cadastral, vous devez contacter les services territoriaux du Bureau de Rosreestr à l'emplacement du terrain avec une demande correspondante. La candidature peut être soumise par le demandeur en personne, en l'envoyant par courrier, ainsi que par voie électronique en remplissant le formulaire de demande publié sur le site officiel. Service fédéral enregistrement d'État, cadastre et cartographie sur Internet.

Conformément aux paragraphes. 12-13 art. 396 du Code des impôts de la Fédération de Russie, chaque année avant le 1er février de l'année, qui est la période fiscale, le Département transmet des informations sur les terrains reconnus comme objet d'imposition sous une forme approuvée organisme fédéral pouvoir exécutif, habilité à exercer le contrôle et la surveillance en matière d'impôts et de taxes.

Assurer une interaction efficace entre le Bureau de Rosreestr et le Service fédéral des impôts dans le domaine de l'échange d'informations est régi par l'Accord sur l'interaction et l'échange mutuel d'informations du Service fédéral de l'enregistrement d'État, du cadastre et de la cartographie et du Service fédéral des impôts (ci-après dénommé comme l'Accord) du 03/09/2010 n° ММВ-27-11 /9/37. Afin de mettre en œuvre l'accord, la procédure d'échange d'informations dans formulaire électronique sur les droits enregistrés sur les biens immobiliers (y compris les terrains) et les transactions avec ceux-ci, les titulaires de droits sur les biens immobiliers et les objets immobiliers, approuvés par arrêté du Service fédéral de l'enregistrement d'État, du cadastre et de la cartographie du Service fédéral des impôts du 12 août 2011 N° P/302/MMV -7-11/495 (ci-après dénommé l'Ordonnance). Conformément à l'article 2.1 de la procédure, le Bureau de Rosreestr, dans les 10 jours à compter de la date de l'enregistrement correspondant ou du changement des caractéristiques comptables, ainsi que chaque année avant le 1er mars, soumet les informations spécifiées au Bureau du Service fédéral des impôts de Russie. pour région de Rostovà compter du 1er janvier de l'année en cours, à hauteur des informations générées pour l'année précédente.

Conformément à l'article 65 du Code foncier de la Fédération de Russie, l'utilisation des terres dans Fédération de Russie est payé. Les formes de paiement pour l'utilisation du terrain sont l'impôt foncier et le loyer.

Conformément à l'article 388 du Code des impôts de la Fédération de Russie, les contribuables de l'impôt foncier sont des organisations et des personnes physiques qui possèdent des terrains par droit de propriété, usage permanent (perpétuel) ou possession héréditaire à vie. Les organismes et les particuliers ne sont pas reconnus comme contribuables au titre des terrains qu'ils détiennent au titre du droit d'usage gratuit à durée déterminée ou qui leur sont cédés en vertu d'un contrat de bail.

Conformément à l'article 391 du Code des impôts de la Fédération de Russie, les contribuables - organisations et contribuables - personnes physiques qui sont des entrepreneurs individuels, déterminent l'assiette fiscale de manière indépendante sur la base des informations du cadastre foncier de l'État sur chaque terrain qui leur appartient de droit. de propriété ou de droit d’utilisation permanente (perpétuelle).

L'assiette fiscale de chaque contribuable qui est un individu, est déterminé par l'administration fiscale sur la base des informations qui lui sont soumises par les autorités qui tiennent le cadastre immobilier de l'État et les autorités qui enregistrent les droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci.

Le concept d'évaluation cadastrale d'État est clairement défini par la loi sur les activités d'évaluation de la Fédération de Russie. L'évaluation cadastrale de l'État s'entend comme un ensemble d'actions, notamment la prise de décision de procéder à une évaluation cadastrale de l'État, la création d'une liste d'objets à évaluer, la sélection d'un entrepreneur, la détermination de la valeur cadastrale et l'établissement d'un rapport sur la détermination de la valeur cadastrale. , ainsi qu'approuver les résultats de la détermination de la valeur cadastrale, les inscrire dans le cadastre immobilier de l'État et les porter à la connaissance des contribuables. L'évaluation cadastrale de l'État est un ensemble de mesures juridiques, administratives et techniques visant à établir la valeur cadastrale.

Actuellement, le système d'évaluation des terres cadastrales de l'État repose sur la présence d'un cadre méthodologique développé qui assure le processus de sa mise en œuvre. Une telle base méthodologique est constituée des méthodes d'évaluation cadastrale d'État des terrains de toutes catégories et des instructions techniques approuvées par arrêtés du ministère du Développement économique de la Fédération de Russie, qui sont guide pratique sur l'application de ces techniques. Toutes les méthodes d'évaluation des terres cadastrales de l'État sont basées sur des approches et des méthodes d'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers.

L'évaluation cadastrale nationale des terrains est basée sur la classification des terrains selon leur destination et leur type d'utilisation fonctionnelle et est effectuée en tenant compte des données des cadastres fonciers, urbanistiques, forestiers, hydrauliques et autres. Ce qui suit s'applique à différentes catégories de terrains et types d'utilisation autorisée des terrains : diverses méthodesévaluations en fonction des facteurs influençant leur évaluation, il s'agit en général de méthodes d'évaluation de masse basées sur le système détermination de masse coûts et comprenant une méthode de comparaison des marchés, ainsi que des méthodes de revenus et de coûts. Par exemple, l'évaluation cadastrale de l'État des terrains dans les agglomérations urbaines et rurales, les associations d'horticulture, de jardinage et de datcha est effectuée sur la base d'une analyse statistique des prix du marché et d'autres informations sur l'immobilier. L'évaluation cadastrale de l'État des terres agricoles reposait jusqu'à présent sur la capitalisation des revenus locatifs.

Les actes juridiques réglementant les activités d'évaluation comprennent :

Loi fédérale du 29 juillet 1998 n° 135-FZ « Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie » ;

Normes d'évaluation obligatoires à utiliser par les sujets des activités d'évaluation, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 6 juillet 2001 n° 519, etc.

Sous activités d'évaluation fait référence aux activités des sujets d'activités d'évaluation visant à établir une valeur marchande ou autre par rapport aux objets d'évaluation.

On distingue : types de valeur de l'objet de valorisation :

1) valeur marchande de l'objet de l'évaluation– le prix le plus probable auquel cet objet de valorisation peut être aliéné pour marché libre dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à une transaction agissent de manière raisonnable, disposent de toutes les informations nécessaires et que la valeur du prix de la transaction n'est affectée par aucune circonstance extraordinaire, c'est-à-dire lorsque :

L'une des parties à la transaction n'est pas obligée d'aliéner l'objet de l'évaluation, et l'autre partie n'est pas obligée d'accepter l'exécution ;

Les parties à la transaction connaissent bien l'objet de la transaction et agissent dans leur propre intérêt ;

L'objet de valorisation est présenté sur le marché libre par le biais d'une offre publique, typique des objets de valorisation similaires ;

Le prix de la transaction représente une rémunération raisonnable pour l'objet de l'évaluation et il n'y a eu aucune coercition de la part des parties à la transaction sur aucune partie ;

Le paiement de l'objet d'évaluation est exprimé sous forme monétaire.

2)valeur d'un bien expertisé avec un marché limité– la valeur de l'objet d'expertise dont la vente sur le marché libre est impossible ou nécessite des frais supplémentaires par rapport aux frais nécessaires à la vente de biens circulant librement sur le marché ;

3) coût de remplacement de l'objet d'évaluation– le montant des frais de création d'un objet similaire à l'objet évalué, en prix du marché existant à la date de l'expertise, compte tenu de l'usure de l'objet d'expertise ;

4) coût de reproduction de l'objet d'expertise– le montant des frais aux prix du marché existant à la date de l'évaluation, pour la création d'un objet identique à l'objet d'évaluation, utilisant des matériaux et des technologies identiques, compte tenu de l'usure de l'objet d'évaluation ;

5) valeur de la propriété en question pour un usage existant– la valeur de l'objet d'expertise, déterminée sur la base des conditions existantes et de la finalité de son utilisation ;

6) valeur d'investissement de l'objet d'expertise– la valeur de l'objet d'évaluation, déterminée sur la base de sa rentabilité pour une personne déterminée à des fins d'investissement données ;

7) valeur fiscale de l'objet d'évaluation– la valeur de l'objet d'évaluation, déterminée pour le calcul de l'assiette fiscale et calculée conformément aux dispositions des actes juridiques réglementaires (y compris la valeur d'inventaire) ;

8) valeur de liquidation de l'objet d'évaluation– le coût de l'objet d'expertise dans le cas où l'objet d'expertise doit être aliéné dans un délai plus court que le délai habituel d'exposition d'objets similaires ;

9) valeur de récupération de l'objet d'évaluation– le coût de l'objet d'expertise, égal à la valeur marchande des matériaux qu'il comprend, compte tenu des frais de cession de l'objet d'expertise ;

10) valeur particulière de l'objet d'évaluation– une valeur pour la détermination de laquelle l'accord d'évaluation ou l'acte juridique réglementaire prévoit des conditions qui ne sont pas incluses dans la notion de valeur de marché ou autre valeur spécifiée dans les présentes normes d'évaluation.

Sous objets d'évaluation désigne tout objet de droits civils participant à la circulation civile.

Les objets d'évaluation comprennent :

Objets matériels individuels (choses) ;

L'ensemble des choses qui constituent la propriété d'une personne, y compris les biens d'un certain type (meubles ou immeubles, y compris les entreprises) ;

Propriété et autres droits de propriété sur la propriété ou sur des éléments individuels de la propriété ;

Droits de créance, obligations (dettes);

Travaux, services, informations ;

Autres objets de droits civils pour lesquels la législation de la Fédération de Russie établit la possibilité de leur participation à la circulation civile.

Souligner deux types d'évaluation:

1) évaluation obligatoire ;

2) évaluation proactive (volontaire).

Évaluation obligatoire effectuée dans les cas directement prévus par la loi. Conformément à l'art. 8 de la loi fédérale « sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie », l'évaluation des objets d'évaluation est obligatoire si les objets d'évaluation appartenant en tout ou en partie à la Fédération de Russie, aux entités constitutives de la Fédération de Russie ou municipalités, y compris:

Lors de la détermination de la valeur des objets d'évaluation appartenant à la Fédération de Russie, aux entités constitutives de la Fédération de Russie ou aux municipalités, en vue de leur privatisation, de leur transfert à la gestion fiduciaire ou de leur location ;

Lors de l'utilisation d'objets d'évaluation appartenant à la Fédération de Russie, à des entités constitutives de la Fédération de Russie ou à des municipalités comme sujet de gage ;

Lors de la vente ou de l'aliénation d'objets d'évaluation appartenant à la Fédération de Russie, aux entités constitutives de la Fédération de Russie ou aux municipalités ;

Lors de la cession de titres de créance associés à des objets d'évaluation appartenant à la Fédération de Russie, aux entités constitutives de la Fédération de Russie ou aux municipalités ;

Lors du transfert d'objets d'évaluation appartenant à la Fédération de Russie, à des entités constitutives de la Fédération de Russie ou à des municipalités, en tant que contribution au capital autorisé, aux fonds de personnes morales, ainsi qu'en cas de litige sur la valeur de l'objet d'évaluation, notamment :

Lors de la nationalisation de biens ;

Lors de l'octroi de prêts hypothécaires à des personnes physiques et morales en cas de litige concernant la valeur de l'objet de l'hypothèque ;

Lors de la rédaction des contrats de mariage et du partage des biens des époux divorcés à la demande de l'une des parties ou des deux parties en cas de litige sur la valeur de ces biens ;

En cas de rachat ou autre saisie de biens des propriétaires pour les besoins de l'État ou des municipalités prévus par la législation de la Fédération de Russie ;

Lors de l'évaluation des objets d'évaluation afin de contrôler l'exactitude du paiement de l'impôt en cas de litige concernant le calcul de la base imposable.

Évaluation proactive (volontaire) effectuée dans les cas non prévus par la loi.

21.2. Sujets des activités d'évaluation

Au numéro sujets d'activités d'évaluation inclure les personnes suivantes.

1. Les évaluateurs sont des personnes physiques et morales qui ont le droit d'exercer des activités d'évaluation.

Les exigences suivantes s'appliquent aux activités d'évaluation des particuliers :

Enregistrement d'État en tant qu'entrepreneur individuel ;

Disponibilité d'un document de formation confirmant l'acquisition de connaissances professionnelles dans le domaine des activités d'évaluation conformément aux programmes de formation professionnelle de l'enseignement supérieur convenus avec l'organisme autorisé par le gouvernement de la Fédération de Russie pour surveiller la mise en œuvre des activités d'évaluation enseignement professionnel, des programmes de formation professionnelle complémentaire ou de reconversion professionnelle pour les travailleurs.

Les exigences suivantes s'appliquent aux activités d'évaluation des personnes morales :

Respect de la législation de la Fédération de Russie sur les activités d'évaluation ;

Enregistrement d'État comme personne morale;

La présence dans le personnel d'une personne morale d'au moins un salarié pour lequel cette personne morale est le lieu de travail principal et qui dispose d'un document de formation attestant l'acquisition de connaissances professionnelles dans le domaine des activités d'évaluation conformément à celles convenues avec l'organisme autorisé par le gouvernement de la Fédération de Russie pour surveiller la mise en œuvre des activités d'évaluation par les programmes de formation professionnelle de l'enseignement professionnel supérieur, la formation professionnelle complémentaire ou les programmes de reconversion professionnelle des travailleurs.

Les évaluateurs sont tenus d'améliorer leurs qualifications au moins une fois tous les trois ans et de conclure également un contrat d'assurance responsabilité civile en cas de dommages causés à des tiers en relation avec les activités de l'évaluateur (article 24 de la loi fédérale « sur les activités d'évaluation dans le Fédération de Russie »).

2. Consommateurs de services d'expert (clients) – toute personne physique ou morale qui a conclu un accord pour la fourniture de services pour l'évaluation d'un objet d'évaluation spécifique.

3. Organisme public réglementant les activités d'évaluation (Ministère développement économique et commerce de la Fédération de Russie).

Les fonctions des organismes habilités dans ce domaine sont :

Contrôle de la mise en œuvre des activités d'évaluation ;

Réglementation des activités d'évaluation ;

Interaction avec les autorités pouvoir de l'État sur les questions d'activités d'évaluation et de coordination de leurs activités ;

Coordination des projets de normes d'évaluation ;

Accord sur la liste des exigences pour établissements d'enseignement, offrant une formation professionnelle aux évaluateurs conformément à la législation de la Fédération de Russie.

4. Organismes d'autoréglementation des évaluateurs. Aux fins de l'autoréglementation des activités d'évaluation, les évaluateurs ont le droit de s'unir en associations, syndicats et autres organisations à but non lucratif.

Les organismes d'autoréglementation des évaluateurs peuvent remplir les fonctions suivantes :

Protéger les intérêts des évaluateurs ;

Aide à améliorer le niveau formation professionnelleévaluateurs;

Promouvoir le développement programmes éducatifs Par formation professionnelleévaluateurs;

Développez vos propres normes d’évaluation ;

Développez et maintenez vos propres systèmes de contrôle qualité pour les activités d’évaluation.

21.3. Statut juridique de l'expert

Le statut juridique de l'expert est déterminé Loi fédérale"Sur les activités d'évaluation."

L'évaluateur a le droit:

1) appliquer de manière indépendante des méthodes d'évaluation du sujet d'évaluation conformément aux normes d'évaluation ;

2) exiger du client, lors de la réalisation d'une évaluation obligatoire de l'objet de l'évaluation, qu'il fournisse un accès complet à la documentation nécessaire pour réaliser cette évaluation ;

3) recevoir les éclaircissements et informations complémentaires nécessaires à la réalisation de cette évaluation ;

4) demander par écrit ou oralement à des tiers les informations nécessaires pour procéder à une évaluation de l'objet de l'évaluation, à l'exception des informations qui constituent un secret d'État ou commercial ; en cas de refus de fournir informations spécifiées affecte de manière significative la fiabilité de l'évaluation de l'objet évalué, l'expert l'indique dans le rapport ;

5) impliquer, le cas échéant, sur une base contractuelle, d'autres évaluateurs ou d'autres spécialistes dans l'évaluation de l'objet évalué ;

6) refuser d'effectuer une évaluation de l'objet d'évaluation dans les cas où le client a violé les termes du contrat, n'a pas fourni les informations nécessaires sur l'objet d'évaluation ou n'a pas fourni des conditions de travail conformes au contrat ;

7) exiger le remboursement des dépenses liées à l'évaluation de l'objet d'évaluation et une rémunération monétaire pour la réalisation de l'évaluation de l'objet d'évaluation, telle que déterminée par le tribunal, tribunal arbitral ou un tribunal arbitral (article 14 de la loi fédérale « sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie »).

L'évaluateur est tenu:

1) se conformer aux exigences de la législation sur les activités d'évaluation lors de la réalisation des activités d'évaluation ;

2) informer le client de l'impossibilité de participer à l'évaluation de l'objet d'évaluation en raison de la survenance de circonstances empêchant une évaluation objective de l'objet d'évaluation ;

3) assurer la sécurité des documents reçus du client et des tiers lors de l'évaluation de l'objet d'évaluation ;

4) fournir au client des informations sur les exigences de la législation de la Fédération de Russie sur les activités d'évaluation, la charte et le code d'éthique de l'entreprise concernée organisme d'autoréglementation(professionnel association publiqueévaluateurs ou organisation à but non lucratifévaluateurs), à laquelle l’évaluateur fait référence dans son rapport ;

5) fournir, à la demande du client, une autorisation pour exercer des activités d'évaluation, une police d'assurance et un document de formation attestant l'acquisition de connaissances professionnelles dans le domaine des activités d'évaluation ;

6) ne pas divulguer les informations confidentielles reçues du client lors de l'évaluation de l'objet de l'évaluation, à l'exception des cas prévus par la législation de la Fédération de Russie ;

7) conserver des copies des rapports compilés pendant trois ans ;

8) dans les cas prévus par la législation de la Fédération de Russie, fournir des copies des rapports stockés ou des informations provenant de ceux-ci aux forces de l'ordre, aux autorités judiciaires et à d'autres agences ou organismes gouvernementaux autorisés gouvernement localà leur demande légale (article 14 de la loi fédérale « sur les activités d'évaluation »).

L'expertise d'un objet expertisé ne peut être effectuée par un évaluateur s'il est fondateur, propriétaire, actionnaire ou responsable d'une personne morale ou d'un client ou d'une personne physique qui a un intérêt patrimonial dans l'objet expertisé, ou est étroitement lié ou lié à ces personnes.

La réalisation d'une évaluation de l'objet d'évaluation n'est pas autorisée si :

1) par rapport à l'objet de l'expertise, l'expert dispose de droits de propriété ou de responsabilité en dehors du contrat ;

2) l'expert est fondateur, propriétaire, actionnaire, créancier, assureur d'une personne morale, ou une personne morale est fondateur, actionnaire, créancier, assureur d'un cabinet d'expertise.

L'ingérence du client ou d'autres parties intéressées dans les activités de l'évaluateur n'est pas autorisée si cela peut affecter négativement la fiabilité du résultat de l'évaluation de la propriété évaluée, y compris en limitant l'éventail des questions à clarifier ou à déterminer lors de l'évaluation. du bien faisant l’objet d’une évaluation.

Le montant du paiement à l'évaluateur pour la réalisation d'une évaluation de l'objet d'expertise ne peut pas dépendre de la valeur finale de l'objet d'expertise (article 16 de la loi fédérale « sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie »).

Une condition obligatoire assurant la protection des droits des consommateurs de services d'évaluateur est assurance responsabilité civile pour les évaluateurs. Un événement assuré est le fait de causer des dommages à des tiers dans le cadre de la mise en œuvre des activités de l’expert, constatés par une décision de justice, un tribunal arbitral ou un tribunal arbitral entré en vigueur.

L'évaluateur n'a pas le droit d'exercer des activités d'évaluation sans conclure un contrat d'assurance. La présence d'une police d'assurance est une condition préalable à la conclusion d'un accord sur l'évaluation du bien en question.

L'assurance de la responsabilité civile des évaluateurs peut être souscrite sous la forme de la conclusion d'un contrat d'assurance pour un type spécifique d'activité d'expertise (selon l'objet d'expertise) ou dans le cadre d'un contrat spécifique sur l'évaluation de l'objet d'expertise (article 17 du la loi fédérale « sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie »).

21.4. Procédure d'évaluation

La réalisation d'une évaluation comprend un certain nombre de étapes.

1. Conclusion d'un accord d'évaluation avec le client. Une évaluation de l'objet de l'évaluation ne peut être effectuée par un évaluateur que si l'exigence d'indépendance de l'évaluateur, prévue par la législation de la Fédération de Russie sur les activités d'évaluation, est remplie. S'il ne satisfait pas à cette exigence, l'expert est tenu d'en informer le client et de refuser de conclure un accord d'expertise.

L'accord entre l'expert et le client est conclu par écrit et ne nécessite pas d'authentification notariée.

Le contrat doit contenir :

Motifs de la conclusion d'un accord ;

Type d'objet de valorisation ;

Type de valeur déterminée (valeurs) de l'objet de valorisation ;

Récompense monétaire pour avoir effectué une évaluation du sujet d'évaluation ;

Informations sur l'assurance responsabilité civile de l'évaluateur.

Le contrat doit contenir des informations indiquant si l'évaluateur dispose d'une autorisation pour exercer des activités d'évaluation, indiquant le numéro de série et la date de délivrance de cette autorisation, l'organisme qui l'a délivrée, ainsi que la période pour laquelle cette autorisation a été délivrée.

Un accord sur l'évaluation à la fois d'un seul objet d'évaluation et de plusieurs objets d'évaluation doit contenir une indication exacte de cet objet d'évaluation (les objets d'évaluation), ainsi que sa (leur) description.

En ce qui concerne l'évaluation des objets d'évaluation appartenant à la Fédération de Russie, aux entités constitutives de la Fédération de Russie ou aux municipalités, un accord est conclu par l'évaluateur avec une personne autorisée par le propriétaire à effectuer une transaction avec les objets d'évaluation, sauf indication contraire. établi par la législation de la Fédération de Russie.

Lors de la conclusion d'un accord d'évaluation, l'évaluateur est tenu de fournir au client des informations sur les exigences de la législation de la Fédération de Russie sur les activités d'évaluation, y compris la procédure d'autorisation des activités d'évaluation, les responsabilités de l'évaluateur, les exigences de l'accord d'évaluation. et le rapport d'évaluation, ainsi que les normes d'évaluation. Le fait de fournir ces informations est consigné dans la convention d'évaluation.

2. Établissement des caractéristiques quantitatives et qualitatives de l'objet d'évaluation. Dans ce cas, l'expert collecte et traite :

Titres de propriété, informations sur la charge de l'objet de l'évaluation avec les droits d'autrui ;

Données comptables et de reporting liées à l'objet d'évaluation ;

Informations sur les caractéristiques techniques et opérationnelles de l'objet d'évaluation ;

Informations nécessaires pour établir les caractéristiques quantitatives et qualitatives de l'objet d'évaluation afin de déterminer sa valeur, ainsi que d'autres informations relatives à l'objet d'évaluation ;

3. Analyse du marché auquel appartient l'objet de valorisation. L'expert détermine et analyse le marché auquel appartient l'objet d'évaluation, son historique, ses conditions et tendances actuelles, ainsi que les analogues de l'objet d'évaluation et justifie son choix ;

4. Sélectionner la ou les méthodes d'évaluation au sein de chaque approche d'évaluation et effectuer les calculs nécessaires. Dans ce cas, l'évaluateur utilise les approches d'évaluation suivantes :

L'approche coût est un ensemble de méthodes d'évaluation de la valeur d'un objet expertisé, basées sur la détermination des coûts nécessaires à la restauration ou au remplacement de l'objet expertisé, en tenant compte de son usure ;

L'approche comparative est un ensemble de méthodes d'évaluation de la valeur d'un objet expertisé, basées sur la comparaison de l'objet expertisé avec des objets similaires pour lesquels des informations sont disponibles sur les prix des transactions avec eux ;

L'approche du revenu est un ensemble de méthodes d'estimation de la valeur de l'objet d'évaluation, basées sur la détermination du revenu attendu de l'objet d'évaluation.

A ce stade, l'expert effectue également les calculs nécessaires de l'un ou l'autre type de valeur de l'objet d'expertise, en tenant compte des caractéristiques quantitatives et qualitatives obtenues de l'objet d'expertise, des résultats d'une analyse de marché à laquelle l'évaluation l'objet appartient, ainsi que les circonstances qui réduisent la probabilité de recevoir des revenus de l'objet d'évaluation à l'avenir (risques) et d'autres informations.

5. Résumé des résultats obtenus à partir de chaque approche d’évaluation, et détermination de la valeur finale de l'objet d'évaluation.

La valeur finale de l'objet d'évaluation doit être exprimée en roubles comme une valeur unique, sauf disposition contraire dans l'accord d'évaluation.

La valeur finale de l'objet d'évaluation, indiquée dans le rapport d'évaluation, établie de la manière et sur la base des exigences établies par la loi fédérale « sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie », les normes d'évaluation et les réglementations sur les activités d'évaluation organisme agréé sur le contrôle de la mise en œuvre des activités d'évaluation dans la Fédération de Russie, peut être considéré comme recommandé aux fins de conclure une transaction avec l'objet de l'évaluation, si pas plus de 6 mois se sont écoulés entre la date d'établissement du rapport d'évaluation et la date de l'opération faisant l'objet de l'évaluation ou la date de dépôt de l'offre publique.

6. Rédaction et remise d'un rapport d'évaluation au client.

Le rapport ne doit pas être ambigu ou trompeur. Le rapport doit indiquer la date de l'évaluation de l'objet d'évaluation, les normes d'évaluation utilisées, les buts et objectifs de l'évaluation de l'objet d'évaluation, et fournir également d'autres informations nécessaires à une interprétation complète et sans ambiguïté des résultats de l'évaluation. évaluation de l'objet d'évaluation reflété dans le rapport.

Si, lors de l'évaluation de l'objet évalué, ce n'est pas la valeur marchande qui est déterminée, mais d'autres types de valeur, le rapport doit indiquer les critères d'établissement de l'évaluation de l'objet évalué et les raisons de l'écart par rapport à la possibilité de déterminer la valeur marchande de l'objet évalué.

Le rapport doit indiquer :

Date d'établissement et numéro d'ordre du rapport ;

La base de l’évaluation par l’évaluateur de la propriété évaluée ;

La localisation de l'évaluateur et les informations sur le permis qui lui est délivré pour exercer des activités d'évaluation pour ce type de bien ;

Une description exacte de l'objet de valorisation, et par rapport à l'objet de valorisation appartenant à une personne morale - les détails de la personne morale et la valeur comptable de cet objet de valorisation ;

Normes d'évaluation pour déterminer le type de valeur approprié de l'objet de valorisation, justification de leur utilisation lors de l'évaluation de cet objet de valorisation, une liste des données utilisées dans l'évaluation de l'objet de valorisation, indiquant les sources de leur réception, ainsi que les hypothèses adoptées lorsque évaluer l'objet d'évaluation;

La séquence de détermination de la valeur de l'objet d'expertise et de sa valeur finale, ainsi que les restrictions et limites d'application du résultat obtenu ;

Date de détermination de la valeur de l'objet d'évaluation ;

Une liste des documents utilisés par l'expert et établissant les caractéristiques quantitatives et qualitatives de l'objet d'expertise.

Le rapport peut également contenir d'autres informations qui, de l'avis de l'expert, sont essentielles à l'exhaustivité de la réflexion de la méthode utilisée par lui pour calculer la valeur d'un objet d'expertise particulier.

Le rapport doit être numéroté page par page, relié, cacheté et signé par l'évaluateur - entrepreneur individuel ou un employé d'une personne morale.

Questions de sécurité

1. Décrire les activités d'évaluation comme l'un des types activité entrepreneuriale.

2. Dans quels cas une évaluation obligatoire est-elle réalisée ?

3. Quelle est la situation juridique de l'expert ?

4. Répertoriez les informations d'identification agence gouvernementale, qui assure la réglementation étatique des activités d'évaluation.

5. Décrivez la procédure d'évaluation.

Qu’entend-on par évaluation d’entreprise ?

• Évaluation d'entreprise (entreprise) – un ensemble de mesures,

• visant à établir la valeur d'une entreprise

• Estimation de la valeur totale de l'entreprise (capital investi) (EV)

• Évaluation de la valeur nette (CV) :

• Action/Pack d'actions société par actions
• Part/part dans le capital autorisé d'entreprises d'autres formes organisationnelles et juridiques
• Dérivés (options)

• Valorisation d'ensembles immobiliers

Cas d'évaluation

• Obligatoire

• Effectuer des transactions avec des biens appartenant partiellement ou entièrement à l'État

• L'émergence de litiges sur la valeur des biens

• Approbation des transactions majeures (intervention d'un évaluateur) à l'initiative Conseil d'administration)

• Émission complémentaire d'actions

• Valorisation des biens dans le cadre du transfert de propriété à titre d'apport au capital autorisé

• Gestion externe, procédure de faillite

• Volume 1. Rapport de l'évaluateur

• Tâche d'évaluation

• Introduction

• Caractéristiques générales de l'entreprise

• Analyse de l'industrie

• Analyse des activités de l'entreprise

• Méthodologie d'évaluation

• Justification des approches et méthodes d’évaluation utilisées

• Calcul du coût des capitaux propres d'une entreprise

• Approche rentable
• Approche comparative
• Approche du revenu
• Généralisation des résultats obtenus

• Calcul de la valeur marchande d'un bloc d'actions

• Glossaire des termes utilisés

• Liste des documents fournis par le Client

• Liste des matériaux utilisés

• Applications

• Volume 2. Valorisation des immobilisations

• Volume 3. Copies des documents originaux

Approches et méthodes d’évaluation

Caractéristiques des approches

• Approche basée sur les coûts - Méthode générale de détermination de la valeur de l'entreprise d'une entreprise, qui utilise une ou plusieurs méthodes basées sur l'analyse des données sur la valeur des actifs et des passifs de l'entreprise.

• Approche comparative– une méthode générale de détermination de la valeur d'une entreprise et/ou de ses capitaux propres, qui fait appel à une ou plusieurs méthodes fondées sur l'analyse d'informations sur la valeur d'entreprises similaires (sociétés analogues).

• Approche du revenu– une méthode générale de détermination de la valeur d'une entreprise et/ou de ses capitaux propres, qui fait appel à des méthodes basées sur le calcul de la valeur actuelle des revenus futurs attendus.

Analyse comparative des approches

Approche rentable

• Approche rentable repose sur l'analyse des données sur la valeur des actifs et des passifs de l'entreprise et considère la valeur de l'entreprise en termes de coûts encourus.

• Formule:

• Valeur de l'actif ajustée

• – Valeur ajustée du passif

• = Valeur d'entreprise

• Algorithme de calcul :

Premières informations dans l’approche coûts

• Bilan (formulaire n°1) au jour d'évaluation

• Transcriptions des lignes de bilan obtenues auprès du service comptable

• Caractéristiques des actifs et des passifs

• Pour les actifs incorporels : date de création, valeur comptable, informations sur les coûts de création, etc. ;
• Pour les biens immobiliers : année de construction, valeur comptable et amortissement cumulé, localisation, caractéristiques de conception, utilisation actuelle, etc. ;
• Pour les biens meubles : date d'entrée, valeur comptable et amortissement cumulé, modèle et marque, fabricant, usage actuel, etc. ;
• Pour investissements financiers: date d'apparition en comptabilité, date de remboursement, modalités des investissements et leurs montants, informations sur l'objet de l'investissement, etc.
• Pour les stocks : date d'acquisition, données de prix de marché, données de stock et produits finis etc.;
• Pour les créances : date d'émission et de remboursement probable, informations sur l'emprunteur, son situation financière, données sur les dettes en souffrance, etc. ;
• Pour les comptes créditeurs : date d'apparition en comptabilité et remboursement probable, informations sur les impayés, les amendes et pénalités, etc.

Comparaison des méthodes d'approche des coûts

• Méthode d'accumulation d'actifs

• Pour une entreprise existante

• La valeur des actifs est déterminée

Méthode d'accumulation d'actifs

• Passif

• Passifs à long terme pour prêts et crédits

• Autres passifs à long terme incluant le montant des actifs d'impôts différés

• Passifs à court terme pour prêts et crédits

• Comptes à payer

• Dette envers les participants pour le paiement des revenus

• Réserves pour dépenses futures

• Autres passifs courants

• Total du passif

Options d'utilisation de l'approche des coûts

Approche comparative

• Approche comparative est une détermination de la valeur d’une entreprise basée sur l’analyse d’informations sur la valeur d’entreprises similaires.

• Méthodes d’approche comparative :

• Méthode des sociétés analogiques , repose sur l'utilisation des cours boursiers générés par le marché et consiste à comparer les indicateurs de l'entreprise valorisée avec les indicateurs ou ratios d'entreprises similaires.

• Méthode de trading rétrospective consiste à calculer la valeur marchande sur la base des résultats des transactions passées avec les actions de la société valorisée.

• Méthode du coefficient sectoriel repose sur l’utilisation de relations moyennes entre le prix et certains paramètres financiers. Ces ratios sont obtenus par l'observation statistique du prix de vente de l'entreprise et de ses caractéristiques productives et économiques les plus importantes.

Méthode des sociétés analogiques

• Algorithme de calcul :

• Sélection d'entreprises analogiques

• Détermination du prix (capitalisation) des sociétés comparables

• Calcul des multiplicateurs

• Calcul des multiplicateurs moyens

• Détermination de la valeur marchande de l'entreprise évaluée sur la base de multiplicateurs calculés.

Méthode des sociétés analogiques

• Une entreprise est similaire si :

• Opère dans le même secteur d’activité que celui évalué ;

• De taille comparable à celle évaluée ;

• Possède une gamme de produits similaire ;

• Les indicateurs financiers de l'analogue sont similaires à ceux de l'analogue évalué.

Informations générales dans une approche comparative

• Données sur les transactions en bourse :

• RTS, MICEX
• Bourses de change via Bloomberg Professional®

• Données de marché M&A (hors opérations en bourse)

• Base de données (FBK)
• Commerce extérieur, Bloomberg Professional®

• Données sur les activités des analogues :

• Sites Internet des entreprises, rapports trimestriels des émetteurs, etc.

• Données comptables des analogues

• Sites Internet des entreprises

Animateurs Multiplicateur de prix est un coefficient montrant la relation entre le prix d'une entreprise ou d'une action et une base financière ou autre. Types de multiplicateurs :

• Cours de l’action/Revenu

• Cours de bourse/Bénéfice net par action

• Cours de bourse/Valeur comptable des actifs

• Cours de l'action/Dividendes

• Cours/bénéfice de l’action

• Cours de l’action/flux de trésorerie net

• Cours de l’action/Valeur comptable des machines et équipements

• Cours de l’action/inventaire

Approche du revenu

• Approche du revenu est un calcul de la valeur d’une entreprise basé sur les bénéfices futurs projetés de cette entreprise.

• Méthodes d’approche par revenu

Approche du revenu

• Méthodes alternatives :

• Méthode des options

• La méthode des options réelles est une amélioration par rapport à la méthode des flux de trésorerie actualisés. Cette méthode permet de prendre en compte les opportunités futures induites par les investissements d'aujourd'hui.

• Arbre de décision

• Un arbre de décision est un diagramme qui décrit le processus de prise de décision et les conséquences du choix de chacune des alternatives possibles. Il montre simultanément les probabilités de risque et les coûts ou avantages du choix de chaque séquence logique d'événements et de décisions futures.

Premières informations dans l’approche revenus

• Données de reporting financier de plusieurs années précédant la date d'évaluation (formulaire n° 1, formulaire n° 2) ;

• Informations sur les volumes de production en termes physiques, les prix de vente des produits pour plusieurs années précédant la date d'évaluation ;

• Calculs des coûts pour plusieurs années précédant la date d'évaluation ;

• Informations sur les investissements et leurs résultats au cours des dernières années ;

• Données sur la part de marché, les concurrents ;

• Données sur les prix des concurrents, les prix moyens du marché des produits, les données financières moyennes indicateurs, incl. Niveau SOC ;

• Plans d'affaires de l'entreprise pour le futur proche, incl. plans d'investissement;

• Prévisions de taux de change (www.cbr.ru), d'inflation (www.rbc.ru, etc.) ;

• Données sur les taux moyens nationaux de dépôt et de prêt, données sur les taux de change rétrospectifs (www.cbr.ru), indices de prix, incl. par industrie.

Méthodes de prévision

• Méthode d'évaluation par experts

• Méthode de scénario

• Méthode d'extrapolation des tendances

• Méthode d'analyse de régression

• Méthode de modélisation économique et mathématique

Méthode de capitalisation

• , Où

• , Où

• r – taux d'actualisation

• g– taux de croissance à long terme des revenus des entreprises

Méthode DDP

• Où:

• V- valeur de l'entreprise

• – flux de trésorerie du i-ème intervalle ;

• r - taux d'actualisation

• n– nombre d'intervalles de prévision ;

• g

Méthode DDP

• Où:

• V– valeur de l'entreprise

• – les flux de trésorerie au cours de la période postérieure à la prévision ;

• r – taux d'actualisation

• g– taux de croissance à long terme des flux de trésorerie au cours de la période postérieure à la prévision.

Méthode DDP

• Principales étapes d’application de la méthode :

Calcul des flux de trésorerie

• Flux de trésorerie vers les capitaux propres :

• + Flux de trésorerie provenant des activités de financement

• = Flux de trésorerie par rapport aux capitaux propres

• Flux de trésorerie par capital investi :

• Flux de trésorerie des activités de production

• + Flux de trésorerie provenant des activités d'investissement

• + Frais de service de la dette inclus dans le DP provenant des activités de production en tant que coûts d'exploitation

• = Flux de trésorerie par capital investi

Calcul des flux de trésorerie des activités de production

• Flux de trésorerie des activités de production :

• Bénéfice net après impôts

• + Charges d'amortissement

• +/- Diminution (augmentation) du fonds de roulement propre

• = Flux de trésorerie des activités de production

Prévision du bénéfice net

• Algorithme de calcul :

• Revenu

• - Coût de production

• - Dépenses professionnelles

• - Frais administratifs

• = Profiter des ventes

• + Résultat opérationnel

• - Frais de fonctionnement

• + Résultat hors exploitation

• - Dépenses hors exploitation

• = Bénéfice avant impôt

• - Impôt sur le revenu

• = Bénéfice net

Méthodes de prévision des charges d'amortissement

• Prévision des charges d'amortissement sur la base de données historiques

• Prévision objet par objet basée sur les taux d'amortissement moyens

• Propre prévision de l'entreprise selon les plans d'affaires

Calcul des investissements en fonds de roulement propre

• Méthodes de calcul :

• Prévisions élément par élément ;

• Analyse des relations rétrospectives entre le fonds de roulement propre et le produit des ventes ou tous les actifs circulants de l'entreprise évaluée et l'utilisation de la valeur moyenne de la période rétrospective comme norme lors de la prévision du SOC ;

• Analyse des ratios de l'industrie entre le fonds de roulement propre et le chiffre d'affaires ou le fonds de roulement total et utilisation de la valeur moyenne comme norme lors de la prévision du CER.

Taux d'escompte

• Taux de remise – il s'agit du taux de rendement attendu du capital investi dans des investissements à risque comparable ou, en d'autres termes, du taux de rendement attendu des investissements alternatifs disponibles avec un niveau de risque comparable à la date d'évaluation.

• Modalités de détermination du taux d'actualisation :

• Pour le capital investi :

• Modèle de coût moyen pondéré du capital (WACC)

• Pour les capitaux propres :

• Méthode de tarification des immobilisations (CAPM)
• Théorie des prix d'arbitrage (APT)

Modèle de coût moyen pondéré du capital

• rIC = étaient + wD*rD*(1 – T), Où

• rIC – les coûts du capital investi selon la formule WACC ;

• nous – part des capitaux propres dans la structure du capital de la société ;

• concernant – les coûts des fonds propres ;

• wD – la part des capitaux empruntés portant intérêt dans la structure du capital de l’entreprise ;

• rD – les coûts du capital emprunté ;

• T – le taux de l'impôt sur le revenu.

Méthode de construction cumulative

• Formule:

• Taux de rendement des titres sans risque

• + Prime pour le risque d'investir dans l'entreprise valorisée

• = Taux d'escompte

Taux de rendement sans risque

• Un instrument financier accepté comme taux de rendement sans risque doit remplir les conditions suivantes :

• La rentabilité de celui-ci est déterminée et connue à l'avance ;

• La probabilité de perdre des fonds à la suite d'investissements dans l'actif en question est minime ;

• La durée de la période de circulation de l'instrument financier coïncide ou est proche de la « durée de vie » de l'entreprise valorisée.

• Options de pari sans risque possibles :

• Dépôts de la Sberbank de la Fédération de Russie et d'autres banques russes fiables ;

• Instruments financiers occidentaux (obligations d'État des pays développés, LIBOR) ;

• Taux sur les prêts interbancaires de la Fédération de Russie (MIBID, MIBOR, MIACR) ;

• Taux de refinancement de la Banque centrale de la Fédération de Russie ;

• Obligations d'État de la Fédération de Russie.

Modèle de tarification des immobilisations

• Formule : r = rf + β(rm - rf) + s1 + s2 + s3, Où

• r- le taux de rendement requis par l'investisseur,

• rf- taux de rendement sans risque,

• β - bêta, risque systématique des actions,

• (rm - rf) - prime de risque de marché,

• S1- prime de risque pays,

• S2- prime pour la taille de l'entreprise,

• S3 – prime de risque pour investir dans une entreprise

• Dynamique de l'indice RTS pour la période du 01/09/1995 au 30/09/2005.

Coefficient bêta

• Coefficient bêta relie le rendement d’une action au rendement de l’indice boursier correspondant et fournit deux types d’informations :

• Un signe positif indique que la dynamique de ce titre coïncide généralement dans sa direction avec la dynamique du marché, un signe négatif – vice versa ;

• Une valeur de module supérieure à un signifie que le risque et le rendement attendu de ce titre sont supérieurs à la moyenne du marché, inférieurs à un - vice versa.

• , Où

• - rentabilité de l'indice RTSI ou RBCC ;

• - la rentabilité d'un titre spécifique ;

• - dispersion des indices.

• Dynamique bêta pour les actions les plus liquides (selon www.rbc.ru)

Théorie des prix d'arbitrage

• r = RF+ β1 k 1 + β2 k 2 + … + β nnk,

• r- le taux de rendement exigé par l'investisseur ;

• RF- taux de rendement sans risque ;

• β1, …, β n- sensibilité de l'actif à chacun

• facteur de risque par rapport à la sensibilité moyenne du marché à ce facteur ;

• k 1, …, je sais- prime pour le risque lié au factor k pour un actif moyen.

• Algorithme de calcul :

• En général, dans l'accord final, chacun des résultats obtenus selon différentes approches reçoit son propre poids.

• Facteurs influençant le poids :

• La nature de l'entreprise et ses actifs ;

• Objet de l’évaluation et définition de la valeur utilisée ;

• La quantité et la qualité des données appuyant chaque méthode utilisée ;

• Le degré de confiance de l'expert dans les résultats du calcul, déterminé par la validité et la légalité de l'application de chaque méthode.

Coordination des résultats de l'évaluation

• Les principales raisons de réduire le poids de l’approche coût dans l’approbation finale :

• Informations insuffisantes ou incomplètes pour calculer la valeur marchande des actifs et passifs importants ;

• Croissance (réduction) significative projetée de l'entreprise (ou augmentation (diminution) des volumes de production) à des taux sensiblement différents des prévisions moyennes de l'industrie ;

• Un nombre important d'actifs inutilisés ;

• Manque d'informations pour calculer l'usure fonctionnelle et externe lors de l'évaluation des immobilisations ;

• L'incapacité d'évaluer tous les actifs incorporels, surtout si la clientèle existante, les contrats à long terme conclus, etc. revêtent une importance particulière pour l'entreprise.

Coordination des résultats de l'évaluation

• Les principales raisons de réduire le poids de l’approche comparative dans l’approbation finale :

• Peu d'analogues (moins de 5) ;

• Informations limitées ou douteuses sur les analogues ;

• Dispersion temporelle importante des transactions (qui nécessite des ajustements supplémentaires) ;

• Utilisation d'informations sur les transactions de privatisation (avec participation gouvernementale) ;

• La présence de facteurs atypiques (non marchands) qui affectent de manière significative les activités ou la structure des actifs de l'entreprise évaluée (si leur influence n'a pas pu être éliminée (corrigée) lors du calcul selon l'approche comparative) ;

• Différences significatives entre les analogues, tant entre eux que par rapport à l'entreprise évaluée (tant en termes d'indicateurs physiques que d'indicateurs financiers, y compris la situation financière, la localisation, etc.) ;

• Dispersion importante des valeurs de coûts selon différents multiplicateurs ;

• Refus de tout multiplicateur couramment utilisé ;

• Croissance (diminution) significative prévue de l'entreprise (ou augmentation (diminution) des volumes de production) à des taux très différents des prévisions moyennes de l'industrie.

Coordination des résultats de l'évaluation

• Les principales raisons de réduire le poids de l’approche revenus dans l’approbation finale :

• Instabilité des activités financières et économiques au cours de la période rétrospective ;

• Courte durée de l'activité pour laquelle le DDP est construit ;

• La nécessité de faire des investissements importants, incl. une collecte importante de fonds pour les activités de base projetées ;

• Dépendance importante à l'égard d'un fournisseur ou d'un acheteur ;

• Manque d'actifs pour des activités commerciales indépendantes ;

• Perspectives peu claires pour les activités futures de l'entreprise (y compris dans la période post-prévision).

Modifications finales

• Types de modifications :

• Amendement pour le caractère majoritaire de la participation

• Remise pour faible liquidité pour les sociétés fermées

• Remise pour la structure du portefeuille

Amendement de contrôle

• Facteurs influençant le niveau de contrôle :

• Les droits des actionnaires définis par la loi, variant en fonction de l'importance du bloc d'actions dont ils disposent ;

• La procédure de vote et de prise de décision dans une entreprise donnée (par exemple, le vote cumulatif, par opposition au vote non cumulatif, permet aux actionnaires minoritaires de participer à la gestion) ;

• L'effet de la répartition de la propriété (par exemple, toutes choses égales par ailleurs, plus le degré de concentration du capital social est élevé, plus le degré de contrôle est élevé) ;

• Autres facteurs.

• Méthodes de détermination de la correction de contrôle :

• 1. Expertement . Sur la base de l'avis subjectif de l'expert ou de l'analyse de la structure du capital social.

• 2. Réglementaire . Basé sur le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 31 mai 2002 n° 369. « Sur l'approbation des règles de détermination du prix standard des biens publics et municipaux soumis à privatisation ».

• 3. Statistiquement . Cette méthode consiste à étudier et à synthétiser les informations sur les transactions réelles sur les actions de l'entreprise sur une certaine période.

Amendement de contrôle

• Ratios de contrôle et primes moyens, regroupés par taille d'actionnariat (calculs par FBK)

Remise pour la structure du portefeuille

• Une décote de portefeuille peut être appropriée pour les entreprises qui ont deux ou plusieurs domaines d’activité divergents.

• La raison de cette remise est qu'un acheteur qui a l'intention d'acquérir une entreprise dans un secteur particulier peut ne pas vouloir payer le prix total de l'entreprise, qui comprend les activités qui ne l'intéressent pas.

• Damodaran A. «Évaluation des investissements. Outils et méthodes d'évaluation de tout actif", Moscou, Alpina Business Books, 2004.

• Chapitre 3 CONCEPTS DE BASE UTILISÉS DANS L'ÉVALUATION DE LA VALEUR

  Ce chapitre présente au lecteur l’appareil catégoriel et conceptuel de l’évaluation moderne. Après avoir étudié ce matériel, vous apprendrez quels types de valeurs sont utilisés lors de l'évaluation d'une entreprise, quelle est leur essence et leurs caractéristiques distinctives, ce qu'on entend par revenus et flux de trésorerie utilisés dans l'évaluation d'une entreprise, ainsi que quels types de risques et comment ils sont pris en compte lors de l’estimation de la valeur d’une entreprise.

  3.1. Types de valeur utilisés dans l'évaluation d'entreprise

  Le sujet de l’évaluation d’entreprise est la valeur. Cette catégorie, tout en conservant son contenu théorique général, acquiert au cours du processus d'évaluation des formes évaluatives spécifiques, appelées types de valeur. Les types de valeur calculés par l'expert peuvent être classés selon différents critères.

  Le premier critère est le degré de commercialisation.

  Par degré de commercialisation une distinction est faite entre la valeur marchande et la valeur partiellement marchande, qui, à leur tour, peuvent être représentées par la valeur de l'objet d'évaluation avec une valeur marchande limitée, calculée normativement et d'autres types de valeur spéciale.

  Sous valeur marchande dans les Normes internationales d'évaluation, il s'agit de la valeur estimée pour laquelle un bien immobilier devrait changer de mains à la date d'évaluation à la suite d'une transaction commerciale entre un acheteur et un vendeur consentants après une commercialisation adéquate ; on suppose que chaque partie a agi avec compétence, prudence et sans contrainte.

  Ainsi, La valeur marchande est le prix le plus probable dans une transaction entre un acheteur et un vendeur typiques.La définition reflète le fait que la valeur marchande est calculée en fonction de la situation du marché à une date précise. Ainsi, à mesure que les conditions du marché changent, la valeur marchande changera. La définition reflète également que l'acheteur et

  L'essence de la définition de la valeur marchande donnée dans les normes d'évaluation russes coïncide avec cette définition du vendeur ; il n'y a pas de pression extérieure et les deux parties sont suffisamment informées de la nature et des caractéristiques du bien vendu.

  Dans certains cas, la valeur marchande peut être négative. Cela peut par exemple être le cas lors de l'évaluation de biens immobiliers obsolètes, dont le coût de démolition dépasse le coût du terrain, ou dans le cas de l'évaluation de biens immobiliers défavorables à l'environnement. Dans la législation russe en matière d'évaluation, la valeur marchande est déterminée à l'article 3 de la loi sur les activités d'évaluation et à l'article 3 Normes d'évaluation, obligatoire pour une utilisation par les sujets des activités d'évaluation. Selon la loi sur l'évaluation, en vertu valeur marchande l'objet d'évaluation s'entend comme le prix le plus probable auquel cet objet d'évaluation peut être aliéné sur le marché libre dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à la transaction agissent raisonnablement, disposant de toutes les informations nécessaires, et que le prix de la transaction n'est pas affecté par toute circonstance extraordinaire, c'est-à-dire lorsque :

  l'une des parties à la transaction n'est pas obligée d'aliéner l'objet de l'évaluation, et l'autre partie n'est pas obligée d'accepter l'exécution ;

  les parties à la transaction connaissent bien l'objet de la transaction et agissent dans leur propre intérêt ;

  l'objet de valorisation est présenté au marché libre sous la forme d'une offre publique ;

  le prix de la transaction représente une rémunération raisonnable pour l'objet de l'évaluation et il n'y a eu aucune contrainte pour conclure la transaction par rapport aux parties à la transaction sur quelque partie que ce soit ;

  le paiement de l'objet d'évaluation est exprimé sous forme monétaire.

  En pratique, les valorisations visent le plus souvent à déterminer la valeur marchande. Cependant, certains objets d'évaluation n'ont pas une valeur marchande suffisante, notamment, ils ne sont pas négociés sur un marché ouvert, de masse et concurrentiel, sont strictement contrôlés et réglementés par l'État, l'information est fermée et limitée. Dans ce cas, la valeur marchande est partiellement calculée. Valeur marchande partielle

  est la valeur d'un objet d'expertise à marché limité, c'est-à-dire la valeur d'un objet d'expertise dont la vente sur le marché libre est impossible ou nécessite des coûts supplémentaires par rapport aux coûts nécessaires à la vente de biens circulant librement sur le marché .

  Le deuxième type de valeur partiellement marchande est la valeur calculée normativement. Coût standard calculé (normatif) - il s'agit de la valeur du bien, calculée sur la base de méthodes et de normes approuvées par les autorités compétentes.

  Dans ce cas, des échelles standard uniformes sont appliquées. En règle générale, la valeur calculée normativement ne coïncide pas avec la valeur marchande, cependant, les normes sont périodiquement mises à jour et alignées sur les conditions de marché existantes. Selon les normes d’évaluation russes, ce type de valeur fait référence à la valeur particulière de l’objet.

  Deuxième critère - méthodologie d'évaluation. En fonction

  sur la méthodologie de valorisation, sur les facteurs de coûts pris en compte, faire la distinction entre le coût de remplacement d'un objet et le coût de reproduction de l'objet valorisé.

  Coût de remplacement - il s'agit de la somme des coûts aux prix de marché existant à la date d'évaluation, nécessaires pour créer un objet identique à l'objet de valorisation, en utilisant des matériaux et des technologies identiques, en tenant compte de l'usure de l'objet de valorisation. Contrairement au type de valeur précédent, il s'agit de la création d'une copie exacte de l'objet à évaluer, mais à des prix courants différents. Cette valeur caractérise plus précisément la valeur actuelle de l'objet, mais sa détermination est souvent impossible en raison de l'évolution de la technologie, des matériaux, etc.

  Troisième critère - état de l'objet après évaluation.

  Selon état attendu de l'objet après évaluation, faire la distinction entre la valeur d'usage existant et la valeur de récupération.

  La valeur de la propriété en question sous utilisation actuelle - il s'agit du coût d'un objet, déterminé en fonction des conditions existantes et des finalités de son utilisation. Dans ce cas, il est supposé que l'objet restera opérationnel et fonctionnera dans le même environnement, sous la même forme organisationnelle et juridique qu'avant l'évaluation.

  Valeur de récupération - il s'agit de la valeur de l'objet expertisé dans le cas où il doit être aliéné dans un délai plus court que le délai habituel d'exposition d'objets similaires. Ce type de valeur est déterminé, par exemple, lors de la liquidation d'un objet pour cause de faillite et de vente publique aux enchères.

  Quatrième critère - les objectifs d'évaluation.

  Deuxième critère à partir d'objectifs et de situations spécifiques, Il existe la valeur d'investissement, la valeur fiscale, la valeur de cession et la valeur spéciale.

  Coût d'investissement - il s'agit du coût déterminé en fonction de la rentabilité de l'objet pour une personne déterminée pour des objectifs d'investissement donnés. Contrairement à la valeur marchande, la valeur de l'investissement est plus spécifique et associée à un projet spécifique et à son investisseur. L'évaluation de la valeur des investissements est utilisée lors de la mise en œuvre de mesures de réorganisation et de la justification des projets d'investissement.

  Contrairement à la valeur marchande, qui est déterminée par les motivations d’un acheteur et d’un vendeur typiques, la valeur de l’investissement dépend des besoins d’investissement individuels d’un investisseur particulier.

  Il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles la valeur d'un investissement peut différer de la valeur marchande. Les principales raisons peuvent sans aucun doute être des différences dans les estimations de rentabilité future ; les différences dans les perceptions du risque ; situation fiscale différente ; compatibilité avec d'autres objets détenus ou contrôlés par le propriétaire.

  Valeur fiscale - la valeur de l'objet d'expertise, égal à la valeur marchande de l'objet d'évaluation, déterminé pour calculer l'assiette fiscale et calculé conformément aux dispositions des actes juridiques réglementaires (y compris valeur d'inventaire).

  Valeur d'élimination - le coût de l'objet d'expertise, égal à la valeur marchande des matériaux qu'il comprend, compte tenu des frais de cession des objets d'expertise. Les actifs corporels recyclables sont des actifs qui ont atteint un état terminal en raison de l'usure ou d'un événement extrême et qui ont perdu leur utilité d'origine. Étroitement lié au coût d’élimination coût de la ferraille , qui représente le coût secondaire de la masse de matériaux qui composent l'objet évalué. Selon Normes russes

  , la valeur de la ferraille fait référence à une valeur spéciale. Valeur particulière de l'objet d'évaluation

  - valeur, pour la détermination de laquelle l'accord d'évaluation ou l'acte juridique réglementaire prévoit des conditions qui ne sont pas incluses dans la notion de valeur de marché ou autre valeur spécifiée dans les normes d'évaluation. Par exemple, un coût spécial est l'assurance, les douanes, etc. Lors de l'évaluation de la valeur d'une entreprise, vous pouvez également utiliser un concept tel que. coût efficace Coût effectif

  - la valeur des actifs, égale à la plus élevée de deux valeurs - la valeur d'investissement des actifs pour un propriétaire donné et le coût de leur vente. Tout type de valeur calculée par un évaluateur n'est pas un fait historique, mais une évaluation des valeurs d'une propriété spécifique dansà l'heure actuelle

  conformément à l’objectif choisi.

  Le concept économique de valeur exprime une vision réelle du bénéfice dont dispose le propriétaire d'un objet donné ou l'acheteur au moment de l'évaluation. La base de la valeur de toute propriété, y compris une entreprise, est son utilité.

  Tout évaluateur travaille constamment avec des concepts économiques utilisés dans la théorie économique, la comptabilité, l’analyse commerciale et d’autres disciplines économiques. La plupart de ces concepts et termes ont une signification unique, mais certains sont ambigus. La signification de chaque terme dépend de la manière dont les gens l’utilisent et de ce qu’ils entendent par là. Par exemple, le mot « profit » est utilisé dans de nombreuses significations différentes. Bien entendu, nous ne briserons pas nos lances sur les définitions elles-mêmes, mais nous donnerons une idée des concepts les plus importants et les plus fréquemment rencontrés en matière d'évaluation conformément à leur interprétation dans la législation russe moderne et la pratique des activités d'évaluation.

  La valeur d'une entreprise ou d'une entreprise dépend de nombreux facteurs, parmi lesquels l'une des premières places est occupée par les revenus et les avantages perçus par les propriétaires. Lors de l'évaluation des revenus, des indicateurs tels que les revenus des activités ordinaires ou les revenus (nets) de la vente de biens, produits, services sont utilisés ; bénéfice brut; bénéfice avant impôt ; profiter de activités ordinaires et le bénéfice net. Le plus souvent, lors de l'évaluation d'une entreprise, divers indicateurs de profit sont utilisés comme expression du revenu. Dans ce cas, le profit s'entend comme suit : les revenus moins les coûts (revenu net). Une fois qu’une entreprise a payé tous ses coûts, il ne reste que le bénéfice ou le revenu net. Qu’est-ce qui est considéré comme un coût ? Les coûts sont souvent identifiés aux coûts monétaires liés à la gestion d’une entreprise. Si un homme d'affaires paie un loyer pour les locaux qu'il utilise, il comptera ces paiements comme ses dépenses. Les propriétaires d’entreprise peuvent également utiliser l’équipement qu’ils ont acheté grâce à un prêt bancaire. Dans ce cas, ils incluront les intérêts du prêt dans leurs coûts. Ainsi, les coûts d'entreprise correspondent à la mesure des coûts utilisée en comptabilité. Conformément aux règles comptables en vigueur, le coût n'inclut pas les coûts d'opportunité des facteurs de production et la perte de revenus. Il existe une définition légale du profit des entreprises, car les entreprises doivent payer des impôts sur leurs bénéfices. Cela correspond à la définition du profit en termes bon sens comme les revenus moins les coûts. Dans ce cas, les dividendes versés sur les actions sont exclus des frais, mais les intérêts payés aux obligataires sont inclus.

  L'évaluateur peut facilement retrouver tous les types de revenus d'une entreprise répertoriés dans les formulaires d'information financière et, après ajustements appropriés (voir Thème 4), les utiliser dans ses calculs. Que trouve-t-on dans les états financiers ? Tout d'abord, les revenus de l'organisation (entreprise). Conformément au Règlement sur comptabilité« Les revenus d'une organisation sont comptabilisés comme une augmentation des avantages économiques résultant de la réception d'actifs (trésorerie, autres biens) et (ou) du remboursement de passifs, entraînant une augmentation du capital de cette organisation, à l'exception des apports. des participants (propriétaires de biens) » (article 2). Dans ce cas, les recettes suivantes ne sont pas comptabilisées en revenus (article 3) :

  a) les montants de la taxe sur la valeur ajoutée, des droits d'accise, de la taxe sur les ventes, des droits d'exportation et d'autres paiements obligatoires similaires ;

  b) dans le cadre de contrats de commission, d'agence et autres contrats similaires en faveur du mandant, du mandant, etc. ;

  c) dans l'ordre de paiement anticipé des produits, biens, travaux, services ;

  d) dépôt ;

  e) à titre de gage, si le contrat prévoit le transfert du bien gagé au créancier gagiste ;

  f) pour rembourser un prêt accordé à l'emprunteur.

  Les revenus de la société sont répartis en :

  a) les revenus des activités ordinaires (revenus) ;

  b) les revenus d'exploitation ;

  c) les revenus hors exploitation ;

  d) revenus extraordinaires.

  Pour chaque type de revenus, le Règlement définit les conditions de leur comptabilisation, qui doivent être prises en compte lors de l'évaluation.

  Selon le Règlement sur les revenus, le résultat d'exploitation comprend (article 7) :

  a) les reçus relatifs à la fourniture de frais pour l'utilisation temporaire (possession et utilisation temporaires) des actifs de l'organisation ;

  b) les recettes liées à la provision d'une redevance pour les droits découlant des brevets d'invention, dessins industriels et d'autres types de propriété intellectuelle ;

  c) les revenus liés à la participation au capital autorisé d'autres organisations (y compris les intérêts et autres revenus sur titres);

  d) bénéfice reçu par l'organisation en conséquence activités conjointes(dans le cadre d'un simple contrat de partenariat) ;

  e) le produit de la vente d'immobilisations et d'autres actifs autres que les espèces (sauf devises étrangères), les produits, les marchandises ;

  f) intérêts reçus pour la mise à disposition de l'utilisation espèces situé sur le compte de l’organisation dans cette banque.

  Les revenus hors exploitation, selon le Règlement sur les revenus, sont :

  a) les amendes, pénalités, pénalités pour violation des termes du contrat ;

  b) les biens reçus à titre gratuit, y compris dans le cadre d'un contrat de donation ;

  c) les produits destinés à compenser les causes de pertes de l’organisation ;

  d) le bénéfice des années précédentes identifié au cours de l'année de référence ;

  e) les montants des comptes créditeurs pour lesquels le délai de prescription est expiré ;

  f) les différences de taux de change ;

  g) le montant de la réévaluation des actifs (à l'exception des actifs non courants) ;

  h) autres revenus hors exploitation.

  De même, le Règlement sur les dépenses définit les dépenses opérationnelles et hors exploitation.

  L'indicateur de bénéfice net est généralement utilisé, par exemple, pour évaluer les entreprises dont les actifs sont dominés par des équipements à usure rapide ;

  bénéfice avant impôt - pour évaluer les entreprises qui bénéficient d'avantages fiscaux.

  Mais un autre indicateur caractérisant les revenus générés par l'entreprise valorisée est le plus souvent utilisé. Il s'agit de flux de trésorerie. La notion de « flux de trésorerie » est équivalente à la notion de « revenu monétaire », et elle ne peut être déterminée que sur une certaine période de temps : 800 $ par mois ; 12 mille dollars par an, etc. Dans le même temps, il est important de distinguer les flux de trésorerie de l’argent lui-même, car l'argent lui-même est une réserve, c'est-à-dire une certaine quantité existant à l'heure actuelle. La taille de ce stock fluctue de jour en jour, nous ne pouvons donc la mesurer qu’à un moment donné, alors que la taille du flux ne peut être mesurée que sur une période de temps. Pour calculer les revenus monétaires, tous les flux entrants sont pris en compte avec un signe plus et les flux sortants avec un signe moins. Puisqu'une entreprise intéresse son propriétaire précisément en tant qu'opportunité de générer des revenus en espèces, la notion de « flux de trésorerie » est l'une des notions d'évaluation les plus importantes.

  Dans une entreprise, il existe différentes sources de revenus en espèces et, par conséquent, lors de l'évaluation, différents types de flux de trésorerie sont calculés, en plus de cela, tout en déterminant

  flux de trésorerie ( Des prix réels ou nominaux peuvent être utilisés, ce qui conduit également à la diversité de cet indicateur. Dans la pratique moderne d'évaluation, une distinction est faite entre les flux de trésorerie du capital, les flux de trésorerie des actionnaires ou les flux de trésorerie pour les capitaux propres, les flux de trésorerie disponibles ou les flux de trésorerie pour l'ensemble du capital investi. De plus, tous les types de flux de trésorerie peuvent être calculés en prix nominaux et réels.Principaux types de flux de trésorerie :

  CCF ) - flux de trésorerie pour les capitaux propres de la société, ce flux de trésorerie est à la disposition des actionnaires (propriétaires) de la société ;

  FCF (Flux de Trésorerie Libre) ) - la trésorerie « nettoyée », ainsi que CCF , est le flux de trésorerie disponible pour les actionnaires et les créanciers de l'entreprise, mais n'inclut pas les avantages fiscaux.

  Considérons les caractéristiques de chacun des trois modèles en termes de composantes des flux de trésorerie, et attardons-nous sur les principaux points significatifs qui déterminent l'exactitude du calcul de la valeur de l'entreprise.

  Calcul des flux de trésorerie.

  flux de trésorerie = EBIT + Amortissements - Dépenses en capital - Augmentation du fonds de roulement - Impôts réels,

  Où

  EBIT ( Bénéfice avant intérêts et impôts) - le bénéfice de l'entreprise avant intérêts et impôts ;

  Dépréciation - l'amortissement des immobilisations et des actifs incorporels (dépenses non monétaires de l'entreprise qui lui sont restituées dans le cadre des revenus) ;

  Dépenses en capital - les investissements en capital de l'entreprise dans la création d'actifs d'investissement ;

  Augmentation du fonds de roulement - augmentation de sa propre fonds de roulement entreprise (une partie du fonds de roulement, qui doit être financée par ses propres fonds et par des fonds empruntés à long terme) ;

  Taxes réelles - calculé commeTaxes réelles = (Taux d'imposition) * (EBIT - Intérêts),et représente les impôts effectivement payés par l'entreprise (c'est-à-dire l'impôt sur le revenu).

  Lors du calcul des impôts effectivement payés, le montant du « bouclier fiscal » est pris en compte (la partie des dépenses exclues de l'impôt - les intérêts sur les fonds empruntés).

  Intérêt - le montant des intérêts payés sur les fonds empruntés.

  Considérez le type de flux de trésorerie suivant ECF.

  ECF = EBIT + Amortissements - Dépenses en capital - Augmentation du fonds de roulement - Intérêts - Paiements de la dette + émissions de dettes - Impôts réels.

  Tous les éléments de ce type de flux de trésorerie ont un contenu quasiment identique aux éléments indiqués précédemment, à l'exception de : Paiements de la dette - remboursement des emprunts/prêts, Problèmes de dette - le montant des nouveaux crédits/prêts.

  FCF (flux de trésorerie disponible - cash-flow libre) - proche de CCF , mais contrairement à SS F n'inclut pas les avantages fiscaux.

  F C F= EBIT + Amortissements - Dépenses d'investissement - Augmentation du fonds de roulement - Impôts hypothétiques [Taux d'impôt * EBIT], où les taxes hypothétiques , calculé comme Taxes hypothétiques = = Taux d'impôt * EBIT,et représente les impôts que l’entreprise aurait payés si elle n’avait pas eu recours à l’effet bouclier fiscal.

  Il est évident que, contrairement à la pratique russe établie d'évaluation, les flux de trésorerie « historiques » présentent des différences : en particulier, trois types de flux de trésorerie sont présentés, au lieu de deux, et il existe également un contenu « d'éléments » légèrement différent. En particulier, ce moment affecte les quantités Taxes réelles et hypothétiques.

  Regardons exemple pratique algorithme de calcul des flux de trésorerie :

  Premières informations sur la société JSC "SDS"

  Revenus (ventes), 2 500 000 $

  Bêta 1.00 non exploitée

  Rf (Taux Sans Risque) 12,00%

  Rm - Rf (Prime de risque) 8,00%

  Taux d'endettement, % 40,00%

  Amortissement, 500 $

  Variations du fonds de roulement propre

  (Variation du fonds de roulement) 0 $

  Investissements en capital

  (Dépenses en capital), 500 $

  Part EBIT (%) 20,00%

  Taux d'imposition

  (Taux d'imposition) 30,00%

  Montant du % payé 90 517 $

  Montant du flux de trésorerie

  Revenu(Ventes)	CFCF $2 500 000	FEC $2 500 000	FCF $2 500 000
  Partager EBIT	20,00%	20,00%	20,00%
  EBIT	$500 000	$500 000	$500 000
  AMO (Dépréciation)	$500	$500	$500
  Investissements en capital (Dépenses en capital)	($500)	($500)	($500)
  Modifications du CoC(Variation du fonds de roulement)
  Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles	$500 000	$500 000	$500 000
  Impôts(Impôts)	$122 845	$122 845 Taxes réelles = =TR * (EBIT - Intérêts)	$150 000 Taxes hypothétiques =TR* (EBIT)
  Intérêt	$90 517	$90 517	$90 517
  		$90 517 Flux de trésorerie de la dette
  Montant du flux de trésorerie	$377 155	$286 638	$350 000

  Les revenus en espèces, les attentes et d'autres concepts importants utilisés dans l'évaluation, y compris la valeur de l'entreprise, ont tous des caractéristiques temporaires.

  Les valeurs utilisées pour évaluer une entreprise sont déterminées soit à une date précise, soit sur une certaine période de temps. La notion de temps est interprétée dans l'évaluation comme étant aujourd'hui ou actuel, ainsi que futur, attendu, prospectif, passé ou rétrospectif. L'évaluateur détermine la valeur actuelle ou la valeur actuelle de la propriété, en tenant compte du fait que les ressources, les revenus et la propriété actuelle de l'entreprise ont plus de valeur que ceux de demain. Ce n'est pas très difficile à comprendre. Posséder une entreprise élargit désormais la gamme d’opportunités disponibles et vous permet de prendre des mesures qui conduisent à une augmentation des revenus au fil du temps. En conséquence, nous avons un moment futur dans le temps sera plus de revenus ov que nous aurions pu autrement. La raison réside dans la productivité du capital et dans le taux positif de préférence temporelle. Ayant reçu des ressources à votre disposition aujourd'hui et créant du capital à partir de celles-ci ou ayant déjà acheté, un homme d'affaires peut augmenter ses revenus futurs. En outre, les gens ont tendance à accorder une plus grande valeur subjective à la réalisation de leurs capacités dans un avenir proche plutôt que dans un avenir plus lointain. Il s’ensuit que pour déterminer la valeur actuelle des biens dont la réception est prévue dans un an, il est nécessaire d’actualiser leur valeur en fonction du taux d’intérêt. Le processus d’actualisation, qui nous permet de déterminer la valeur actuelle des biens futurs, joue rôle important dans la prise de décisions économiques. La maîtrise de ce processus vous aidera à mieux comprendre le raisonnement des chapitres suivants et vous fera découvrir les procédures couramment utilisées dans le monde des affaires et de la finance, notamment la valorisation.

  À tout moment système économique Les décisions des gens dépendent principalement des droits de propriété établis et généralement reconnus dans une société donnée. Le terme « droits de propriété » – dans le sens dans lequel nous l’utilisons ici et dans les chapitres suivants – a une signification beaucoup plus large que celle à laquelle on l’associe habituellement. Les droits de propriété sont les droits de contrôler l'utilisation des ressources, d'une entreprise, d'une entreprise et de répartir les coûts et les avantages qui en résultent. Pour l'expert, les droits de propriété ainsi que les caractéristiques de l'objet d'évaluation sont facteurs importants, affectant la valeur du coût calculé. (Interprétation des droits de propriété dans la législation russe.)

  Les droits de propriété façonnent les attentes. Les attentes guident les actions. Les gens se comportent comme ils le font en raison des attentes créées par les droits de propriété existants. Les actionnaires achètent et détiennent des actions parce qu’ils sont légalement censés partager les bénéfices et la gestion de l’entreprise proportionnellement au nombre d’actions qu’ils achètent.

  Dans le même temps, il ne faut pas oublier que dans une économie de marché, le profit est le résultat de l'incertitude, qui se manifeste par son incertitude, la rareté de l'information en tant que bien et la concurrence. Les profits et les pertes naissent de l’incertitude et ne peuvent exister sans elle. Là où tout ce qui doit être connu pour réaliser un profit est connu de manière fiable, la concurrence pour le profit l’éliminera – soit en réduisant les revenus, soit en augmentant les coûts. Tous ces facteurs sont pris en compte d'une certaine manière lors de l'évaluation d'une entreprise (commerce).

  3.3.

  Risques et moyens de les prendre en compte dans l'évaluation de la valeur d'une entreprise Un trait caractéristique des affaires dans une économie de marché est la présence de risques à toutes les étapes cycle de vie

  entreprises. Le risque commercial est le danger de pertes inattendues, de non-réception ou de manque à gagner des bénéfices, revenus ou biens, fonds attendus en raison d'un changement aléatoire des conditions. activité économique

  entreprises, circonstances défavorables. Ce risque est mesuré par la fréquence et la probabilité de survenance des pertes. Les risques entrepreneuriaux, financiers et d’investissement sont des attributs obligatoires d’une économie de marché qui ont un impact significatif sur la valeur d’une entreprise. Lors de la conduite travail d'évaluation

  Une attention particulière est portée à l'analyse des risques. Au stade de la collecte et du traitement des informations, l'expert identifie les types de risques qui ont l'impact le plus notable sur la valeur de l'entreprise et choisit la méthode de leur prise en compte dans les calculs. Pour ce faire, tout d’abord, les risques sont systématisés.

  Aux fins de l'évaluation commerciale, les risques sont divisés en risques externes et internes.

  Les risques externes comprennent : les risques naturels associés aux catastrophes naturelles et à l'environnement ; les risques économiques généraux associés aux changements de la situation macroéconomique, aux conditions de marché défavorables, aux changements de l'environnement concurrentiel et aux caractéristiques du secteur ; politique, liée à la nationalisation et à l'expropriation, aux actions militaires, aux troubles civils ; rupture de contrat et de contrat ; risques financiers liés à l'évolution du pouvoir d'achat de la monnaie (risques inflationnistes et déflationnistes), à l'évolution du taux de change de la monnaie nationale, aux déséquilibres de liquidité, à l'évolution du taux d'intérêt général du marché. Les risques internes comprennent : les risques de production associés à une diminution de la productivité du travail, à la perte de temps de travail, aux dépenses excessives ou au manque de; techniques et technologiques liées à l'introduction de nouvelles technologies, à l'innovation et à la mise en œuvre des résultats de R&D ; commercial, lié à la vente de produits ;

  transports liés à la solvabilité de l’acheteur, etc. ;

  investissement, y compris le risque de perte de profits, d’intérêts, de crédit, le risque de faillite, etc.

  À des fins d’évaluation, il est conseillé de faire la distinction entre les risques systématiques et non systématiques. Les risques systématiques comprennent les risques qui découlent d'événements externes affectant l'économie de marché et qui ne peuvent être éliminés par la diversification au sein de l'économie nationale. Les risques non systématiques comprennent ceux qui peuvent être réduits ou éliminés en diversifiant les investissements.

  Il est important que l'évaluateur quantifie les risques identifiés. En termes absolus, le risque peut être déterminé par le montant des pertes possibles en termes matériels ou de coûts. En termes relatifs, le risque est défini comme le montant des pertes possibles liées à une certaine base, sous la forme de laquelle il est plus pratique de prendre soit le statut de propriété de l'entrepreneur, soit le coût total des ressources pour un type d'entreprise donné. activité, ou le revenu (bénéfice) attendu de l’entreprise. L'expert détermine les pertes possibles lors de la prévision sur la base de l'analyse de données rétrospectives et de l'extrapolation des résultats obtenus, ainsi que de l'utilisation d'autres techniques d'analyse technique. En calculant le rapport entre les pertes possibles et le coût ou le profit estimé, vous pouvez obtenir une évaluation quantitative du risque en termes relatifs, en pourcentage.

  Lors de la détermination des pertes probables lors du processus de prévision, une circonstance importante doit être gardée à l'esprit. Un développement aléatoire d'événements qui influencent le cours et les résultats de l'entrepreneuriat peut conduire non seulement à des pertes sous la forme d'une diminution des résultats en raison d'une augmentation des coûts d'un type de ressource, mais à un effet positif en raison d'une diminution de des frais d'un autre type.

  Ainsi, si un événement aléatoire a un double impact sur les résultats finaux de l'entrepreneuriat et a des conséquences à la fois défavorables et favorables, les deux doivent être pris en compte de la même manière lors de l'évaluation. Lors de l'évaluation d'une entreprise, il est nécessaire de connaître les types et les causes des pertes accidentelles les plus susceptibles de se produire. De plus, il est nécessaire de mettre en évidence les pertes qui peuvent entraîner des risques critiques et catastrophiques. À cette fin, l'évaluateur de l'étage de collecte d'informations étudie, analyse l'expérience antérieure de cette entreprise et d'entreprises similaires et étudie les statistiques de pertes. Sur la base de cette étude, un tableau ou un graphique de la fréquence d'apparition d'un niveau de perte donné est construit. Si nombre total

  les cas présentés dans le tableau sont assez importants, alors par la fréquence d'apparition d'un événement, on peut juger de la probabilité attendue de sa récurrence dans le futur. De plus, vous pouvez demander l’aide de consultants experts.

  Ayant pris une idée des risques les plus probables, de leurs caractéristiques qualitatives et quantitatives, l'expert choisit la manière de les prendre en compte lors du calcul de la valeur de l'entreprise.

  Plus un investisseur évalue le niveau de risque, plus le taux de rendement qu’il attend est élevé.

  Lors de l'évaluation d'une entreprise, l'évaluateur doit prendre en compte la forme juridique de son organisation. Lors de l'évaluation des entreprises fermées, ainsi que de l'analyse systématique des risques, une attention particulière doit être accordée aux facteurs de risque systématiques, incl. secteur d’activité et les risques liés à l’investissement dans une entreprise spécifique.Pour calculer le taux d'actualisation, vous pouvez utiliser soit le modèle CAPM, soitWACC

  , soit un modèle cumulatif, soit d'autres modèles. La logique générale du calcul est la suivante : le rendement de l'investissement disponible le moins risqué augmente proportionnellement aux risques commerciaux associés à l'entreprise évaluée.

  Les risques macroéconomiques sont pris en compte selon des méthodes développées par des sociétés de notation de renommée mondiale, ou à l'aide d'indices d'outils économiques, mathématiques et statistiques. Par exemple, le risque d'inflation est pris en compte en utilisant un indice de prix lors du calcul de la valeur marchande des biens d'une entreprise. L'indice des prix est une mesure du rapport des prix pour différentes périodes.

  L'indice des prix calculé sur la base du panier de consommation peut être utilisé comme indicateur du niveau des prix de l'année en cours.

  Lors de l'évaluation d'une entreprise, des valeurs nominales et réelles sont utilisées. La valeur nominale est calculée aux prix de l'année en cours sans ajustement pour tenir compte de l'inflation. La valeur réelle est calculée aux prix de l'année de base et « diffère » du taux d'inflation par l'augmentation des prix. Afin de convertir la valeur nominale en valeur réelle, il est nécessaire de diviser la valeur nominale par l'indice des prix.

  

  Le taux d’actualisation peut également être déterminé à la fois comme une valeur nominale et une valeur réelle. Dans ce cas, lorsque le taux de croissance inflationniste des prix dans le pays dépasse 15 %, il est recommandé d'utiliser la formule de Fisher : OùR r

  - taux de revenu réel (actualisation), Rn

  - taux de revenu nominal (actualisation),je -

  indice d'inflation.

  L’un des risques les plus difficiles à prendre en compte dans le processus d’évaluation est le risque pays.

  La difficulté de déterminer l’ampleur de ce risque s’explique par sa nature complexe. Le niveau de risque pays peut être déterminé en fonction :

  données statistiques;

  expertise;

  faire une prévision basée sur les tendances identifiées ;

  méthodes combinées. Ainsi, par exemple, selon la méthode EUROMONNAIE

  Le calcul de la valeur du risque pays s'effectue selon 9 positions :

  données économiques (25 %) ;

  risque politique (25 %) ;

  indicateurs d'endettement (10 %) ;
  (10%);

  dettes impayées ou restructurées dans le temps

  accès aux marchés de capitaux (5 %) ;

  renoncer à la remise ;

  accès au financement à court terme (5 %) ;

  accès au financement bancaire (5%). Utilisation de la méthode Supprimer et Toucher

  L'évaluation du risque pays est réalisée selon 8 positions.		Déterminer le niveau de risque
  Faible Élevé
  Type de risque
  1. Politique d'expropriation
  2. Coût du financement
  3. La probabilité de changements radicaux dans la composition du gouvernement et ses politiques
  4. Taux de croissance du PIB
  5. Dynamique de la dette extérieure
  6. Intervention du gouvernement dans la gestion des entreprises
  7. La situation dans le domaine de l'entrepreneuriat en général
  8. Taux d'inflation
  Nombre d'observations
  Total pondéré
  Somme
  Possibilités

  Facteur de risque pays

  Le risque pays est généralement pris en compte lors de l'exécution de travaux pour un investisseur non-résident ou lorsque des indicateurs de marchés étrangers sont utilisés dans l'évaluation.

  De manière générale, une analyse complète prenant en compte les risques liés à l'entreprise évaluée permet à l'expert de procéder à une appréciation raisonnable de la valeur de l'objet.

  Andreï Tikhomirov

  • Afin de comprendre ce que l’on entend par évaluation d’entreprise, considérons quatre questions principales :
  • Pourquoi avez-vous besoin d’une évaluation d’entreprise ?
  • Qui réalise l’évaluation d’entreprise ?
  • Quel est l’objet de l’évaluation ?

  Comment évalue-t-on une entreprise ?

  Pourquoi avez-vous besoin d’une évaluation d’entreprise ?

  L’évaluation d’une entreprise, comme de tout autre actif, n’est pas nécessaire en soi, mais seulement dans une situation de choix et de prise de décision. Il est généralement admis que l'évaluation précède la prise de décision et est réalisée en vue d'une prise de décision ultérieure. En fait, l'évaluation est la partie la plus importante de cette décision : dans son processus, les conséquences de la prise ou de la non-prise d'une décision particulière sont pesées. Une évaluation est nécessaire pour obtenir des décisions éclairées et rentables.

  Une entreprise est évaluée par quelqu'un qui se trouve dans une situation de choix et qui a le droit de prendre des décisions. Un tel droit appartient à quelqu'un qui possède des droits de propriété sur l'objet de l'évaluation ou la capacité d'acquérir ces droits. Évaluation économique Les agents d'évaluation (évaluateurs) et les agents de gestion immobilière (gestionnaires) peuvent également effectuer des opérations pour le compte de propriétaires ou de parties intéressées.

  Quel est l’objet de l’évaluation ?

  Si le but de l'évaluation est de prendre une décision, alors son objet est l'avantage économique de la décision. Les objets d'évaluation peuvent être différents types propriété, n'importe quel actif, mais le sujet dans tous les cas est l'avantage économique. En d'autres termes, ce qui est évalué n'est pas l'entreprise (l'actif) elle-même en tant que telle, comme une sorte de « chose en soi », mais un ensemble d'actions possibles par rapport à l'actif associées à la présence de droits réels ou potentiels, et l'avantage économique des actions proposées d'achat, de vente ou de gestion d'entreprise.

  Comment évalue-t-on une entreprise ?

  L'avantage économique est évalué en comparant la valeur des utilisations alternatives de la propriété. Mais essentiellement, toute évaluation est une évaluation (comparaison) de la valeur de biens alternatifs.

  L'évaluation d'entreprise est réalisée selon trois approches : rentable, comparative et coût. Chaque approche permet de mettre en valeur les caractéristiques particulières de l'objet.

  À approche du revenu le revenu est mis au premier plan comme principal facteur déterminant la valeur de l’objet. Plus les revenus apportés par l'objet d'évaluation sont importants, plus la valeur de sa valeur marchande est élevée, les autres conditions égales. Ce qui compte ici, c'est la durée de la période de réception. revenus possibles, le degré et le type de risques accompagnant ce processus. L'approche du revenu est le calcul de la valeur actuelle des revenus futurs qui résulteront de l'utilisation d'un bien et de son éventuelle vente ultérieure. Dans ce cas, le principe d’attente s’applique.

  Cette approche est considérée comme la plus acceptable pour des raisons d'investissement, puisque tout investisseur qui investit de l'argent dans une entreprise en exploitation n'achète finalement pas un ensemble d'actifs constitué d'un ensemble d'actifs corporels et incorporels, mais un flux de revenus futurs qui lui permet de réaliser un profitez, récupérez le capital investi et améliorez votre bien-être.

  L'approche par le résultat est généralement la procédure la plus appropriée pour évaluer une entreprise, mais il peut également être conseillé d'utiliser les approches comparative et de coût. Dans certains cas, les approches de coût et comparatives peuvent être plus précises ou plus efficaces. Dans de nombreux cas, chacune des trois approches peut être utilisée pour vérifier les estimations de coûts obtenues à partir des autres approches.

  Approche comparative est particulièrement efficace lorsqu’il existe un marché actif pour des propriétés comparables. L'exactitude de l'évaluation dépend de la qualité des données recueillies, puisqu'en utilisant cette approche, l'évaluateur doit recueillir des informations fiables sur les ventes récentes de propriétés comparables. Ces données comprennent : caractéristiques économiques, le moment de la vente, le lieu, les conditions de vente et les conditions de financement. L'efficacité de cette approche diminue si : il y a eu peu de transactions ; le moment de leur commission et le moment de l'évaluation sont séparés par une longue période de temps ; le marché est dans un état anormal parce que changements rapides sur le marché entraînent une distorsion des indicateurs. L'approche comparative repose sur le principe de substitution. À titre de comparaison, les objets en concurrence avec l'entreprise évaluée sont sélectionnés. Il existe généralement des différences entre eux, les données doivent donc être ajustées en conséquence.

  Approche rentable le plus approprié pour valoriser des entreprises disposant d’actifs hétérogènes, y compris financiers, et également lorsque l’entreprise ne génère pas de revenus durables. Il est conseillé d'utiliser des méthodes d'approche par les coûts lors de l'évaluation types spéciaux affaires (hôtels, motels, etc.), assurances. Les informations collectées comprennent des données sur les actifs évalués (prix des terrains, spécifications de construction, etc.), des données sur le niveau de salaires, coût des matériaux, coûts des équipements, bénéfices et frais généraux des constructeurs sur le marché local, etc. L’approche du coût est difficile à appliquer lors de l’évaluation d’objets uniques ayant une valeur historique, des caractéristiques esthétiques ou des objets obsolètes. L'approche coût est basée sur les principes de : substitution, utilisation maximale et optimale, équilibre, valeur économique, division économique.

  Approche	Avantages	Défauts
  Rentable	Prend en compte les attentes futures de l'investisseur. Permet de prendre en compte la obsolescence économique de l'entreprise. Il permet de prendre en compte la rentabilité des investissements dans une entreprise, en tenant compte du volume des revenus des ventes de produits et des coûts, ainsi que de l'aspect marché, puisque le taux de rendement requis est basé sur des données de marché.	Il ne permet pas de déterminer avec précision le taux d'actualisation des revenus futurs de l'entreprise en raison du manque de données de marché et de l'instabilité économique. Limité par le manque d'informations suffisantes sur le résultat net actuel et futur de l'entreprise.
  Comparatif	Reflète les résultats de production réellement obtenus activité économique entreprises. Il montre réellement l'offre et la demande pour un objet d'investissement donné, puisque le prix de la transaction réelle prend en compte le plus précisément possible la situation du marché.	Ignore les perspectives de développement de l'entreprise, puisque la base de calcul est ce qui a été réalisé dans le passé résultats financiers. Elle n’a de valeur que s’il existe des informations financières complètes non seulement sur la société évaluée, mais également sur un grand nombre de sociétés analogues similaires. La complexité des calculs et des ajustements et leur justification. Faible fiabilité des informations reçues.
  Cher	Cela est particulièrement intéressant lorsque les vendeurs et les acheteurs typiques prennent sérieusement en compte les coûts de construction dans leurs décisions. Toutefois, si l'approche des coûts montre que les coûts de construction peuvent être nettement inférieurs aux coûts d'acquisition du bien déterminés par l'approche des revenus, ce fait peut alors obliger l'investisseur à choisir l'option de construction.	Staticité et incapacité à prendre en compte les perspectives de développement de l'entreprise. Ne tient pas compte de la localisation de l’ensemble immobilier évalué. Difficulté à évaluer avec précision toutes les formes d’usure.

  Les trois approches sont interconnectées. Chacun d’eux implique l’utilisation différents types informations obtenues sur le marché. Par exemple, l'approche fondée sur les coûts repose sur des données sur les prix actuels du marché pour les matériaux, travail etc.; pour l'approche revenu - taux d'actualisation et facteurs de capitalisation, qui sont également calculés sur la base de données de marché.

  Sur marché parfait toutes les approches devraient entraîner le même coût. Cependant, la plupart des marchés sont imparfaits ; l’offre et la demande ne sont pas en équilibre. Les utilisateurs potentiels peuvent être mal informés et la production peut être inefficace. Pour ces raisons, ainsi que pour d’autres, différents indicateurs de coûts peuvent être obtenus avec ces approches.