მიღებული შედეგების კოორდინაცია. პრაქტიკული რეკომენდაციები სხვადასხვა მიდგომითა თუ მეთოდით მიღებული ღირებულების დიაპაზონის დადგენისათვის - ასოციაცია „შემფასებელთა თვითრეგულირების ორგანიზაცია“ ექსპერტთა საბჭო. დამტკიცების კრიტერიუმების პროცედურები ჯერჯერობით

შეფასების პროცესში გამოყენებული იქნა სხვადასხვა მეთოდი. გადაწყვეტილება სხვადასხვა მეთოდის საფუძველზე მიღებული ღირებულების მაჩვენებლების შედარებითი მნიშვნელობის შესახებ განისაზღვრება შემფასებლის გონივრული მსჯელობით, რომელიც ფორმდება გამოყენებული მეთოდების შედეგების აწონვით.

არსებობს ორი ძირითადი შეწონვის მეთოდი: მათემატიკური შეწონვის მეთოდი და სუბიექტური შეწონვის მეთოდი. ამ ნაშრომში შემფასებელმა გამოიყენა საბოლოო ღირებულების განსაზღვრის მეორე მეთოდი.

თითოეული მიდგომის უპირატესობა განსახილველი ქონების შეფასებისას განისაზღვრება შემდეგი კრიტერიუმებით:

პოტენციური გამყიდველის ან მყიდველის რეალური განზრახვების ასახვის უნარი.

ინფორმაციის ხარისხი, რომელსაც ეფუძნება ანალიზი.

მიდგომების უნარი, გაითვალისწინოს ბაზრის რყევები და ფულის ღირებულება.

ობიექტის სპეციფიკური მახასიათებლების გათვალისწინების შესაძლებლობა, რომლებიც გავლენას ახდენენ მის ღირებულებაზე, როგორიცაა მდებარეობა, ზომა, პოტენციური მომგებიანობა.

ხარჯების მიდგომა საშუალებას გაძლევთ განსაზღვროთ ახალი შეფასების ობიექტის წარმოებისა და გაყიდვის ხარჯები, ყველა სახის დაგროვილი ამორტიზაციის გამოკლებით. ამ მიდგომის უპირატესობა არის ხარჯების შესახებ ინფორმაციის საკმარისი სიზუსტე და სანდოობა. მინუსი არის ის, რომ ძნელია ზუსტად შეაფასოს ყველა სახის აცვიათ. ხარჯების მიდგომის გამოყენება ყველაზე მიმზიდველია, როდესაც ტიპიური გამყიდველები და მყიდველები გადაწყვეტილებებში ხარჯზე არიან ორიენტირებული. ხარჯების მიდგომის გამოყენების სპეციფიკური სფეროა უნიკალური ობიექტების, განსაკუთრებით არაშემოსავლიანი მიზნების შეფასება. თუმცა, გასათვალისწინებელია, რომ დანახარჯების მიდგომა მოიცავს მიწის ღირებულებას, მსოფლიოში ყველაზე ძვირადღირებულ აქტივს. მთავარი ქალაქები. ქონების შეფასების მიზანია გირაოს (საკრედიტო) ვალდებულებების ღირებულების დადგენა, ანუ აუცილებელია ობიექტების ღირებულების ასახვა საბაზრო პირობებში, ხოლო ხარჯების მიდგომა ასახავს მხოლოდ უძრავი ქონების ობიექტების ხელახალი შექმნის ხარჯებს. ამიტომ, ჩვენ გადავწყვიტეთ, რომ არ გავითვალისწინოთ უძრავი ქონების შეფასების შედეგები, მიღებული ღირებულების მიდგომის საფუძველზე კომერციულად მიმზიდველი ობიექტებისთვის, არამედ გავითვალისწინოთ ასეთი შედეგები სპეციალიზებული უძრავი ქონების ობიექტებისთვის.

შემოსავლის მიდგომა კაპიტალიზაციას უკეთებს ამ დაწესებულებაში სარგებლობის ამჟამინდელ და მომავალ სარგებელს. ამ მიდგომის უპირატესობა ის არის, რომ იგი უშუალოდ ითვალისწინებს საკუთრების გამოყენების სარგებელს და ბაზრის შესაძლებლობებს შემოთავაზებული საკუთრების ვადის განმავლობაში. გარდა ამისა, ეს მიდგომა ეფუძნება საბაზრო გაქირავების ტარიფების მონაცემებს, რაც უფრო სანდოს ხდის მისი გამოყენებით მიღებულ შედეგებს. ამ მიდგომის უარყოფითი მხარეები მოიცავს იმ ფაქტს, რომ იგი ითვალისწინებს სამომავლო შემოსავალს ქონების მფლობელობიდან, ე.ი. ეფუძნება მომავალზე ორიენტირებულ მონაცემებს, რომელთა ზუსტი შეფასება შეუძლებელია (მაგალითად, ობიექტების დაკავებულობის მონაცემები, შემოსავლებისა და ხარჯების მონაცემები, საგადასახადო კანონმდებლობის ცვლილებები და ა.შ.).

შედარებითი მიდგომა იყენებს ინფორმაციას ქონების გაყიდვის შესახებ, რომელიც შესადარებელია შესაფასებელი ქონებისთვის. შედარებითი მიდგომის გამოყენებით შეფასებული ქონების საბაზრო ღირებულება გამოითვლება ანალიზით საბაზრო ფასებიმსგავსი ქონების გაყიდვები. შედარებითი მიდგომის მეთოდები, ანალოგური ობიექტის შესახებ ინფორმაციის საკმარისი სისრულითა და ხელმისაწვდომობით, შესაძლებელს ხდის უძრავი ქონების ობიექტის ღირებულების გაანგარიშებით მიღებას, რაც ასახავს უძრავი ქონების ბაზრის რეალურ მდგომარეობას. პრაქტიკაში, ინფორმაცია ტრანზაქციების შესახებ თითქმის მთლიანად დახურულია, ხოლო გასაყიდად შემოთავაზებული ობიექტების შესახებ ინფორმაცია არ არის საკმარისი და სრული.

შედეგების შეთანხმებისას გამოყენებული იქნა საექსპერტო საშუალო შეწონილი შეფასების მეთოდი. ამ მეთოდით, თითოეული გამოყენებული ქ

მიდგომებისა და მეთოდების შეფასებას მოცემულია სხვადასხვა შეწონვის კოეფიციენტები, რაც დამოკიდებულია მათ გამოყენებაში გამოყენებული ინფორმაციის სანდოობაზე. შეფასების მაქსიმალური მნიშვნელობა აღებულია 5-ის ტოლი, მინიმალური არის 1. მაქსიმალური მნიშვნელობა არის 5 - მიდგომა სრულად აკმაყოფილებს შერჩეულ კრიტერიუმს; 4 - მიდგომა აკმაყოფილებს შერჩეულ კრიტერიუმს, მაგრამ არის მცირე შენიშვნები "წინააღმდეგ"; 3 - მიდგომა აკმაყოფილებს კრიტერიუმს დამაკმაყოფილებლად, არის საკმარისი რაოდენობის ფაქტები "წინააღმდეგ"; 2 – მიდგომა კარგად ვერ აკმაყოფილებს კრიტერიუმს; 1 - მიდგომა ძალიან ცუდად აკმაყოფილებს კრიტერიუმს, ოდნავ მოქმედებს მის არსზე.

შერჩეული შედარების პარამეტრის ასახვის ხარისხიდან გამომდინარე, თითოეულ მიდგომას ენიჭება მნიშვნელობა.

განვითარებულ ეკონომიკაში უპირატესობა ჩვეულებრივ შედარებით მიდგომას ენიჭება. ეკონომიკური ვარდნის დღევანდელ პირობებში სამივე მიდგომა თითქმის ექვივალენტურია, ე.ი. ფასის დადგენისას, ბაზარი განიხილავს ობიექტს არა მხოლოდ მსგავსი ობიექტების საშუალო საბაზრო ფასის დონის თვალსაზრისით, არამედ პოტენციური შემოსავლის მოპოვებისა და მსგავსი (იდენტური) ობიექტის მშენებლობისთვის გაწეული ხარჯების თვალსაზრისითაც, შესაბამისად. , პარამეტრის „მყიდველის/გამყიდველის მოტივაციის ასახვის უნარი“ და „გამოთვლილ ღირებულებასთან შესაბამისობის“ მიხედვით, სამ მიდგომას ენიჭება თანაბარი წონა.

პარამეტრს „ფასის ფორმირების საბაზრო ფაქტორების სტრუქტურის გათვალისწინების უნარი“ ენიჭება მაღალი მნიშვნელობები შემოსავალსა და შედარებით მიდგომებს, ვინაიდან მათი გაანგარიშება ეფუძნება ბაზრიდან მიღებულ მონაცემებს.

ინფორმაციის სანდოობისა და საკმარისობის ხარისხი შეაფასა შემფასებლებმა ბაზრიდან მონაცემების შეგროვების პროცესში მათ გამოთვლებში გამოსაყენებლად. შედარებითი მიდგომით გამოიყენება საჯარო წყაროებიდან მოპოვებული ინფორმაციის ყველაზე დიდი რაოდენობა, შემოწმების დროს შემფასებლებს ანალოგების სხვადასხვა ობიექტების დეტალების გარკვევა არასწორი ინფორმაციის მოპოვებასთან დაკავშირებით რამდენჯერმე მოუწიათ. რაც შეეხება,

ამ მიდგომას მიენიჭა უფრო დაბალი ღირებულება.

შეფასებული ობიექტის საბოლოო საბაზრო ღირებულებაში გამოყენებული მეთოდების შედეგების წონების გამოსათვლელად ჩვენ გავაკეთებთ შემდეგ მარტივ გამოთვლებს:

აშენდა ფაქტორების მატრიცა (ცხრილი), სადაც თითოეულ მიდგომას ოთხი კრიტერიუმის მიხედვით მიენიჭა ქულების ოთხი ტიპი;

განისაზღვრა თითოეული მიდგომის ქულების ჯამი;

გამოითვალა შეფასებისთვის გამოყენებული ყველა მიდგომის ქულების ჯამი;

ამ მიდგომის ქულების ჯამთან მიმართებაში ყველა გამოყენებული მიდგომის ქულების ჯამს, ამ მიდგომის სავარაუდო წონა გამოითვლებოდა პროცენტებში;

მიდგომების გამოთვლილი წონები დამრგვალდა 1% სიზუსტით, რათა გამოვიყენოთ ეს წონები შედეგების შესაჯამებლად.

დამრგვალება აუცილებელია, რადგან დაუმრგვალებელი წონები მოხსენების მკითხველს არასწორ შთაბეჭდილებას ტოვებს მიღებული შედეგის სიზუსტეზე, რამაც შეიძლება უფრო მეტი ზიანი მიაყენოს დაინტერესებულ პირს, ვიდრე ერთი შეხედვით წმინდა ფორმალური შეცდომა, რომელიც სავარაუდოდ დაშვებულია საბოლოო შედეგში დამრგვალებით.

დამრგვალებული წონების საფუძველზე, ჩვენ ვიანგარიშებთ შესაფასებელი ქონების განზოგადებულ ღირებულებას ამ მიდგომის გამოყენებით მიღებული ღირებულების გამრავლებით მიდგომის დამრგვალებულ წონაზე, რომელიც გამოითვლება შეფასების შედეგების განზოგადების მიზნით. მონაცემები მოცემულია ცხრილში No16.

ცხრილი No16 - წონის კოეფიციენტების გამოთვლა

Კრიტერიუმი	ქულა ქულებით
მიდგომა	ძვირადღირებული	შედარებითი	მომგებიანი
გამოყენება გაანგარიშებაში	არა	დიახ	დიახ
ინფორმაციის სანდოობა და საკმარისობა, რომლის საფუძველზეც განხორციელდა ანალიზი და გამოთვლები
მიდგომის უნარი, გაითვალისწინოს ობიექტისთვის დამახასიათებელი ფასის ფორმირების საბაზრო ფაქტორების სტრუქტურა
მიდგომის უნარი ასახოს ტიპიური მყიდველი/გამყიდველის მოტივაცია, რეალური ზრახვები
მიდგომის შესაბამისობა გამოთვლილი ღირებულების ტიპთან
საერთო ქულა ამ მიდგომისთვის
ქულების ჯამი
მიდგომის წონა, %		0,50	0,50
კომპლექტის წონა დამრგვალებულია 1%-მდე		50%	50%

ორი მიდგომის გამოყენების შედეგებმა მოგვცა ობიექტის ღირებულების შეფასების შემდეგი შედეგები:

ცხრილი No17 - ქონების შეფასების შედეგების კოორდინაცია

შეფასების დასკვნითი ეტაპი არის სხვადასხვა მეთოდით მიღებული შედეგების კოორდინაცია გამოყენებული მიდგომების ფარგლებში. ასეთი შეთანხმების მიზანია ღირებულების საბოლოო საბოლოო ღირებულების მიღება. შესაფასებელი ქონების საბოლოო ღირებულება არის კვალიფიციური, პროფესიონალი შემფასებლის ექსპერტიზის, მიუკერძოებელი და დასაბუთებული შეფასება შეფასების ამოცანაში დაფიქსირებული შეფასებული ობიექტის ამა თუ იმ ტიპის ღირებულების შესახებ. ანგარიშის მოთხოვნების შესაბამისად, ღირებულება მოცემულია ერთი რუბლის თანხის სახით, რომელიც წარმოადგენს შეფასების ქულას.

Კოორდინაცია- ეს არის ალტერნატიული დასკვნების ანალიზი, რომელიც მიღებულია შეფასების სამი განსხვავებული მიდგომის გამოყენებით, რათა განისაზღვროს სავარაუდო ღირებულების ერთი (შეთანხმებული) მნიშვნელობა.

შემფასებელმა არ უნდა უბრალოდ საშუალოდ სამი მნიშვნელობა. საბოლოო სავარაუდო ღირებულება არასოდეს არ არის საშუალოს შედეგი, მისი მიღება შეუძლებელია ყველა სავარაუდო ხარჯის შეკრებით და შემდეგ ამ თანხის გაყოფით გამოყენებული მიდგომების რაოდენობაზე. სხვადასხვა მეთოდის შედეგების საშუალო გაანგარიშება არ იძლევა შეფასების სწორ დასკვნის გარანტიას, რადგან ამ შემთხვევაში ვარაუდობენ, რომ შეფასების განხორციელებისას თითოეულმა მიდგომამ იძლეოდა თანაბრად სანდო შედეგი, რაც პრაქტიკაში ძალზე იშვიათია.

იდეალურ (ღია და კონკურენტუნარიან) ბაზარზე სამივე კლასიკურმა მიდგომამ უნდა გამოიწვიოს ერთი და იგივე ღირებულება. თუმცა, ბაზრების უმეტესობა არასრულყოფილია, მიწოდება და მოთხოვნა არ არის დაბალანსებული. პოტენციური მომხმარებლები შეიძლება იყოს არასწორი, მწარმოებლები შეიძლება იყოს არაეფექტური. ამ და სხვა მიზეზების გამო, მიდგომებმა შეიძლება მისცეს ღირებულების სხვადასხვა ინდიკატორი, რომელსაც შემფასებელი ადარებს ერთმანეთს დამტკიცების პროცედურის დროს.

შემფასებელმა უნდა გაითვალისწინოს, რომ კლიენტი ჩვეულებრივ მოითხოვს ახსნას შედეგების შეუსაბამობის მიზეზებისა და შერიგების პროცესის დასაბუთების შესახებ. შეერთებულ შტატებში პროფესიონალი შემფასებლები დასაშვებად მიიჩნევენ სხვადასხვა შემოსავლების გამოყენებით მიღებულ ღირებულებებში 10%-იან გავრცელებას. თუ ღირებულების რომელიმე ინდიკატორზე შეთანხმებისას ის მნიშვნელოვნად განსხვავდება სხვებისგან, მაშინ შემფასებელმა აუცილებლად უნდა გაარკვიოს რატომ. თუ მიზეზი არ არის განპირობებული მათემატიკური ან სხვა გამოსასწორებელი შეცდომებით, მაშინ შეფასების ანგარიშში უნდა იყოს მითითებული, თუ რამ გამოიწვია ასეთი შეუსაბამობა და შესაძლოა ნაკლები დაყრდნობა ამ მიდგომის საფუძველზე მიღებულ შედეგზე შერიგებაში.

ღირებულების საბოლოო ღირებულების მისაღებად მიღებული შედეგების შეჯერების პროცედურის განსახორციელებლად ყველაზე სასურველ ვარიანტად ითვლება საშუალო შეწონილი. შემფასებელი იწონის რამდენად შეესაბამება ერთი ან სხვა მიდგომა განსახილველი ობიექტის შეფასების მიზანს, არის თუ არა გათვლები მხარდაჭერილი ბაზრის მონაცემებით, ეწინააღმდეგება თუ არა მათ და საბოლოო დასკვნაში უფრო მეტად ეყრდნობა მიღებულ ღირებულების მაჩვენებელს. მიდგომის ყველა თვალსაზრისით ყველაზე იდეალურის საფუძველზე. საკითხის გადაწყვეტა, თუ რომელ ხარჯთაღრიცხვას მიანიჭებს მეტი წონა და, ამა თუ იმ მიდგომის შედეგად, სხვა მიდგომების შედეგებთან მიმართებაში, არის გასაღები. დასკვნითი ეტაპიშეფასებები.

შემფასებელმა უნდა დაამტკიცოს, რომ გამოყენებული მონაცემთა ნაკრები საკმარისია შეფასების გასაკეთებლად ბაზრის ყველა მონაწილის თვალსაზრისით.

ღირებულების საბოლოო ღირებულების გამოთვლას წინ უნდა უძღოდეს შეფასების პროცედურის ყოვლისმომცველი კონტროლი. შემფასებელმა უნდა უზრუნველყოს გამოყენებული ინფორმაციის გამოყენება ანალიტიკური მეთოდები, ვარაუდებმა და დასაბუთების ლოგიკამ იძლეოდა ქონების ღირებულების ადეკვატური და შესადარებელი შედეგების მიღებას. გამოყენებული ანალიზის მეთოდები უნდა შეესაბამებოდეს შეფასების მიზანს, განსაზღვრულ ღირებულების ტიპს, ხარჯების გაანგარიშების მეთოდსა და ეტაპს.

შემფასებელმა უნდა გამოავლინოს და გააანალიზოს შეუსაბამობები ანალიტიკურ დასკვნებში, რომლებზეც დაფუძნებულია შეფასების გადაწყვეტილებები და გამოთვლები შეფასების სხვადასხვა მიდგომებში, რათა აღმოიფხვრას შეუსაბამობები. მაგალითად, შეესაბამება თუ არა შენობის ნარჩენი სიცოცხლე, რომელიც მხედველობაში მიიღება ხარჯების მიდგომით მისი ფიზიკური გაუარესების დადგენისას, ინვესტიციის ანაზღაურებას, რომლის საფუძველზეც გამოითვალა კაპიტალის დაბრუნების მაჩვენებელი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის დასადგენად, შემოსავლის მიდგომაში.

დადგენისთვის სპეციფიკური სიმძიმე(ერთეულის პროცენტებში ან წილადებში) თითოეული მიდგომის გამოყენების თითოეული შედეგისთვის აუცილებელია რაოდენობრივი და თვისებრივი ანალიზის ჩატარება, რომელიც ითვალისწინებს შემდეგი ფაქტორები:

შეფასების მიზანი და მისი შედეგების მიზნობრივი გამოყენება;

ღირებულების გამოყენებული ტიპი (სტანდარტი) (მაგალითად, გონივრული საბაზრო ღირებულება ან საინვესტიციო ღირებულება);
- შეფასებული ქონების წილის ხასიათი;
- მეთოდის გამოყენების მხარდამჭერი მონაცემების რაოდენობა და ხარისხი;
- საკუთრების გათვალისწინებული წილის კონტროლის დონე;
- მისი ლიკვიდობის დონე.

ყველა ამ ფაქტორის გათვალისწინება შესაძლებელს ხდის აწონ-დაწონოს და საბოლოოდ გამოვიტანოთ საბოლოო დასკვნა.
შემფასებელი განსაზღვრავს თითოეული ღირებულების ღონისძიების შედარებით მნიშვნელობას, გამოყენებადობას და ვალიდობას ისეთი კრიტერიუმების საფუძველზე, როგორიცაა ადეკვატურობა, ინფორმაციის ხარისხი და მტკიცებულებათა რაოდენობა.

ადეკვატურობა.ამ კრიტერიუმიდან გამომდინარე, შემფასებელი განსაზღვრავს, თუ რამდენად შეესაბამება თითოეული მიდგომა შეფასების მიზანსა და მიზანს (გამოყენებას). მიდგომის ადეკვატურობა, როგორც წესი, განისაზღვრება ქონების ტიპისა და საბაზრო საქმიანობის მიხედვით. მაგალითად, საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასება იძლევა ყველაზე ობიექტურ შედეგებს შესადარებელი გაყიდვების მეთოდის გამოყენებით, სპეციალური დანიშნულების თვისებები ფოკუსირებულია ხარჯების მიდგომაზე, რაც შეიძლება არ იყოს სასარგებლო მოძველებული შენობების შეფასებისას. პრაქტიკაში შესაძლებელია, რომ შემფასებელმა უპირატესობა მიანიჭოს არა ერთ, არამედ ორ შედეგს, მაგრამ მათი მნიშვნელობა შეიძლება იყოს არათანაბარი.

ინფორმაციის ხარისხი.შეფასების შედეგების სანდოობა დამოკიდებულია გამოთვლების, კორექტირების, ანალიტიკური მსჯელობისა და დასკვნების დროს გამოყენებული მონაცემების მოცულობასა და სანდოობაზე (მაგალითად, ქირავნობის ტარიფების შესახებ ინფორმაციის საკმარისობა და შესაბამისობა, რომელიც აუცილებელია ფასის გამოსათვლელად და კორექტირებისთვის. ქონების ადგილმდებარეობის ანალოგი, ან სანდოობის მონაცემები, რომლებიც ემსახურება როგორც წყაროს ფუნქციონალური და ეკონომიკური მოძველების სიდიდის დასადგენად). გამოყენებული ინფორმაციის შესაბამისობისა და ხარისხის ამსახველი კრიტერიუმები ასევე გასათვალისწინებელია შეფასებული ქონების ტიპთან მიმართებაში.

შეფასების სიზუსტეიზომება შემფასებლის ნდობით დაშვებების (პროგნოზების) სისწორეში და თითოეული მიდგომის ფარგლებში გაკეთებული გამოთვლებით. შემფასებელს უფლება აქვს ენდოს სხვადასხვა მიდგომებში გამოყენებული მონაცემებისა და გამოთვლების სიზუსტეს სხვადასხვა ზომით.

მტკიცებულებების რაოდენობა.შეჯერებისას ინფორმაციის ადეკვატურობა და ხარისხი განიხილება კონკრეტულ მიდგომაში ჩართული მტკიცებულებების რაოდენობასთან ერთად. უძრავი ქონების ღირებულების გამოთვლაში დასტურია საბაზრო ინფორმაციის გამოყენება სხვადასხვა შეფასებებისა და გამოთვლებისთვის, უძრავი ქონების ტერიტორიის, დანიშნულებისა და შესაფასებელი ქონებისა და მისი ანალოგების სხვა მახასიათებლების გათვალისწინებით. მიუხედავად არსებული მტკიცებულებების რაოდენობისა, შემფასებლის მოქმედებები არ შემოიფარგლება რიცხვებით ოპერაციებით, ვინაიდან ღირებულების გაანგარიშება უნდა შეესაბამებოდეს შეფასების ამოცანაში მითითებულ ღირებულების ტიპს. მტკიცებულების მნიშვნელოვანი ნაწილია ბაზრის ვითარების სტაბილურობა ან ცვალებადობა, ვინაიდან წინა ტრანზაქციების გაყიდვების შედარების შედეგად მიღებული მტკიცებულება შეიძლება ახასიათებდეს სიტუაციას, რომელიც არ შეესაბამება შეფასების თარიღს.

მაგალითი 15.1. განხორციელდა კომერციული ქონების შეფასება (აშენების წელი - 1914) და მიღებული იქნა შემდეგი ღირებულებითი მაჩვენებლები:
ღირებულება მიახლოებით $1,800,000;
შედარებითი გაყიდვების მიახლოება $1,600,000;
DCF ანალიზი $1,650,000

შემფასებელი, როდესაც შეთანხმებული იყო ღირებულებაზე, მივიდა შემდეგ დასკვნამდე:

1. შეფასების თარიღისთვის ბაზარზე პრაქტიკულად არ არის ახალი მშენებლობა, ამიტომ მარტო ხარჯების მიდგომა არ შეიძლება ჩაითვალოს საუკეთესოდ გამოყენებული შეფასების კონკრეტულ შემთხვევაში. გარდა ამისა, ობიექტი აშენდა დიდი ხნის წინ, შესაბამისად, საკმაოდ რთულია დაგროვილი ცვეთა ზუსტად შეფასება. ქონება კომერციულია და მისი ყიდვის მიზანი, სავარაუდოდ, შემოსავლის გამომუშავებაა, შესაბამისად, მყიდველი უფრო დაინტერესებულია შედეგებით, რომლებიც ასახავს ქონების უნარს, გამოიმუშაოს შემოსავალი და არა მისი მშენებლობის ხარჯები.

2. შედარებითი მიდგომისას გამოყენებული იქნა ხუთი ანალოგი, რომელთაგან არცერთი არ შეიძლება იყოს სრულად შესადარებლად აღიარებული შესაფასებელი ობიექტთან მიმართებაში. კორექტირების სიზუსტის ხარისხი საკმაოდ შედარებითია, ვინაიდან შეუძლებელი იყო ზუსტი მონაცემების მოპოვება განხორციელებული ტრანზაქციების შესახებ.

3. შემოსავლის მიდგომა, როგორც ჩანს, ყველაზე ადეკვატურია და იძლევა ყველაზე სანდო შედეგებს ამ ობიექტის შეფასებისთვის. გაქირავების და საოპერაციო ხარჯების მონაცემები მიღებულია სანდო წყაროებიდან და ითვლება სანდო. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ობიექტი არის კომერციული, რაც მიუთითებს მისი შემოსავლის გამომუშავების უნარის ანალიზის საფუძველზე შეფასების მნიშვნელობაზე.

ანალიზის შედეგად შემფასებელი აფასებს თითოეულ მიდგომას:
- ღირებულების მიდგომა 25%;
- შედარებითი მიდგომა 25%;
- შემოსავალი 50%-ს უახლოვდება.

მაშინ საბოლოო ხარჯთაღრიცხვა არის:
1,800,000 x 25% + 1,600,000 x 25% + 1,650,000 x 50% t 450,000 + 400,000 + 825,000 - $1,675,000

ცოტა ხნის წინ, კოორდინაციის ასეთი ვარიანტი სრულიად საკმარისი იქნებოდა. დღეს დამტკიცების პროცედურის ლოგიკა მოითხოვს რიგი კრიტერიუმების მკაფიო იდენტიფიცირებას, რომლის მიხედვითაც უნდა განხორციელდეს შეფასების თითოეული გამოყენებული მიდგომის მათთან შესაბამისობის შედარებითი შესწავლა.

ჩვენ შემფასებლებს ვთავაზობთ კრიტერიუმების შემდეგ საკმაოდ სრულ სისტემას, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას ქვემოთ აღწერილი შესატყვისი მეთოდების გამოყენებისას.

სხვადასხვა მიდგომით მიღებულ უძრავი ქონების შეფასების შედეგების შეთანხმების პროცედურის ფორმალიზების პრობლემა შეიძლება გადაწყდეს როგორც ტრადიციული გზით ექსპერტის მეთოდით, ასევე შეთანხმების პროცედურის მრავალკრიტერიუმიანი გადაწყვეტილების მიღების პრობლემად განხილვით.

განვითარებული კომპეტენციები:

ვიცით

• როგორია სხვადასხვა მიდგომების (კერძოდ, ძვირადღირებული და შედარებითი) მეთოდების გამოყენებით მიღებული ტექნიკური ობიექტების შეფასების შედეგების კოორდინაციის პროცედურა;
• როგორია წონის კოეფიციენტების არჩევის კრიტერიუმების სისტემა;

შეძლებს

• დაასაბუთეთ შეწონვისთვის არჩეული კოეფიციენტები, შეფასებისთვის გამოყენებული მონაცემთა მასივის საკმარისობა;
• ანალიტიკურ დასკვნებში არსებული წინააღმდეგობების იდენტიფიცირება და ანალიზი, რომლებსაც ეფუძნება შეფასების გადაწყვეტილებები;

საკუთარი

• საექსპერტო შეფასების მეთოდები;
• შეფასების შედეგების კოორდინაციის პროცედურის განხორციელების იერარქიების ანალიზის მეთოდი.

დამტკიცების პროცედურა, როგორც შეფასების ანგარიშის საბოლოო ეტაპი

შეფასების დასკვნითი ეტაპი არის სხვადასხვა მეთოდით მიღებული შედეგების კოორდინაცია გამოყენებული მიდგომების ფარგლებში. ასეთი შეთანხმების მიზანია ღირებულების საბოლოო საბოლოო ღირებულების მიღება. შეფასებული მანქანის საბოლოო ღირებულება არის კვალიფიციური, პროფესიონალი შემფასებლის ექსპერტი, მიუკერძოებელი და გონივრული განსჯა შეფასების ამოცანაში ჩაწერილი შეფასების ობიექტის ამა თუ იმ ტიპის შეფასების ღირებულების შესახებ. უშიშროების ფედერალური სამსახურის მოთხოვნების შესაბამისად ანგარიშისთვის, შეფასებული ღირებულების ოდენობა მოცემულია ერთი რუბლის სახით, რომელიც წარმოადგენს შეფასების ქულის ღირებულებას.

Კოორდინაცია - ალტერნატიული დასკვნების ანალიზი, რომელიც მიღებულია შეფასების სამი განსხვავებული მიდგომის გამოყენებით, რათა დადგინდეს სავარაუდო ღირებულების ერთადერთი (შეთანხმებული) მნიშვნელობა.

შემფასებელმა არ უნდა უბრალოდ საშუალოდ სამი მნიშვნელობა. საბოლოო შეფასებული ღირებულება არასოდეს არ არის აღიარებული საშუალოდ გაანგარიშების შედეგად, ე.ი. არ შეიძლება მიღებულ იქნეს ყველა სავარაუდო ხარჯის შეჯამებით და შემდეგ ამ თანხის გაყოფით გამოყენებული მიდგომების რაოდენობაზე. სხვადასხვა მეთოდის შედეგების საშუალო გაანგარიშება არ იძლევა შეფასების სწორ დასკვნის გარანტიას, რადგან ამ შემთხვევაში ვარაუდობენ, რომ შეფასების განხორციელებისას თითოეულმა მიდგომამ იძლეოდა თანაბრად სანდო შედეგი, რაც პრაქტიკაში ძალზე იშვიათია.

Ზე იდეალური (ღია და კონკურენტუნარიანი) ბაზარზე, სამივე კლასიკურმა მიდგომამ უნდა გამოიწვიოს ერთი და იგივე ღირებულება. თუმცა, ბაზრების უმეტესობა არასრულყოფილია, მიწოდება და მოთხოვნა არ არის დაბალანსებული. პოტენციური მომხმარებლები შეიძლება იყოს დეზინფორმაციული და მწარმოებლები შეიძლება იყოს არაეფექტური. ამ და სხვა მიზეზების გამო, ამ მიდგომებმა შეიძლება მოგვცეს ღირებულების სხვადასხვა ინდიკატორი, რომელსაც შემფასებელი ადარებს ერთმანეთს დამტკიცების პროცედურის დროს.

შემფასებელმა უნდა გაითვალისწინოს, რომ მომხმარებელი, როგორც წესი, მოითხოვს ახსნას შედეგებისა და შერიგების პროცესის დასაბუთების შეუსაბამობის მიზეზების შესახებ. შეერთებულ შტატებში პროფესიონალი შემფასებლები დასაშვებად მიიჩნევენ სხვადასხვა მიდგომების გამოყენებით მიღებულ ღირებულებებში 10%-იან გავრცელებას. თუ ღირებულების რომელიმე ინდიკატორზე შეთანხმებისას ის მნიშვნელოვნად განსხვავდება სხვებისგან, მაშინ შემფასებელმა აუცილებლად უნდა გაარკვიოს რატომ. თუ მიზეზი არ არის გამოსწორებული მათემატიკური ან სხვა შეცდომით, მაშინ შეფასების ანგარიშში უნდა იყოს მითითებული, თუ რამ გამოიწვია ასეთი შეუსაბამობა და, შესაძლოა, შეთანხმების დროს ნაკლები დაყრდნობა ამ მიდგომის საფუძველზე მიღებულ შედეგზე.

ღირებულების საბოლოო ღირებულების მისაღებად მიღებული შედეგების შეჯერების პროცედურის განსახორციელებლად ყველაზე სასურველ ვარიანტად ითვლება საშუალო შეწონილი. შემფასებელი იწონის რამდენად შეესაბამება ერთი ან სხვა მიდგომა განსახილველი ობიექტის შეფასების მიზანს, არის თუ არა გამოთვლები მხარდაჭერილი ბაზრის მონაცემებით, ეწინააღმდეგება თუ არა მათ. საბოლოო დასკვნაში ის უფრო მეტად ეყრდნობა ღირებულების ინდიკატორს, რომელიც მიიღება ამოცანისადმი ყველაზე ადეკვატური მიდგომის საფუძველზე. გადაწყვეტილება იმის შესახებ, თუ რომელ ხარჯთაღრიცხვას მიანიჭებს მეტი წონა და, ამა თუ იმ მიდგომის შედეგად, აწონ-დაწონოს სხვა მიდგომების შედეგებთან მიმართებაში, მთავარია შეფასების ბოლო ეტაპზე.

შემფასებელმა უნდა დაამტკიცოს, რომ გამოყენებული მონაცემთა ნაკრები საკმარისია შეფასების გასაკეთებლად ბაზრის ყველა მონაწილის თვალსაზრისით.

ღირებულების საბოლოო ღირებულების გამოთვლას წინ უნდა უძღოდეს შეფასების პროცედურის ყოვლისმომცველი კონტროლი. შემფასებელმა უნდა დარწმუნდეს, რომ ინფორმაცია, ანალიტიკური მეთოდები, ვარაუდები და დასაბუთება, რომელიც გამოიყენება მანქანის ღირებულების ადეკვატური და შესადარებელი შედეგების მისაღებად (აღჭურვილობის, მანქანა). ანალიზის მეთოდები უნდა შეესაბამებოდეს შეფასების მიზანს, რომელიც განისაზღვრება ღირებულების ტიპის, მეთოდისა და ღირებულების გამოთვლის ეტაპის მიხედვით.

შემფასებელი ვალდებულია გამოავლინოს და გააანალიზოს ანალიტიკურ დასკვნებში არსებული წინააღმდეგობები, რომლებზედაც ემყარება შეფასების გადაწყვეტილებები და გამოთვლები შეფასების სხვადასხვა მიდგომებში, შეუსაბამობების აღმოსაფხვრელად. ნებისმიერი მიდგომის გამოყენების თითოეული შედეგისთვის კონკრეტული წონის (პროცენტებში ან წილადებში) დასადგენად საჭიროა რაოდენობრივი და ხარისხობრივი ანალიზი შემდეგი ფაქტორების გათვალისწინებით:

• შეფასების მიზანი და მისი შედეგების მიზნობრივი გამოყენება:
• ღირებულების ტიპი (სტანდარტი) (მაგალითად, გონივრული საბაზრო ღირებულება ან საინვესტიციო ღირებულება);
• შეფასებული ქონების წილის ბუნება;
• ამ მიდგომის მხარდამჭერი მონაცემების რაოდენობა და ხარისხი;
• სადავო საკუთრების ინტერესის კონტროლის დონე;
• მისი ლიკვიდურობის დონე.

ყველა ფაქტორის გათვალისწინება საშუალებას გაძლევთ აწონ-დაწონოთ და საბოლოოდ გააკეთოთ საბოლოო დასკვნა.

მას შემდეგ, რაც შემფასებელმა შეარჩევს რამდენიმე კლასიკური მიდგომის სხვადასხვა მეთოდს და გამოიყენებს მათ, საჭირო ხდება მათი გამოყენებით მიღებული შედეგების ანალიზი და შეჯერება. ამრიგად, საბოლოო დასკვნის მისაღებად ჩნდება კითხვა საბოლოოღირებულების ღირებულებები (ან მისი ღირებულებების დიაპაზონი).

ვინაიდან სხვადასხვა მიდგომით განსაზღვრული მნიშვნელობების რიცხვობრივ მნიშვნელობებში ყოველთვის არის გარკვეული გაფანტვა, შემფასებლის ამოცანაა ახსნას ეს გაფანტვა მისი მიზეზების ანალიზით. თუ რომელიმე მიდგომა არ იყო გამოყენებული, მაშინ უნდა აიხსნას ამის მიზეზი.

FSO-3-ში „შეფასების ანგარიშის მოთხოვნები“ III ნაწილის მე-8 პუნქტში „მოთხოვნები შეფასების ანგარიშის შინაარსთან დაკავშირებით“ მითითებულია, რომ შეფასების ობიექტის ტიპის მიუხედავად, შეფასების ანგარიში უნდა შეიცავდეს პროცედურის აღწერას. ჰარმონიზაციაშეფასების შედეგები და დასკვნები მიღებული სხვადასხვა მიდგომისთვის ჩატარებული გამოთვლების საფუძველზე, ასევე თითოეული მიდგომის ფარგლებში სხვადასხვა მეთოდის გამოყენებით, რათა დადგინდეს საბოლოო ღირებულება.უნდა გვახსოვდეს რომ საერთო ღირებულებაარ უნდა იყოს სამი მიდგომით მიღებული მნიშვნელობების საშუალო.

ამრიგად, შეფასების დასკვნითი ეტაპია გამოყენებული მიდგომების სხვადასხვა მეთოდით მიღებული შედეგების კოორდინაცია. მოხსენების ამ ნაწილს ჰქვია: დამტკიცება. მასში შემფასებელი ნარატიული ფორმით აყალიბებს საბოლოო მოსაზრებას შეფასებული ღირებულების შესახებ, რომელიც განისაზღვრა შეფასების ამოცანაში.

მატერიალური ფაქტები, რომლებიც განხილული და გაანალიზებული იყო ანგარიშში, უნდა იყოს შეჯამებული ამ ნაწილში. აქ შემფასებელმა უნდა აიწონოს ღირებულების კონცეფციის მისაღებია(ან რამდენიმე ცნება), ე.ი. რამდენად ვარგისია შესაფასებელი ობიექტისთვის. კომპეტენტური საბოლოო შედეგის მიღების გასაღები არის ყოვლისმომცველი ხელახალი გამოკვლევა, კითხვის ნიშნის ქვეშ დგას თითოეული გამოყენებული პროცედურის ძირითადი დაშვებები, მეთოდები, ინფორმაცია და გამოთვლები. შერიგების დროს შემფასებელი კიდევ ერთხელ ამოწმებს, რომ გამოყენებული ბაზრის მონაცემები დადასტურებულია ანგარიშში ინფორმაციის წყაროების მითითებით.

ჩვენ კიდევ ერთხელ ხაზს ვუსვამთ, რომ ღირებულების საბოლოო ღირებულება არასოდეს არის შედეგი საშუალოდ,იმათ. მისი მიღება შეუძლებელია შეფასების სხვადასხვა მიდგომების გამოყენებით მიღებული ყველა სავარაუდო მნიშვნელობის შეჯამებით და შემდეგ ამ თანხის გაყოფით გამოყენებული მიდგომების რაოდენობაზე. სხვადასხვა მეთოდის შედეგების საშუალოდ გაანგარიშება არ იძლევა შეფასების სწორ დასკვნის გარანტიას, ვინაიდან ამ შემთხვევაში ვარაუდობენ, რომ შეფასების ჩატარებისას თითოეული მიდგომა იძლეოდა თანაბრად საიმედო შედეგებს,რაც ძალზე იშვიათია პრაქტიკაში. ეს უფრო შედეგია შემფასებლის პროფესიული განსჯაშეფასებული ღირებულების საბოლოო ღირებულებაზე, რომელსაც იგი ლოგიკურად და გონივრულად მიიჩნევს და რომელიც ეფუძნება სხვადასხვა შეფასების ცნებების გამოყენებას. ყველაზე სასურველი ვარიანტი დამტკიცების პროცედურებიმიღებული შედეგების მისაღებად შესაფასებელი ქონების ღირებულების საბოლოო ღირებულებაშემფასებლისათვის დაკისრებული დავალების შესაბამისად განიხილება საშუალო შეწონილი.

ამრიგად, „შეფასების პროცესში შეიძლება გამოყენებულ იქნას სხვადასხვა მეთოდი, მაგრამ გადაწყვეტილება სხვადასხვა მეთოდის საფუძველზე მიღებული ღირებულების ინდიკატორების შედარებითი მნიშვნელობის შესახებ უნდა განისაზღვროს შემფასებლის გონივრული მსჯელობით, რომელიც ფორმალიზებულია ღირებულებების წონით. გამოითვლება ყველა გამოყენებული მეთოდით. გადაწყვეტილების მიღება, რომელ შეფასებებს მივცეთ მეტი წონა და როგორ აწონ-დაწონოთ თითოეული მეთოდი სხვებთან მიმართებაში, მთავარია შეფასების ბოლო ეტაპზე.

იდეალურზე(ღია და კონკურენტუნარიანი) ბაზარზე სამივე კლასიკური მიდგომაუნდა გამოიწვიოს იმავე ღირებულებით.თუმცა, ბაზრების უმეტესობა არასრულყოფილია, მიწოდება და მოთხოვნა არ არის დაბალანსებული. პოტენციური მომხმარებლები შეიძლება იყოს არასწორი, მწარმოებლები შეიძლება იყოს არაეფექტური. ამ და სხვა მიზეზების გამო, ამ მიდგომებმა შეიძლება მოგვცეს ღირებულების სხვადასხვა ინდიკატორი, რომელსაც შემფასებელი ადარებს ერთმანეთს დამტკიცების პროცედურის დროს.

თითოეული შეფასების მეთოდის გამოყენების თითოეული შედეგისთვის კონკრეტული წონის (პროცენტებში ან წილადებში) დასადგენად აუცილებელია რაოდენობრივი და ხარისხობრივი ანალიზის ჩატარება, რომელიც ითვალისწინებს შემდეგ ფაქტორებს:

შეფასების მიზანიდა მისი შედეგების მიზნობრივი გამოყენება“, განაცხადის ფორმა (სტანდარტული) ღირებულება(მაგალითად, გონივრული საბაზრო ღირებულება ან საინვესტიციო ღირებულება);

შეფასებული ქონების ინტერესის ბუნება(მაგალითად, თუ ფასდება მინორიტარული წილი კომპანიაში, მაშინ არ იქნება მიზანშეწონილი ქონების მიდგომისთვის დიდი წონის მიცემა);

თანხადა მონაცემთა ხარისხი,გამაძლიერებელი ამ მეთოდით; შეფასების ობიექტის ბუნება.

ბიზნესის შეფასება ასევე უნდა გაითვალისწინოს:

კონტროლის დონესადავო საკუთრების წილი;

მისი ლიკვიდურობის დონე.

ყველა ამ ფაქტორის გათვალისწინება შესაძლებელს ხდის აწონ-დაწონოს და საბოლოოდ გამოვიტანოთ საბოლოო დასკვნა.

კიდევ ერთხელ მინდა აღვნიშნო, რომ შეფასების ობიექტის ღირებულება,მოხსენებაში მითითებულია ჯამურად, - ეს არის დამოუკიდებელი შემფასებლის აზრი,და მეტი არა. მყიდველს აქვს სრული უფლება არ დაეთანხმოს ამ მოსაზრებას და შესთავაზოს საკუთარი ფასი მოლაპარაკების პროცესში. Ამგვარად, ტრანზაქციის ფასი შეიძლება საკმაოდ სერიოზულად განსხვავდებოდეს ანგარიშში შემფასებლის მიერ განსაზღვრული ღირებულებისგან.ამის მრავალი მიზეზი შეიძლება იყოს, მაგალითად, ფასი შეიძლება დამოკიდებული იყოს მყიდველის წინაშე მდგარ მიზნებზე, მის სუბიექტურ მოტივაციაზე და გარიგების მახასიათებლებზე.

დასავლეთში, როგორც წესი, სავარაუდო ღირებულება ოდნავ განსხვავდება გარიგების ფასისგან. რუსულ რეალობაში ეს შეუსაბამობა ხშირად 30%-ზე მეტია. მიუხედავად ამისა, კარგი რეპუტაციის მქონე შემფასებლის კომპეტენტური და გათვლილი დასკვნა შეიძლება გახდეს დამატებითი არგუმენტი პოტენციურ მყიდველთან მოლაპარაკებაში.

• ბიზნესის შეფასება: სახელმძღვანელო; რედ. ა.გ. გრიაზნოვა და მ.ა. ფედოტოვა. გვ. 376. თუმცა, IBRD-ის სემინარების ორიგინალურ მასალაში, რომელიც მომზადებულია Deloitte & Touche-ის მიერ, აღნიშნულია: „აწონის ორი ძირითადი მეთოდია: მათემატიკური შეწონვის მეთოდი; სუბიექტური აწონვის მეთოდი. მათემატიკური შეწონვის მეთოდი იყენებს პროცენტულ შეწონვას... სუბიექტური წონით მიზანი იგივეა, რაც მათემატიკური შეწონვის მეთოდით - მიაღწიოს ერთ სავარაუდო ღირებულებას, მაგრამ ეს მიდგომა არ იყენებს პროცენტულ შეწონვას. შეფასება ეფუძნება ანალიზს თითოეული მეთოდის უპირატესობებსა და ნაკლოვანებებს, ასევე თითოეული მეთოდის დასაბუთებაში მონაცემების რაოდენობისა და ხარისხის ანალიზზე, წინა პლანზე დგას შემფასებლის პროფესიული გამოცდილება და მსჯელობა“ (გვ. 377). ჩვენი აზრით, მეთოდურად არასწორია აწონვის ამ ორი მეთოდის - მათემატიკური და სუბიექტური აწონვის ერთმანეთისგან გამოყოფა, რადგან რეალურად აწონვის მეთოდი ორივე შემთხვევაში იდენტურია და ისინი, ფაქტობრივად, არ განსხვავდებიან ერთმანეთისგან. არ არსებობს ფუნდამენტური განსხვავება იმ ფორმაში, რომლითაც დგინდება შეწონილი კოეფიციენტები - ერთეულის პროცენტებში ან წილადებში. მნიშვნელოვანია მხოლოდ იმის კონტროლი, რომ მთლიანობაში ისინი აძლევენ ან 100% -ს ან ერთს.

გამოყენებული მეთოდების გამოყენებით მიღებული შედეგების ჰარმონიზაციის მიზანია მოგვარებული პრობლემის ფარგლებში თითოეული მათგანის დადებითი და უარყოფითი მხარეების იდენტიფიცირება და, ამრიგად, ერთიანი ხარჯთაღრიცხვის განსაზღვრა. თითოეული მეთოდის უპირატესობები (მინუსები) ობიექტის ღირებულების შეფასებისას განისაზღვრება შემდეგი კრიტერიუმებით:

• 1. პოტენციური მყიდველის ან გამყიდველის რეალური განზრახვების ასახვის უნარი.
• 2. ხარისხი და სიგანე ფონური ინფორმაციარომელსაც ეფუძნება ანალიზი.
• 3. გამოყენებული მეთოდების უნარი ბაზრის რყევებისა და სახსრების ღირებულების გათვალისწინების მიზნით.
• 4. შეფასების ობიექტის სპეციფიკური მახასიათებლების გათვალისწინების უნარი.

სხვადასხვა მიდგომით მიღებული შედეგების შეჯამების პროცესი, დამატებითი კორექტირების გათვალისწინებით, იწვევს საბოლოო ღირებულების დადგენას, რაც აღწევს შეფასების მიზანს.

საშუალო შეწონილი ჯამური ღირებულება გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით

ს პ = ვ ოთხ ს ოთხ +V zat ს zat +V დოჰ ს დოჰ , სად

S cf, S zat, S doh - ობიექტის ღირებულება - მიღებული შედარებითი, ღირებულების და შემოსავლის მიდგომების გამოყენებით;

V av, V zat, V doh - მიღებული შედეგის წონითი კოეფიციენტი შედარებითი, ღირებულებისა და შემოსავლის მიდგომების გამოყენებით, შესაბამისად, და

V cf + V zat + V doh \u003d 1

ამ ნაშრომში გამოყენებულია რანჟირების პროცედურა (იერარქიის ანალიზის მეთოდი). რეიტინგი არის სხვადასხვა მიდგომების (მეთოდების) გამოყენებით მიღებული შეფასების შედეგების განლაგება მათი ხარისხის ზრდის მიხედვით. რეიტინგისთვის, უპირველეს ყოვლისა, საჭიროა ჩამოყალიბდეს ხარისხის კრიტერიუმები, რომლითაც შეფასების შედეგები შედარდება სხვადასხვა მიდგომების (მეთოდების) გამოყენებით.

უფრო მეტიც, შედარებას ექვემდებარება არა მიდგომები (მეთოდები), როგორც ასეთი, არამედ ამ მიდგომების (მეთოდების) გამოყენების შედეგები.

ხარისხის კრიტერიუმები ჩამოყალიბებულია სამივე მიდგომისთვის.

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ უბრალოდ შეუძლებელია სუბიექტურობის თავიდან აცილება შედეგების შეჯერებისას, ისევე როგორც მთელი შეფასების პროცესში. მხოლოდ ზოგიერთი მეთოდის, ტექნიკის, პროცედურების დახმარებით არის შესაძლებელი სუბიექტურობის ხარისხის შემცირება, მათ შორის, შედეგების კოორდინაციის დროს.

შემფასებელმა აირჩია ოთხი ფაქტორის სისტემა. თითოეულ ფაქტორზე, გამოყენებული თითოეული მეთოდი ენიჭება:

• 0 ქულა - თუ ეს მეთოდი საერთოდ არ აკმაყოფილებს ამ ფაქტორის კრიტერიუმებს;
• 1 ქულა - თუ ეს მეთოდი აკმაყოფილებს ამ ფაქტორის კრიტერიუმებს იმდენად, რამდენადაც შემფასებელმა შეიძლება ჩათვალოს არასაკმარისი, საშუალოზე დაბალი, ჩვეულებრივზე უარესი, არასაკმარისი ამ მეთოდის შედეგისადმი ჩვეულებრივი ნდობისთვის;
• 2 ქულა - თუ ეს მეთოდი აკმაყოფილებს ამ ფაქტორის კრიტერიუმებს იმდენად, რამდენადაც შემფასებელმა შეიძლება ჩათვალოს საკმაოდ მისაღები, საშუალო, ნორმალური, საკმარისი ამ მეთოდის შედეგის ჩვეულებრივი ნდობისთვის;
• 3 ქულა - თუ ეს მეთოდი სრულად აკმაყოფილებს ამ ფაქტორის კრიტერიუმებს.
• 1. შესაბამისობა გამოთვლილი ღირებულების ტიპთან:

ვარაუდობენ, რომ შედარებითი მიდგომა ყოველთვის შეესაბამება საბაზრო ღირებულებას - 3 ქულა.

არასამშენებლო ბაზრებზე დანახარჯების მიდგომა არ არის სიცოცხლისუნარიანი ალტერნატივა უკვე არსებული ქონების საკმარისი რაოდენობის შესაძენად.

ღირებულების მიდგომის წონა ამ კრიტერიუმისთვის არის 2 ქულა.

2. საიმედოობა და საკმარისობა:

შედარებითი მიდგომით, Valuer-მა გააანალიზა საბაზრო მონაცემების საკმარისი რაოდენობა. ეს მონაცემები, მათი მიღების წყაროებიდან გამომდინარე, საკმაოდ სანდო იყო. ამის გათვალისწინებით, ამ ფაქტორზე შედეგებისთვის 3 ქულა დაფიქსირდა.

მიწოდების მოთხოვნაზე უპირატესობის პირობებში ობიექტების დანახარჯების მიდგომა დანარჩენ ორ მიდგომასთან შედარებით მნიშვნელოვნად ნაკლებად სანდოა.

შედეგად, ღირებულების მიდგომის წონა ამ კრიტერიუმისთვის არის 3 ქულა.

3. ფასის ფაქტორების გათვალისწინების შესაძლებლობა:

შეფასების თეორიაში მიჩნეულია, რომ შედარებითი მიდგომა სრულად ასახავს ფასების ფაქტორების სტრუქტურას. იმის გათვალისწინებით, რომ ადრე შევაფასეთ თავად ბაზრის მონაცემების სანდოობა, ამ ფაქტორის ფარგლებში აუცილებელია შეფასდეს მხოლოდ ბაზრის ასახვის მიდგომის ფუნდამენტური თვისება. შესაბამისად, შედარებითი მიდგომა მიენიჭა 3 ქულის წონა.

იმ პერიოდში, როდესაც მიწოდება ჭარბობს მოთხოვნაზე, ხარჯების მიდგომა გაცილებით ნაკლებად ასახავს საბაზრო ფასების ფაქტორების სტრუქტურას, წონა არის 2 ქულა.

4. მოტივაციის განხილვის უნარი:

შედარებითი მიდგომა ბაზრის მონაწილეებისთვის ყველაზე თვალსაჩინო საორიენტაციო ნიშანია - 3 ქულა.

რეალურად მიმდინარე მშენებლობების შეზღუდული მოცულობის ღირებულება არ არის საკმაოდ ადეკვატური ობიექტების ფასის მოტივაციის გათვალისწინების თვალსაზრისით -2 ქულა.

ცხრილი 5

შეფასების ობიექტის საბოლოო ღირებულების განზოგადება და გამოთვლების შედეგების შეთანხმება

	შედარებითი	ძვირადღირებული	მომგებიანი
გაანგარიშების შედეგი, რუბლს შეადგენს.			Არ გამოიყენება
მიდგომის გამოყენება გამოთვლებში
ინფორმაციის სანდოობა და საკმარისობა, რომლის საფუძველზეც განხორციელდა ანალიზი და გამოთვლები
მიდგომის უნარი, გაითვალისწინოს ობიექტისთვის დამახასიათებელი ფასების ფაქტორების სტრუქტურა
მიდგომის უნარი ასახოს ტიპიური მყიდველი/გამყიდველის მოტივაცია, რეალური ზრახვები
მიდგომის შესაბამისობა გამოთვლილი ღირებულების ტიპთან
საერთო წოდება
წონის კოეფიციენტი, %
შესაბამისი შეფასების მეთოდის გაანგარიშების შედეგების წონა, რუბლს შეადგენს.
შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების შეთანხმებული ღირებულება, რუბლს შეადგენს. დღგ

არსებული შეფასების მეთოდების გამოყენებით ჩატარებული ანალიზისა და გამოთვლების შედეგად, შემფასებელმა დაადგინა VAZ 21213 ავტომობილის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულება, რომელიც დამრგვალების შემდეგ შეადგენდა:

58000 (ორმოცდათვრამეტი ათასი) რუბლი

დასკვნა: მთლიანი ღირებულება არის ბაზრის ანალიზის განყოფილებაში შეფასების ობიექტისთვის განსაზღვრული საბაზრო დიაპაზონში.

შემფასებლის განსჯა იმ ინტერვალის შესაძლო საზღვრების შესახებ, რომელშიც, მისი აზრით, შეიძლება იყოს საბაზრო ღირებულება.

საბაზრო ღირებულების შეფასება, რაც არ უნდა ზუსტი და სანდო მეთოდები იყოს მიღებული, ყოველთვის შეიცავს გარკვეულ გაურკვევლობას (ბუნდოვანება, გაურკვევლობა) და არ შეიძლება ჩაითვალოს საბაზრო ღირებულების ზუსტ ღირებულებად. უმეტეს შემთხვევაში, პრაქტიკაში შემფასებელი მოქმედებს საბაზრო ფასების გარკვეული ნიმუშით, შეთავაზებების (განსაკუთრებით ტრანზაქციების) მთლიანი მოცულობის შესახებ ინფორმაციის გარეშე. ამ შემთხვევებში, საბაზრო ღირებულების "ნამდვილი" ღირებულება (ანუ ჩვენ მიერ არჩეული მოსახლეობის სტატისტიკის ღირებულება) შეუძლებელია განისაზღვროს, რადგან ფასების პოპულაცია არ არის ხელმისაწვდომი ანალიზისთვის. სწორედ ასეთ სიტუაციებში ჩნდება პრობლემა ზოგადი მოსახლეობის სტატისტიკის ღირებულების შეფასების შესახებ მისი წარმომადგენლების (ანუ ამ მოსახლეობის ნაწილის) ნიმუშის საფუძველზე. და ამ პრობლემას ზუსტი გადაწყვეტა არ აქვს. შეუძლებელია მათემატიკური მოლოდინის "ზუსტი" მნიშვნელობის დადგენა, როგორც საშუალო მნიშვნელობა მთელი მოსახლეობისთვის ამ პოპულაციის ანალიზის გარეშე. სწორედ ამ თვალსაზრისით არის საბაზრო ღირებულება უმეტესობაში პრაქტიკული ამოცანებიბაზარზე შეუმჩნეველი.

მათემატიკური სტატისტიკის თვალსაზრისით, ღირებულება, როგორც შემთხვევითი ცვლადი, გამოითვლება ანალოგიური ობიექტების ფასების მნიშვნელობების საფუძველზე xi, i=1,…,n, გაგებული როგორც n მისი დამოუკიდებელი დაკვირვებით. . ზოგადი პოპულაცია არის განსახილველი ბაზრის სეგმენტის ყველა ობიექტის ფასი, ხოლო შეფასების ობიექტის ღირებულება მიიღება ზოგადი პოპულაციის შემფასებელისთვის ხელმისაწვდომი ღირებულებების ნიმუშის დამუშავების შედეგად.

შეფასების თეორია და პრაქტიკა უმეტეს შემთხვევაში იყენებს მის მათემატიკურ მოლოდინს, როგორც RS-ის ინდიკატორს, რომლის შეფასება მიიღება ნიმუშის საშუალო გამოთვლით, როგორც წესი, თან ახლავს სიზუსტის შეფასებას ნდობის ინტერვალის საზღვრების სახით. თუმცა, ზემოთ ნახსენები RS-ის განმარტება ყველაზე სავარაუდო მნიშვნელობაზე მეტყველებს, რომელიც ზოგად შემთხვევაში შეესაბამება შემთხვევითი ცვლადის სხვა სტატისტიკას - მოდს. და მხოლოდ შემთხვევითი ცვლადების სიმეტრიული უნიმოდალური განაწილებისთვის, რაც, კერძოდ, არის ნორმალური განაწილება, მათემატიკური მოლოდინის მნიშვნელობები და რეჟიმი ემთხვევა.

ამავდროულად, შეფასებული ობიექტის ანალოგების შემფასებლის მიერ შერჩევის პროცედურა, მკაცრად რომ ვთქვათ, არ არის ზოგადი პოპულაციის შემთხვევითი შერჩევის პროცედურა და ვერ უზრუნველყოფს ნიმუშის ერთგვაროვნებას. ასევე შეუძლებელია შემფასებლის შეცდომების გამორიცხვა ობიექტების-ანალოგების ფასებზე ბაზრის მონაცემების ნიმუშის ფორმირებაში. ამის გათვალისწინებით, უნდა ვაღიაროთ, რომ ბაზრის მონაცემების ნიმუშის ნორმალური განაწილების ჰიპოთეზა არ შეიძლება ჩაითვალოს ავტომატურად მიღებულად, რაც ნიშნავს, რომ ის უნდა შემოწმდეს.

ანალოგების ფასებზე ნიმუშის მონაცემების ნორმალური განაწილების ჰიპოთეზის დადასტურება ასევე საჭიროა შეფასების ობიექტის ღირებულების განსაზღვრისას კორელაციური-რეგრესიის მეთოდების სწორი გამოყენებისთვის, ანალოგებისგან მისი განსხვავებების გათვალისწინებით ერთ ან რამდენიმე გავლენიან მახასიათებლებში. . ცნობილია, რომ უმცირესი კვადრატების მეთოდის ოპტიმალური თვისებების არსებობა, რომელიც გამოიყენება რეგრესიული დამოკიდებულებების აგებაში, მჭიდრო კავშირშია მიღებული პარამეტრის ნორმალურ განაწილებასთან (საბაზრო ფასების ნიმუში) და ნიმუშის უხეში შეცდომების არარსებობასთან. აგებული რეგრესიის სისწორის უზრუნველსაყოფად კიდევ ერთი პირობაა შეცდომების განაწილების ნორმალურობა, რომელიც უნდა შემოწმდეს რეგრესიული ანალიზის ბოლო ეტაპზე.

ანალოგების ნიმუშის ნორმალური განაწილებისა და ჰომოგენურობის პირობებთან შესაბამისობის შესამოწმებლად, გამოითვალა ცვალებადობისა და რხევის კოეფიციენტები, დახრილობის კოეფიციენტი, ქურტოზის კოეფიციენტი, დახრილობის სტანდარტული შეცდომა და ქურტოზის სტანდარტული შეცდომა და ნიმუში ასევე შემოწმდა გარე ნიშნების არარსებობაზე.

ვარიაციის V კოეფიციენტი ახასიათებს გაზომილი მნიშვნელობების გადახრის ფარდობით ზომას არითმეტიკული საშუალოდან:

V = H 100%, სადაც

V - ვარიაციის კოეფიციენტი;

y - სტანდარტული გადახრა (ფუნქცია STDEV);

a - საშუალო არითმეტიკული (AVERAGE ფუნქცია).

რაც უფრო დიდია ცვალებადობის კოეფიციენტის მნიშვნელობა, მით მეტია შესწავლილი სიდიდეების გაფანტვა და დაბალი თანასწორობა. თუ ცვალებადობის კოეფიციენტი 10%-ზე ნაკლებია, მაშინ ვარიაციის სერიის ცვალებადობა ითვლება უმნიშვნელოდ, 10%-დან 20%-მდე ეხება საშუალოს, 20%-ზე მეტს და 33%-ზე ნაკლებს მნიშვნელოვანს, ხოლო თუ ცვალებადობის კოეფიციენტი აღემატება 33%-ს, მაშინ ეს მიუთითებს ინფორმაციის ჰეტეროგენულობაზე და დიდი და მცირე მნიშვნელობების გამორიცხვის აუცილებლობაზე.

შეფასების პროცესში განხორციელდა ნიმუშის შემოწმება უკიდეგანო ნიშნების არარსებობაზე. შედარებითი კამპანიის გამოთვლების შედეგების მიხედვით, ვარიაციის კოეფიციენტი 24,69%-ის ფარგლებშია.

დასკვნა: იმ ინტერვალის შესაძლო საზღვრები, რომელშიც შეიძლება განთავსდეს საბაზრო ღირებულება, შეიძლება იყოს გაანგარიშებით განსაზღვრული საბაზრო ღირებულების + - 24,69%.