მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასება (შემდგომში სახელმწიფო საკადასტრო შეფასება) ხორციელდება მიწის მართვის ეკონომიკური მეთოდების დანერგვისა და ამ საფუძველზე მიწათსარგებლობის ეფექტიანობის გაზრდის მიზნით, აგრეთვე საგადასახადო და სხვა მიზნებისთვის დადგენილი მიზნებისათვის. კანონი.

SCHO ეფუძნება მიწის კლასიფიკაციას მიხედვით დანიშნულებისამებრხოლო ფუნქციონალური სარგებლობის სახეობა და ხორციელდება მიწის, ქალაქთმშენებლობის, სატყეო, წყლის და სხვა კადასტრების მონაცემების გათვალისწინებით.

სახელმწიფო თავდაცვის ბრძანებით გათვალისწინებულია სერვიტუტები, აგრეთვე საკანონმდებლო, ადმინისტრაციულ და სასამართლო პროცედურებში დადგენილი სხვა შეზღუდვები (დატვირთულები) მიწათსარგებლობის უფლებებზე.

საქალაქო და სოფლის დასახლებებში, მებაღეობისა და დაჩის გაერთიანებებში მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასება ხორციელდება საბაზრო ფასების სტატისტიკური ანალიზისა და უძრავი ქონების შესახებ სხვა ინფორმაციის, აგრეთვე უძრავი ქონების მასობრივი შეფასების სხვა მეთოდების საფუძველზე. გკზა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწების საზღვრებს გარეთ ურბანული და სოფლის დასახლებებიხოლო ტყის ფონდის მიწები ხორციელდება საიჯარო შემოსავლის სავარაუდო კაპიტალიზაციის საფუძველზე. სხვა კატეგორიის მიწის SCOZ ურბანული და სოფლის დასახლებების საზღვრებს გარეთ ხორციელდება ქირის სავარაუდო შემოსავლის ან ხარჯების კაპიტალიზაციის საფუძველზე, რომელიც აუცილებელია მათი ბუნებრივი პოტენციალის ღირებულების რეპროდუქციისთვის და (ან) შენარჩუნებისა და შენარჩუნებისთვის.

SCOZ-ის აქტუალიზაცია და კორექტირება ხორციელდება, როგორც ღონისძიებების მუდმივი სისტემა, რომელიც უზრუნველყოფს მიწის საკადასტრო ღირებულების შესახებ ინფორმაციის განახლებას.

სახელმწიფო საკადასტრო რეგისტრაცია გავლილი ახლადშექმნილი მიწის ნაკვეთების, აგრეთვე იმ მიწის ნაკვეთების საკადასტრო ღირებულება, რომლებზეც მიმდინარე ცვლილებებმა გაიარა სახელმწიფო საკადასტრო რეგისტრაცია, განისაზღვრება დებულების შესაბამისად. გაიდლაინები, დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს 12 აგვისტოს 06 No222 ბრძანებით შესაბამისი კატეგორიის მიწის ნაკვეთების საკადასტრო ღირებულების კონკრეტული მაჩვენებლების გამოყენებით.

მიწის ნაკვეთების შესახებ ყველა ინფორმაცია შეტანილია უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრში.

რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2008 წლის 07.02.2008 No52 „მიწის საკადასტრო ღირებულების გადასახადის გადამხდელთა ყურადღების მიქცევის პროცედურის შესახებ“ ინფორმაცია მიწის ნაკვეთების საკადასტრო ღირებულების შესახებ მოცემულია სახით. საკადასტრო ამონაწერი მიწის ნაკვეთზე. საკადასტრო ამონაწერის მისაღებად, თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ Rosreestr-ის ოფისის ტერიტორიულ განყოფილებებს მიწის ნაკვეთის ადგილზე შესაბამისი განაცხადით. განაცხადის წარდგენა შესაძლებელია განმცხადებლის მიერ პირადად, ფოსტით გაგზავნით, ასევე ელექტრონული ფორმით, ოფიციალურ ვებგვერდზე განთავსებული მოთხოვნის ფორმის შევსებით. ფედერალური სამსახურისახელმწიფო რეგისტრაცია, კადასტრი და კარტოგრაფია ინტერნეტში.

პ.პ. 12-13 ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 396, ყოველწლიურად იმ წლის 1 თებერვლამდე, რომელიც არის საგადასახადო პერიოდი, დეპარტამენტი გადასცემს ინფორმაციას დაბეგვრის ობიექტად აღიარებული მიწის ნაკვეთების შესახებ დამტკიცებული ფორმით. ფედერალური ორგანოაღმასრულებელი ხელისუფლება, რომელიც უფლებამოსილია აკონტროლოს და ზედამხედველობა გაუწიოს გადასახადებისა და მოსაკრებლების სფეროში.

Rosreestr-ის ოფისსა და ფედერალურ საგადასახადო სამსახურს შორის ინფორმაციის ინფორმაციის გაცვლის სფეროში ეფექტური ურთიერთქმედების უზრუნველყოფა რეგულირდება სახელმწიფო რეგისტრაციის, საკადასტრო და კარტოგრაფიის ფედერალური სამსახურისა და ფედერალური საგადასახადო სამსახურის ურთიერთქმედებისა და ინფორმაციის ურთიერთგაცვლის შესახებ შეთანხმებით (შემდგომში). მოხსენიებული ხელშეკრულება) 03.09.2010 No ММВ-27-11 /9/37. ხელშეკრულების განხორციელების მიზნით, ინფორმაციის გაცვლის პროცედურა ქ ელექტრონულ ფორმატშიუძრავ ქონებაზე (მათ შორის მიწის ნაკვეთებზე) რეგისტრირებულ უფლებებზე და მასთან გარიგებებზე, უძრავ ქონებაზე და უძრავ ქონებაზე უფლების მფლობელებზე, დამტკიცებული ფედერალური საგადასახადო სამსახურის სახელმწიფო აღრიცხვის, კადასტრისა და კარტოგრაფიის ფედერალური სამსახურის 12 აგვისტოს ბრძანებით, 2011 No. П / 302 / ММВ -7-11/495 (შემდგომში - ბრძანება). პროცედურის 2.1 პუნქტის თანახმად, Rosreestr დეპარტამენტი, შესაბამისი რეგისტრაციის ან სააღრიცხვო მახასიათებლების ცვლილების დღიდან 10 დღის განმავლობაში, და ასევე ყოველწლიურად 1 მარტამდე, წარუდგენს მითითებულ ინფორმაციას რუსეთის ფედერალურ საგადასახადო სამსახურს როსტოვის რეგიონისთვის. მიმდინარე წლის 1 იანვრის მდგომარეობით, წინა წლისათვის გენერირებული ინფორმაციის ოდენობით.

რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის 65-ე მუხლის შესაბამისად, რუსეთის ფედერაციაში მიწის გამოყენება ფასიანია. მიწით სარგებლობისთვის გადახდის ფორმებია მიწის გადასახადი და ქირა.

რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 388-ე მუხლის თანახმად, მიწის გადასახადის გადამხდელები არიან ორგანიზაციები და ფიზიკური პირები, რომლებიც ფლობენ მიწის ნაკვეთებს საკუთრების, მუდმივი (შეუზღუდავი) სარგებლობის ან უვადო მემკვიდრეობით მფლობელობის საფუძველზე. ორგანიზაციები და ფიზიკური პირები არ არიან აღიარებული გადასახადის გადამხდელად იმ მიწის ნაკვეთებთან მიმართებაში, რომლებიც მათ აქვთ უსასყიდლო ვადიანი სარგებლობის უფლებით ან გადაცემულია იჯარის ხელშეკრულებით.

რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 391-ე მუხლის შესაბამისად, გადასახადის გადამხდელები - ორგანიზაციები და გადასახადის გადამხდელები - ფიზიკური პირები, რომლებიც არიან ინდივიდუალური მეწარმეები, დამოუკიდებლად განსაზღვრავენ საგადასახადო ბაზას სახელმწიფო მიწის კადასტრის ინფორმაციის საფუძველზე მათ საკუთრებაში არსებულ თითოეულ მიწის ნაკვეთზე. საკუთრების ან მუდმივი (მუდმივი) სარგებლობის უფლებით.

საგადასახადო ბაზას თითოეული გადასახადის გადამხდელისთვის, რომელიც არის ფიზიკური პირი, განსაზღვრავს საგადასახადო ორგანოები საგადასახადო ორგანოებისთვის უძრავი ქონების სახელმწიფო საკადასტრო ორგანოებისა და უძრავი ქონების და მასთან ტრანზაქციის უფლების რეგისტრირების ორგანოების მიერ წარდგენილი ინფორმაციის საფუძველზე.

სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების კონცეფცია მკაფიოდ არის განსაზღვრული კანონით რუსეთის ფედერაციის შეფასების საქმიანობის შესახებ. სახელმწიფო საკადასტრო შეფასება გაგებულია, როგორც ქმედებების ერთობლიობა, მათ შორის გადაწყვეტილება სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების ჩატარების შესახებ, შეფასების ობიექტების სიის ფორმირება, კონტრაქტორის შერჩევა, საკადასტრო ღირებულების განსაზღვრა და ანგარიშის მომზადება. საკადასტრო ღირებულების განსაზღვრა, აგრეთვე საკადასტრო ღირებულების დადგენის შედეგების დამტკიცება, უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრში შეტანა და გადასახადის გადამხდელთა ყურადღების მიქცევა. სახელმწიფო საკადასტრო შეფასება არის სამართლებრივი, ადმინისტრაციული და ტექნიკური ღონისძიებების ერთობლიობა, რომელიც მიმართულია საკადასტრო ღირებულების დადგენისკენ.

დღეისათვის მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების სისტემა ეფუძნება ჩამოყალიბებული მეთოდოლოგიური ბაზის არსებობას, რომელიც უზრუნველყოფს მისი განხორციელების პროცესს. ასეთ მეთოდოლოგიურ ბაზას წარმოადგენს ყველა კატეგორიის მიწების სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების მეთოდები, რომლებიც დამტკიცებულია რუსეთის ფედერაციის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს ბრძანებებით და ტექნიკური ინსტრუქციებით. პრაქტიკული სახელმძღვანელოამ მეთოდების გამოყენებაზე. მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების ყველა მეთოდი ეფუძნება უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების მიდგომებსა და მეთოდებს.

მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასება ეფუძნება მიწის კლასიფიკაციას დანიშნულებისა და ფუნქციონალური სარგებლობის ტიპის მიხედვით და ხორციელდება მიწის, ქალაქგეგმარების, სატყეო მეურნეობის, წყლის და სხვა კადასტრების მონაცემების გათვალისწინებით. მიწის ნაკვეთების სხვადასხვა კატეგორიისთვის და ნებადართული სარგებლობის ტიპებისთვის გამოიყენება სხვადასხვა მეთოდებიშეფასებები დამოკიდებულია მათ შეფასებაზე მოქმედ ფაქტორებზე, ზოგადად, ეს არის სისტემაზე დაფუძნებული მასობრივი შეფასების მეთოდები მასის განსაზღვრაღირებულება და ბაზრების შედარების მეთოდის ჩათვლით, ასევე შემოსავლისა და ხარჯების მეთოდები. ასე, მაგალითად, საქალაქო და სოფლის დასახლებებში, მებაღეობის, მებაღეობისა და დაჩის გაერთიანებებში მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასება ხორციელდება საბაზრო ფასების სტატისტიკური ანალიზისა და უძრავი ქონების შესახებ სხვა ინფორმაციის საფუძველზე. აქამდე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასება ხდებოდა ქირავნობის შემოსავლების კაპიტალიზაციაზე.

შეფასების საქმიანობის მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტების რაოდენობა მოიცავს:

1998 წლის 29 ივლისის ფედერალური კანონი No135-FZ „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“;

შეფასების სტანდარტები, რომლებიც სავალდებულოა შეფასების საქმიანობის სუბიექტებისთვის გამოსაყენებლად, დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2001 წლის 6 ივლისის No519 დადგენილებით და სხვ.

ქვეშ შეფასების საქმიანობაეხება შეფასების საქმიანობის სუბიექტების საქმიანობას, რომელიც მიმართულია შეფასების ობიექტებთან მიმართებაში საბაზრო ან სხვა ღირებულების დადგენისკენ.

არსებობს შემდეგი შეფასების ობიექტის ღირებულების სახეები:

1) საგნის ქონების საბაზრო ღირებულება– ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია მოცემული შეფასების ობიექტის გასხვისება ღია ბაზარიკონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და რაიმე საგანგებო გარემოება არ აისახება გარიგების ფასის ღირებულებაზე, ანუ, როდესაც:

გარიგების ერთ-ერთი მხარე არ არის ვალდებული გაასხვისოს შეფასების ობიექტი, ხოლო მეორე მხარე არ არის ვალდებული მიიღოს შესრულება;

გარიგების მხარეებმა კარგად იციან გარიგების საგანი და მოქმედებენ საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე;

შეფასების ობიექტი წარმოდგენილია ღია ბაზარზე მსგავსი შეფასების ობიექტებისთვის დამახასიათებელი საჯარო შეთავაზების გზით;

გარიგების ფასი არის გონივრული ანაზღაურება შეფასების ობიექტისთვის და არ ყოფილა იძულება გარიგების მხარეებთან მიმართებაში არც ერთი მხრიდან დადო;

შეფასების ობიექტის გადახდა გამოიხატება ნაღდი ანგარიშსწორებით.

2)საგანი ქონების ღირებულება შეზღუდული ბაზრით- შეფასების ობიექტის ღირებულება, რომლის რეალიზაცია ღია ბაზარზე შეუძლებელია ან მოითხოვს დამატებით ხარჯებს ბაზარზე თავისუფლად მიმოქცევაში მყოფი საქონლის რეალიზაციისთვის აუცილებელ ხარჯებთან შედარებით;

3) საგნის ქონების შეცვლის ღირებულება- შეფასების ობიექტის მსგავსი ობიექტის შექმნის ხარჯების ოდენობა, ქ საბაზრო ფასებიშეფასების თარიღით არსებული შეფასების ობიექტის ცვეთა გათვალისწინებით;

4) შეფასების ობიექტის რეპროდუქციის ღირებულება- შეფასების თარიღისთვის არსებული საბაზრო ფასებში დანახარჯების ოდენობა, შეფასების ობიექტის იდენტური ობიექტის შესაქმნელად, იდენტური მასალებისა და ტექნოლოგიების გამოყენებით, შეფასების ობიექტის ცვეთის გათვალისწინებით;

5) ქონების ღირებულება მიმდინარე სარგებლობაში- არსებული პირობებისა და მისი გამოყენების მიზნებიდან გამომდინარე შეფასების ობიექტის ღირებულება;

6) შეფასების ობიექტის საინვესტიციო ღირებულება- შეფასების ობიექტის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება კონკრეტული პირისთვის მოცემული საინვესტიციო მიზნებისთვის მისი მომგებიანობის საფუძველზე;

7) საგადასახადო მიზნებისათვის შეფასების ობიექტის ღირებულება- საგადასახადო ბაზის გამოსათვლელად განსაზღვრული და მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტების (მათ შორის, საინვენტარო ღირებულების) დებულებების შესაბამისად გამოთვლილი შეფასების ობიექტის ღირებულება;

8) საგნის ქონების სამაშველო ღირებულება- შეფასებული ობიექტის ღირებულება, თუ შეფასებული ობიექტი უნდა გასხვისდეს მსგავსი ობიექტებისთვის ჩვეულ ექსპოზიციის ვადაზე ნაკლებ ვადაში;

9) შეფასების ობიექტის სამაშველო ღირებულება- შეფასების ობიექტის ღირებულება, იმ მასალების საბაზრო ღირებულების ტოლი, რომელსაც იგი მოიცავს, შეფასების ობიექტის განკარგვის ხარჯების გათვალისწინებით;

10) შეფასების ობიექტის განსაკუთრებული ღირებულება- ღირებულება, რომლის დადგენის მიზნით შეფასების ხელშეკრულება ან მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტი ადგენს პირობებს, რომლებიც არ შედის საბაზრო ან ამ შეფასების სტანდარტებით განსაზღვრულ სხვა ღირებულების კონცეფციაში.

ქვეშ შეფასების ობიექტებიეხება სამოქალაქო მიმოქცევაში ჩართულ სამოქალაქო უფლებების ნებისმიერ ობიექტს.

შეფასების ობიექტებს შორისაა:

განცალკევებული მატერიალური საგნები (ნივთები);

პირის საკუთრების შემადგენელი ნივთების ერთობლიობა, მათ შორის გარკვეული სახის ქონება (მოძრავი ან უძრავი, საწარმოების ჩათვლით);

საკუთრების უფლება და სხვა უძრავი უფლებები საკუთრებაზე ან ქონების შემადგენლობიდან ცალკეულ ნივთებზე;

მოთხოვნის უფლებები, ვალდებულებები (ვალები);

სამუშაოები, მომსახურება, ინფორმაცია;

სამოქალაქო უფლებების სხვა ობიექტები, რომლებთან დაკავშირებითაც რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა ადგენს მათი მონაწილეობის შესაძლებლობას სამოქალაქო მიმოქცევაში.

გამოყოფა ორი სახის შეფასება:

1) სავალდებულო შეფასება;

2) საინიციატივო (ნებაყოფლობითი) შეფასება.

სავალდებულო შეფასებახორციელდება კანონით პირდაპირ გათვალისწინებულ შემთხვევებში. ხელოვნების შესაბამისად. ფედერალური კანონის 8 "რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ", შეფასების ობიექტების შეფასება სავალდებულოა, თუ გარიგებაში მონაწილეობენ რუსეთის ფედერაციის მთლიანად ან ნაწილობრივ საკუთრებაში არსებული შეფასების ობიექტები, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტები ან მუნიციპალიტეტები, მათ შორის. :

რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებული შეფასების ობიექტების ღირებულების დადგენისას მათი პრივატიზების, ნდობის მართვაზე გადაცემის ან იჯარის მიზნით;

რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი შეფასების ობიექტების გირავნობის საგნად გამოყენებისას;

რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებული შეფასების ობიექტების გაყიდვის ან სხვაგვარად გასხვისებისას;

რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებული შეფასების ობიექტებთან დაკავშირებული სავალო ვალდებულებების მინიჭებისას;

რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი შეფასების ობიექტების გადაცემისას, როგორც საწესდებო კაპიტალში, იურიდიული პირების სახსრები, აგრეთვე შეფასების ობიექტის ღირებულებაზე დავის შემთხვევაში. , მათ შორის:

ქონების ნაციონალიზაციისას;

ფიზიკურ და იურიდიულ პირებზე იპოთეკური სესხის გაცემისას იპოთეკის საგნის ღირებულების შესახებ დავის შემთხვევაში;

საქორწინო ხელშეკრულებების გაფორმებისას და განქორწინებულ მეუღლეთა ქონების გაყოფისას ერთ-ერთი მხარის ან ორივე მხარის მოთხოვნით ამ ქონების ღირებულებაზე დავის შემთხვევაში;

სახელმწიფო ან მუნიციპალური საჭიროებისთვის რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით გათვალისწინებული ქონების გამოსყიდვის ან სხვაგვარად ჩამორთმევის შემთხვევაში;

დასაბეგრი ბაზის გამოანგარიშების შესახებ დავის შემთხვევაში გადასახადების გადახდის სისწორის კონტროლის მიზნით შეფასების ობიექტების შეფასებისას.

საინიციატივო (ნებაყოფლობითი) შეფასებახორციელდება კანონით გაუთვალისწინებელ შემთხვევებში.

21.2. შეფასების საქმიანობის სუბიექტები

ნომერზე შეფასების საქმიანობის სუბიექტებიმოიცავს შემდეგ პირებს.

1. შემფასებლები – ფიზიკური და იურიდიული პირები, რომლებსაც უფლება აქვთ განახორციელონ შეფასების საქმიანობა.

ფიზიკური პირების შეფასების საქმიანობაზე დაწესებულია შემდეგი მოთხოვნები:

სახელმწიფო რეგისტრაცია, როგორც ინდმეწარმე;

შეფასების სფეროში პროფესიული ცოდნის მიღების დამადასტურებელი დოკუმენტის ხელმისაწვდომობა უმაღლესი პროფესიული განათლების პროფესიული საგანმანათლებლო პროგრამების, დამატებითი პროფესიული განათლების ან თანამშრომელთა პროფესიული გადამზადების პროგრამების შესაბამისად შეთანხმებული მთავრობის უფლებამოსილ ორგანოსთან. რუსეთის ფედერაცია შეფასების საქმიანობის განხორციელების მონიტორინგისთვის.

იურიდიული პირების შემფასებელ საქმიანობაზე დაწესებულია შემდეგი მოთხოვნები:

შეფასების საქმიანობის შესახებ რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობასთან შესაბამისობა;

სახელმწიფო რეგისტრაცია როგორც იურიდიული პირი;

იურიდიული პირის თანამშრომლებში ყოფნა მინიმუმ ერთი თანამშრომლის, რომლისთვისაც ეს იურიდიული პირი არის სამუშაო ადგილი და რომელსაც აქვს განათლების შესახებ დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს პროფესიული ცოდნის შეძენას შეფასების საქმიანობის სფეროში პროფესიული საგანმანათლებლო მოთხოვნების შესაბამისად. უმაღლესი პროფესიული განათლების, დამატებითი პროფესიული განათლების ან თანამშრომელთა პროფესიული გადამზადების პროგრამები.

შემფასებლებს მოეთხოვებათ კვალიფიკაციის ამაღლება არანაკლებ სამ წელიწადში ერთხელ, აგრეთვე დადოს სამოქალაქო პასუხისმგებლობის დაზღვევის ხელშეკრულება შემფასებლის საქმიანობასთან დაკავშირებით მესამე პირისთვის ზიანის მიყენების შემთხვევაში (ფედერალური კანონის 24-ე მუხლი "შეფასების საქმიანობის შესახებ Რუსეთის ფედერაცია").

2. შემფასებელთა მომსახურების მომხმარებლები (მომხმარებლები) – ნებისმიერი ფიზიკური და იურიდიული პირი, რომელმაც დადო ხელშეკრულება კონკრეტული შეფასების ობიექტის შეფასების მომსახურების გაწევის შესახებ.

3. შეფასების საქმიანობის მარეგულირებელი სახელმწიფო ორგანო ( სამინისტრო ეკონომიკური განვითარებადა რუსეთის ფედერაციის ვაჭრობა).

ამ სფეროში უფლებამოსილი ორგანოების ფუნქციებია:

შეფასების აქტივობების განხორციელების კონტროლი;

შეფასების საქმიანობის რეგულირება;

შეფასების საქმიანობის საკითხებზე სახელმწიფო ორგანოებთან ურთიერთობა და მათი საქმიანობის კოორდინაცია;

შეფასების სტანდარტების პროექტების კოორდინაცია;

მოთხოვნების ჩამონათვალის კოორდინაცია საგანმანათლებო ინსტიტუტები, შემფასებელთა პროფესიული სწავლების განხორციელება რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად.

4. შემფასებელთა თვითრეგულირებადი ორგანიზაციები. შეფასების საქმიანობის თვითრეგულირების მიზნით შემფასებლებს უფლება აქვთ გაერთიანდნენ გაერთიანებებში, გაერთიანებებში და სხვა არაკომერციულ ორგანიზაციებში.

შემფასებელთა თვითრეგულირების ორგანიზაციებს შეუძლიათ შეასრულონ შემდეგი ფუნქციები:

შემფასებელთა ინტერესების დაცვა;

წვლილი შეიტანეთ დონეზე პროფესიული მომზადებაშემფასებლები;

წვლილი შეიტანოს საგანმანათლებლო პროგრამების შემუშავებაში პროფესიული მომზადებაშემფასებლები;

შეიმუშავეთ საკუთარი შეფასების სტანდარტები;

შეფასების საქმიანობის განსახორციელებლად საკუთარი ხარისხის კონტროლის სისტემების შემუშავება და შენარჩუნება.

21.3. შემფასებლის იურიდიული მდგომარეობა

განისაზღვრება შემფასებლის იურიდიული სტატუსი ფედერალური კანონი„შეფასების საქმიანობის შესახებ“.

შემფასებელს უფლება აქვს:

1) დამოუკიდებლად გამოიყენოს შეფასების სტანდარტების შესაბამისად შეფასების ობიექტის შეფასების მეთოდები;

2) მოითხოვოს მომხმარებლისგან შეფასების ობიექტის სავალდებულო შეფასების ჩატარებისას უზრუნველყოს ამ შეფასების განსახორციელებლად საჭირო დოკუმენტაციის სრული ხელმისაწვდომობა;

3) მიიღოს ამ შეფასების განსახორციელებლად საჭირო განმარტებები და დამატებითი ინფორმაცია;

4) წერილობით ან ზეპირად მოსთხოვოს მესამე პირებს შეფასების ობიექტის შეფასებისთვის საჭირო ინფორმაცია, გარდა იმ ინფორმაციისა, რომელიც წარმოადგენს სახელმწიფო ან კომერციულ საიდუმლოებას; უზრუნველყოფაზე უარის თქმის შემთხვევაში მითითებული ინფორმაციამნიშვნელოვნად აისახება შეფასების ობიექტის შეფასების სანდოობაზე, ამას შემფასებელი მიუთითებს ანგარიშში;

5) საჭიროებისამებრ, ხელშეკრულების საფუძველზე ჩართოს სხვა შემფასებლები ან სხვა სპეციალისტები შეფასების ობიექტის შეფასებაში მონაწილეობის მისაღებად;

6) უარი თქვას შეფასების ობიექტის შეფასებაზე იმ შემთხვევებში, როდესაც მომხმარებელმა დაარღვია ხელშეკრულების პირობები, არ მიაწოდა საჭირო ინფორმაცია შეფასების ობიექტის შესახებ ან არ მიაწოდა ხელშეკრულების შესაბამისი სამუშაო პირობები;

7) მოითხოვოს შეფასების ობიექტის შეფასებასთან დაკავშირებული ხარჯების ანაზღაურება და სასამართლოს გადაწყვეტილებით შეფასების ობიექტის შეფასების ფულადი ანაზღაურება. საარბიტრაჟო სასამართლოან საარბიტრაჟო სასამართლო (რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ ფედერალური კანონის მე-14 მუხლი).

შემფასებელი ვალდებულია:

1) შეფასების საქმიანობის განხორციელებისას შეასრულოს შეფასების საქმიანობის შესახებ კანონმდებლობის მოთხოვნები;

2) აცნობოს მომხმარებელს შეფასების ობიექტის შეფასებაში მისი მონაწილეობის შეუძლებლობის შესახებ გარემოებების წარმოქმნის გამო, რომლებიც ხელს უშლის შეფასების ობიექტის ობიექტურ შეფასებას;

3) შეფასების ობიექტის შეფასებისას უზრუნველყოს მომხმარებლისგან და მესამე პირებისგან მიღებული დოკუმენტაციის უსაფრთხოება;

4) მიაწოდოს მომხმარებელს ინფორმაცია შეფასების საქმიანობის შესახებ რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის მოთხოვნების, წესდების და შესაბამისი ეთიკის კოდექსის შესახებ. თვითრეგულირებადი ორგანიზაცია(პროფესიონალი საზოგადოებრივი გაერთიანებაშემფასებლები ან შემფასებელთა არაკომერციული ორგანიზაცია), რომლის წევრობაც მოხსენიებულია შემფასებლის მიერ თავის ანგარიშში;

5) დამკვეთის მოთხოვნით უზრუნველყოს შეფასებითი საქმიანობის განხორციელების ლიცენზია, სადაზღვევო პოლისი და შეფასებითი საქმიანობის სფეროში პროფესიული ცოდნის მიღების დამადასტურებელი დოკუმენტი;

6) არ გაამჟღავნოს მომხმარებლისგან მიღებული კონფიდენციალური ინფორმაცია შეფასების ობიექტის შეფასებისას, გარდა რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით გათვალისწინებული შემთხვევებისა;

7) შეინახოს მომზადებული ანგარიშების ასლები სამი წლის განმავლობაში;

8) რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, მიაწოდოს შენახული ანგარიშების ან მათგან მიღებული ინფორმაციის ასლები სამართალდამცავ, სასამართლო, სხვა უფლებამოსილ სახელმწიფო ორგანოებს ან ორგანოებს. ადგილობრივი მმართველობამათი სამართლებრივი მოთხოვნით (ფედერალური კანონის „შეფასების საქმიანობის შესახებ“ მე-14 მუხლი).

შეფასების ობიექტის შეფასება არ შეიძლება განხორციელდეს შემფასებლის მიერ, თუ ის არის იურიდიული პირის დამფუძნებელი, მესაკუთრე, აქციონერი ან თანამდებობის პირი შეფასების ობიექტში ქონებრივი ინტერესის მქონე ფიზიკური პირი ან მჭიდრო კავშირშია ან დაკავშირებული. აღნიშნული პირები.

შეფასების ობიექტის შეფასება დაუშვებელია, თუ:

1) შეფასების ობიექტთან მიმართებაში შემფასებელს აქვს ქონებრივი ან პასუხისმგებლობის უფლებები ხელშეკრულების მიღმა;

2) შემფასებელი არის იურიდიული პირის დამფუძნებელი, მფლობელი, აქციონერი, კრედიტორი, მზღვეველი ან იურიდიული პირი არის შემფასებელი ფირმის დამფუძნებელი, აქციონერი, კრედიტორი, მზღვეველი.

დამკვეთის ან სხვა დაინტერესებული მხარის ჩარევა შემფასებლის საქმიანობაში დაუშვებელია, თუ ამან შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს შეფასების ობიექტის შეფასების შედეგის სანდოობაზე, მათ შორის, შეზღუდოს საკითხების სპექტრი, რომელიც უნდა დაზუსტდეს ან განისაზღვროს შეფასების დროს. შეფასების ობიექტი.

შემფასებლისათვის გადახდის ოდენობა შეფასების ობიექტის შესაფასებლად არ შეიძლება იყოს დამოკიდებული შეფასების ობიექტის ღირებულების საბოლოო ღირებულებაზე (ფედერალური კანონის მე-16 მუხლი „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“).

შემფასებელთა მომსახურების მომხმარებელთა უფლებების დაცვის წინაპირობაა შემფასებელთა სამოქალაქო პასუხისმგებლობის დაზღვევა. სადაზღვევო შემთხვევა არის მესამე პირებისთვის ზარალის მიყენება შემფასებლის საქმიანობის განხორციელებასთან დაკავშირებით, რომელიც დადგენილია სასამართლოს, საარბიტრაჟო ან საარბიტრაჟო სასამართლოს კანონიერი გადაწყვეტილებით.

შემფასებელს უფლება არა აქვს დაზღვევის ხელშეკრულების დადების გარეშე ეწეოდეს შეფასების საქმიანობას. სადაზღვევო პოლისის არსებობა შეფასების ობიექტის შეფასების შესახებ ხელშეკრულების დადების წინაპირობაა.

შემფასებელთა სამოქალაქო პასუხისმგებლობის დაზღვევა შეიძლება განხორციელდეს სადაზღვევო ხელშეკრულების სახით კონკრეტული ტიპის შეფასების საქმიანობისთვის (დამოკიდებულია შეფასების ობიექტზე) ან შეფასების ობიექტის კონკრეტული შეფასების ხელშეკრულებით (ფედერალური კანონის 17-ე მუხლი " შეფასების საქმიანობა რუსეთის ფედერაციაში").

21.4. შეფასების პროცედურა

შეფასების პროცესი მოიცავს რამდენიმე ეტაპები.

1. დამკვეთთან შეფასების ხელშეკრულების გაფორმება. შეფასების ობიექტის შეფასება შეიძლება განხორციელდეს შემფასებლის მიერ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ დაცულია შემფასებლის დამოუკიდებლობის მოთხოვნა, რომელიც გათვალისწინებულია შეფასების საქმიანობის შესახებ რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით. თუ იგი არ აკმაყოფილებს მითითებულ მოთხოვნას, შემფასებელი ვალდებულია აცნობოს მომხმარებელს ამის შესახებ და უარი თქვას შეფასების ხელშეკრულების დადებაზე.

შემფასებელსა და მომხმარებელს შორის ხელშეკრულება იდება წერილობით და არ საჭიროებს ნოტარიულად დამოწმებას.

კონტრაქტი უნდა შეიცავდეს:

ხელშეკრულების დადების საფუძველი;

შეფასების ობიექტის ტიპი;

შეფასების ობიექტის განსაზღვრული ღირებულების (ღირებულებების) ტიპი;

შეფასების ობიექტის შეფასების ფულადი ანაზღაურება;

ინფორმაცია შემფასებლის სამოქალაქო პასუხისმგებლობის დაზღვევის შესახებ.

ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას შემფასებლის ლიცენზიის შესახებ შეფასებითი საქმიანობის განხორციელების შესახებ, ამ ლიცენზიის სერიული ნომრისა და გაცემის თარიღის მითითებით, მისი გამცემი ორგანოსა და პერიოდის შესახებ, რომელზედაც გაიცა ეს ლიცენზია.

შეფასების ხელშეკრულება, როგორც ერთი შეფასების ობიექტის, ასევე მთელი რიგი შეფასების ობიექტების შესახებ, უნდა შეიცავდეს ზუსტ მითითებას ამ შეფასების ობიექტის (შეფასების ობიექტების), ასევე მის (მათი) აღწერას.

რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებული შეფასების ობიექტების შეფასებასთან დაკავშირებით შემფასებლის მიერ დადებულია ხელშეკრულება მესაკუთრის მიერ უფლებამოსილ პირთან, რომ განახორციელოს გარიგება შეფასების ობიექტებთან, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა.

შეფასების ხელშეკრულების გაფორმებისას შემფასებელი ვალდებულია მომხმარებელს მიაწოდოს ინფორმაცია შეფასების საქმიანობის შესახებ რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის მოთხოვნების შესახებ, მათ შორის შეფასების საქმიანობის ლიცენზირების პროცედურა, შემფასებლის ვალდებულებები, შეფასების ხელშეკრულებისა და შეფასების მოთხოვნები. ანგარიში, ასევე შეფასების სტანდარტები. ასეთი ინფორმაციის მიწოდების ფაქტი ფიქსირდება შეფასების ხელშეკრულებაში.

2. შეფასების ობიექტის რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების დადგენა. ამ შემთხვევაში შემფასებელი აგროვებს და ამუშავებს:

სათაური დოკუმენტები, ინფორმაცია შეფასების ობიექტის სხვა პირების უფლებებით დატვირთვის შესახებ;

შეფასების ობიექტთან დაკავშირებული სააღრიცხვო და ანგარიშგების მონაცემები;

ინფორმაცია შეფასების ობიექტის ტექნიკური და ოპერატიული მახასიათებლების შესახებ;

შეფასების ობიექტის რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების დასადგენად საჭირო ინფორმაცია მისი ღირებულების დადგენის მიზნით, აგრეთვე შეფასების ობიექტთან დაკავშირებული სხვა ინფორმაცია;

3. ბაზრის ანალიზი, რომელსაც განეკუთვნება შეფასების ობიექტი.შემფასებელი განსაზღვრავს და აანალიზებს იმ ბაზარს, რომელსაც ეკუთვნის შეფასების ობიექტი, მის ისტორიას, მიმდინარე საბაზრო პირობებსა და ტენდენციებს, ასევე შეფასების ობიექტის ანალოგებს და ამართლებს მათ არჩევანს;

4. შეფასების მეთოდის (ებ)ის არჩევა შეფასების თითოეული მიდგომის ფარგლებში და საჭირო გამოთვლების განხორციელება. ამ შემთხვევაში შემფასებელი იყენებს შეფასების შემდეგ მიდგომებს:

დანახარჯების მიდგომა - შეფასების ობიექტის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შეფასების ობიექტის აღდგენის ან ჩანაცვლებისთვის საჭირო ხარჯების განსაზღვრაზე, მისი ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით;

შედარებითი მიდგომა - შეფასების ობიექტის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც ეფუძნება შეფასების ობიექტის მსგავს ობიექტებთან შედარებას, რომლებზეც არსებობს ინფორმაცია მათთან ტრანზაქციის ფასებზე;

შემოსავლის მიდგომა - შეფასების ობიექტის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც ეფუძნება შეფასების ობიექტიდან მოსალოდნელი შემოსავლის განსაზღვრას.

ამ ეტაპზე შემფასებელი ასევე ახორციელებს შეფასებული ობიექტის ამა თუ იმ ტიპის ღირებულების აუცილებელ გამოთვლებს, შეფასებული ობიექტის მიღებული რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების, ბაზრის ანალიზის შედეგების გათვალისწინებით, რომელზედაც შეფასებული ობიექტია. ეკუთვნის, ასევე გარემოებები, რომლებიც ამცირებს შეფასებული ობიექტიდან მომავალში შემოსავლის მიღების ალბათობას (რისკები) და სხვა ინფორმაცია.

5. შედეგების განზოგადებამიღებული თითოეული შეფასების მიდგომის ფარგლებში და შეფასების ობიექტის საბოლოო ღირებულების განსაზღვრა.

შეფასების ობიექტის საბოლოო ღირებულება უნდა იყოს გამოხატული რუბლით, როგორც ერთიანი ღირებულება, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული შეფასების ხელშეკრულებაში.

შეფასებული ობიექტის ღირებულების საბოლოო ღირებულება, მითითებულია შეფასების ანგარიშში, შედგენილი წესით და მოთხოვნების საფუძველზე, ფედერალური კანონით "რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ", შეფასების სტანდარტები და შეფასების დებულებები. საქმიანობის უფლებამოსილი ორგანორუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის განხორციელების მონიტორინგისთვის, შეიძლება აღიარებულ იქნეს რეკომენდებულად შეფასების საგანთან გარიგების განხორციელების მიზნით, თუ შეფასების ანგარიშის მომზადების დღიდან დღემდე არ არის გასული 6 თვეზე მეტი. შეფასების საგანთან გარიგების ან საჯარო შეთავაზების წარდგენის თარიღს.

6. შეფასების ანგარიშის შედგენა და მომხმარებლისთვის გადაცემა.

ანგარიში არ უნდა იყოს ორაზროვანი ან შეცდომაში შემყვანი. ანგარიშში მითითებული უნდა იყოს შეფასების შეფასების თარიღი, გამოყენებული შეფასების სტანდარტები, შეფასების მიზნები და ამოცანები, აგრეთვე სხვა ინფორმაცია, რომელიც აუცილებელია შეფასების შედეგების სრული და ცალსახა ინტერპრეტაციისთვის. ანგარიშში ასახული შეფასება.

თუ შეფასების ობიექტის შეფასებისას განისაზღვრება არა საბაზრო ღირებულება, არამედ ღირებულების სხვა სახეობები, ანგარიშში მითითებული უნდა იყოს შეფასების ობიექტის შეფასების დადგენის კრიტერიუმები და საბაზრო ღირებულების დადგენის შესაძლებლობიდან გადახრის მიზეზები. შეფასების ობიექტის.

ანგარიში უნდა შეიცავდეს:

ანგარიშის შედგენის თარიღი და რიგითი ნომერი;

შემფასებლის მიერ შეფასების ობიექტის შეფასების საფუძველი;

შემფასებლის ადგილსამყოფელი და ინფორმაცია ამ ტიპის ქონების შეფასების საქმიანობის განსახორციელებლად მისთვის გაცემული ლიცენზიის შესახებ;

შეფასების ობიექტის ზუსტი აღწერა, ხოლო იურიდიული პირის საკუთრებაში არსებულ შეფასების ობიექტთან მიმართებაში - იურიდიული პირის რეკვიზიტები და ამ შეფასების ობიექტის საბალანსო ღირებულება;

შეფასების სტანდარტები შეფასების ობიექტის ღირებულების შესაბამისი ტიპის დასადგენად, მათი გამოყენების დასაბუთება ამ შეფასების ობიექტის შეფასებაში, შეფასების ობიექტის შეფასებაში გამოყენებული მონაცემების ჩამონათვალი, მათი მიღების წყაროების მითითებით, აგრეთვე შეფასების ობიექტის შეფასებისას გამოთქმული ვარაუდები;

შეფასების ობიექტის ღირებულებისა და მისი საბოლოო ღირებულების განსაზღვრის თანმიმდევრობა, აგრეთვე მიღებული შედეგის გამოყენების შეზღუდვები და საზღვრები;

შეფასების ობიექტის ღირებულების დადგენის თარიღი;

შემფასებლის მიერ გამოყენებული დოკუმენტების ჩამონათვალი და შეფასების ობიექტის რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების დადგენა.

ანგარიში შეიძლება შეიცავდეს სხვა ინფორმაციასაც, რომელიც, შემფასებლის აზრით, აუცილებელია მის მიერ შეფასების კონკრეტული ობიექტის ღირებულების გამოსათვლელად გამოყენებული მეთოდის სისრულისთვის.

ანგარიში უნდა იყოს დანომრილი, შეკერილი, დალუქული და ხელმოწერილი შემფასებლის - ინდივიდუალური მეწარმის ან იურიდიული პირის თანამშრომლის მიერ.

ტესტის კითხვები

1. აღწერეთ შეფასების საქმიანობა, როგორც ერთ-ერთი სახეობა სამეწარმეო საქმიანობა.

2. რა შემთხვევაში ტარდება სავალდებულო შეფასება?

3. როგორია შემფასებლის იურიდიული პოზიცია?

4. ჩამოთვალეთ უფლებამოსილებები სამთავრობო სააგენტორომელიც ახორციელებს შეფასების საქმიანობის სახელმწიფო რეგულირებას.

5. აღწერეთ შეფასების ჩატარების პროცედურა.

რა იგულისხმება ბიზნესის შეფასებაში?

• საწარმოს (ბიზნესის) შეფასება - ღონისძიებების ერთობლიობა,

• მიზნად ისახავს ბიზნესის ღირებულების დადგენას

• ბიზნესის სრული ღირებულების შეფასება (ინვესტირებული კაპიტალი) (EV)

• კაპიტალის შეფასება (CV):

• აქციების პრომოცია/პაკეტი სააქციო საზოგადოება
• სხვა ორგანიზაციული და იურიდიული ფორმების საწარმოთა წილი/წილი საწესდებო კაპიტალში
• წარმოებული ფასიანი ქაღალდები (ოფციები)

• ქონების კომპლექსების შეფასება

შეფასების შემთხვევები

• Სავალდებულო

• გარიგებები სახელმწიფოს ნაწილობრივ ან მთლიანად საკუთრებაში არსებულ ქონებასთან

• დავები ქონების ღირებულებასთან დაკავშირებით

• ძირითადი ტრანზაქციების დამტკიცება (შემფასებლის ჩართვა ინიციატივითდირექტორთა საბჭო)

• აქციების დამატებითი გამოშვება

• ქონების შეფასება საწესდებო კაპიტალში შენატანის სახით ქონების გადაცემასთან დაკავშირებით

• გარე მენეჯმენტი, გაკოტრების პროცესი

• ტომი 1. შემფასებლის ანგარიში

• დავალება შეფასებისთვის

• შესავალი

• საწარმოს ზოგადი მახასიათებლები

• ინდუსტრიის ანალიზი

• საწარმოს საქმიანობის ანალიზი

• შეფასების მეთოდოლოგია

• გამოყენებული მიდგომებისა და შეფასების მეთოდების დასაბუთება

• საწარმოს სააქციო კაპიტალის ღირებულების გაანგარიშება

• ხარჯების მიდგომა
• შედარებითი მიდგომა
• შემოსავლის მიდგომა
• მიღებული შედეგების განზოგადება

• აქციების ბლოკის საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება

• გამოყენებული ტერმინების ლექსიკონი

• დამკვეთის მიერ მოწოდებული დოკუმენტების სია

• გამოყენებული მასალების ჩამონათვალი

• აპლიკაციები

• ტომი 2. ძირითადი საშუალებების შეფასება

• ტომი 3. ორიგინალური დოკუმენტების ასლები

შეფასების მიდგომები და მეთოდები

მიდგომების მახასიათებლები

• ხარჯების მიდგომა -კომპანიის ბიზნესის ღირებულების განსაზღვრის ზოგადი მეთოდი, რომელიც იყენებს ერთ ან რამდენიმე მეთოდს, რომელიც დაფუძნებულია კომპანიის აქტივებისა და ვალდებულებების ღირებულების მონაცემების ანალიზზე.

• შედარებითი მიდგომა– კომპანიის ან/და მისი კაპიტალის ღირებულების განსაზღვრის ზოგადი მეთოდი, რომელიც იყენებს ერთ ან მეტ მეთოდს, რომელიც დაფუძნებულია მსგავსი ბიზნესის (კომპანიები-ანალოგების) ღირებულების შესახებ ინფორმაციის ანალიზზე.

• შემოსავლის მიდგომა- კომპანიის ან/და მისი კაპიტალის ღირებულების განსაზღვრის ზოგადი მეთოდი, რომელიც იყენებს მეთოდებს, რომლებიც დაფუძნებულია მოსალოდნელი მომავალი შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულების გაანგარიშებით.

მიდგომების შედარებითი ანალიზი

ხარჯების მიდგომა

• ხარჯების მიდგომაეფუძნება კომპანიის აქტივებისა და ვალდებულებების ღირებულების მონაცემების ანალიზს და ითვალისწინებს საწარმოს ღირებულებას გაწეული ხარჯების მიხედვით.

• ფორმულა:

• მორგებული აქტივის ღირებულება

• – ვალდებულებების შესწორებული ღირებულება

• = საწარმოს ღირებულება

• გაანგარიშების ალგორითმი:

საწყისი ინფორმაცია ღირებულების მიდგომაში

• ბალანსი (ფორმა No1) შეფასების თარიღისთვის

• ბუღალტრული აღრიცხვიდან მიღებული საბალანსო ხაზების ტრანსკრიფციები

• აქტივებისა და ვალდებულებების მახასიათებლები

• არამატერიალური აქტივებისთვის: შექმნის თარიღი, საბალანსო ღირებულება, ინფორმაცია შექმნის ხარჯების შესახებ და ა.შ.;
• უძრავი ქონებისთვის: მშენებლობის წელი, საბალანსო ღირებულება და დაგროვილი ცვეთა, მდებარეობა, საპროექტო მახასიათებლები, მიმდინარე გამოყენება და ა.შ.;
• მოძრავ ნივთებზე: შესვლის თარიღი, საბალანსო ღირებულება და დაგროვილი ცვეთა, მოდელი და ბრენდი, მწარმოებელი, მიმდინარე გამოყენება და ა.შ.;
• ფინანსური ინვესტიციებისთვის: ბუღალტერიაში გამოჩენის თარიღი, დაფარვის თარიღი, ინვესტიციების პირობები და მათი ოდენობა, ინფორმაცია საინვესტიციო ობიექტის შესახებ და ა.შ.;
• მარაგებისთვის: შეძენის თარიღი, საბაზრო ფასის მონაცემები, არალიკვიდური მარაგის მონაცემები და დასრულებული პროდუქტიდა ა.შ.;
• დებიტორული დავალიანებისთვის: წარმოშობის და სავარაუდო დაფარვის თარიღი, მონაცემები მსესხებლის, მისი ფინანსური მდგომარეობის, ვადაგადაცილებული ვალების შესახებ და ა.შ.;
• გადასახდელებისთვის: აღრიცხვაში დადგომის თარიღი და სავარაუდო დაფარვა, ინფორმაცია ვადაგადაცილებული ვალების, ჯარიმებისა და ჯარიმების შესახებ და ა.შ.

ხარჯების მიდგომის მეთოდების შედარება

• აქტივების დაგროვების მეთოდი

• მოქმედი საწარმოსთვის

• აქტივების ღირებულება განისაზღვრება

აქტივების დაგროვების მეთოდი

• ვალდებულებები

• სესხებზე და კრედიტებზე გრძელვადიანი ვალდებულებები

• სხვა გრძელვადიანი ვალდებულებები, მათ შორის გადავადებული საგადასახადო აქტივები

• მოკლევადიანი ვალდებულებები სესხებსა და კრედიტებზე

• გადასახდელი ანგარიშები

• მონაწილეთა მიმართ დავალიანება შემოსავლის გადახდისთვის

• რეზერვები სამომავლო ხარჯებისთვის

• სხვა მიმდინარე ვალდებულებები

• მთლიანი ვალდებულებები

ღირებულების მიდგომის გამოყენების ვარიანტები

შედარებითი მიდგომა

• შედარებითი მიდგომაარის კომპანიის ღირებულების განსაზღვრა მსგავსი ბიზნესის ღირებულების შესახებ ინფორმაციის ანალიზის საფუძველზე.

• შედარებითი მიდგომის მეთოდები:

• ანალოგების კომპანიების მეთოდი , ეფუძნება ბაზრის მიერ ჩამოყალიბებული აქციების ფასების გამოყენებას და მოიცავს შეფასებული კომპანიის საქმიანობის შედარებას მსგავსი საწარმოების ეფექტურობასთან ან კოეფიციენტებთან.

• რეტროსპექტული გარიგების მეთოდი არის საბაზრო ღირებულების გამოთვლა შეფასებული კომპანიის აქციებით წარსულში განხორციელებული ტრანზაქციის შედეგების საფუძველზე.

• ინდუსტრიის კოეფიციენტის მეთოდი ეფუძნება ფასსა და გარკვეულ ფინანსურ პარამეტრებს შორის საშუალო თანაფარდობის გამოყენებას. ეს კოეფიციენტები მიღებულია საწარმოს გასაყიდი ფასისა და მისი უმნიშვნელოვანესი საწარმოო და ეკონომიკური მახასიათებლების სტატისტიკური დაკვირვებით.

ანალოგების კომპანიების მეთოდი

• გაანგარიშების ალგორითმი:

• თანატოლი კომპანიების შერჩევა

• თანატოლი კომპანიების ფასის (კაპიტალიზაციის) დადგენა

• მულტიპლიკატორების გაანგარიშება

• საშუალო მამრავლების გაანგარიშება

• შეფასებული საწარმოს საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა გამოთვლილი მულტიპლიკატორების საფუძველზე.

ანალოგების კომპანიების მეთოდი

• კომპანია არის ანალოგი, თუ:

• მუშაობს იმავე ინდუსტრიაში, როგორც სუბიექტი;

• ზომით შედარება სავარაუდოსთან;

• აქვს მსგავსი პროდუქციის ასორტიმენტი;

• ანალოგის ფინანსური მაჩვენებლები შეფასებულის მუშაობის მსგავსია.

ფონური ინფორმაცია შედარებითი მიდგომისას

• მონაცემები საფონდო ბირჟაზე ტრანზაქციების შესახებ:

• RTS, MICEX
• სავალუტო ბირჟები Bloomberg Professional®-ის გამოყენებით

• M&A ბაზრის მონაცემები (საფონდო ბირჟაზე ტრანზაქციების გამოკლებით)

• მონაცემთა ბაზა (FBK)
• უცხოური გარიგებები, Bloomberg Professional®

• მონაცემები ანალოგების საქმიანობის შესახებ:

• კომპანიების ინტერნეტ საიტები, ემიტენტების კვარტალური ანგარიშები და ა.შ.

• ანალოგების აღრიცხვის მონაცემები

• კომპანიის ვებსაიტები

მულტიპლიკატორები ფასის მულტიპლიკატორიარის თანაფარდობა, რომელიც აჩვენებს თანაფარდობას საწარმოს ან აქციის ფასსა და ფინანსურ ან სხვა ბაზას შორის. მულტიპლიკატორების ტიპები:

• წილი ფასი/შემოსავლები

• აქციის ფასი/წმინდა მოგება აქციაზე

• აქციების ფასი / აქტივების სააღრიცხვო ღირებულება

• წილი ფასი/დივიდენდები

• წილი ფასი/მოგება

• წილი ფასი/ნეტა ფულადი ნაკადი

• მანქანებისა და აღჭურვილობის აქციების ფასი/სააღრიცხვო ღირებულება

• აქციის ფასი/საქონლობა

შემოსავლის მიდგომა

• შემოსავლის მიდგომაარის საწარმოს ღირებულების გაანგარიშება ამ საწარმოს პროგნოზირებულ სამომავლო მოგებაზე დაყრდნობით.

• შემოსავლის მიდგომის მეთოდები

შემოსავლის მიდგომა

• ალტერნატიული მეთოდები:

• პარამეტრების მეთოდი

• რეალური ოფციონის მეთოდი არის დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდის გაუმჯობესება. ეს მეთოდი საშუალებას გაძლევთ გაითვალისწინოთ მომავალი შესაძლებლობები დღევანდელი ინვესტიციების გამო.

• გადაწყვეტილების ხე

• გადაწყვეტილების ხე არის დიაგრამა, რომელიც აღწერს გადაწყვეტილების მიღების პროცესს და თითოეული შესაძლო ალტერნატივის არჩევის შედეგებს. იგი ერთდროულად წარმოადგენს რისკის ალბათობას და ხარჯებს ან სარგებელს მოვლენების თითოეული ლოგიკური თანმიმდევრობისა და მომავალი გადაწყვეტილებების არჩევისას.

საწყისი ინფორმაცია შემოსავლის მიდგომაში

• სააღრიცხვო მონაცემები შეფასების თარიღამდე რამდენიმე წლის განმავლობაში (ფორმა No1, ფორმა No2);

• ინფორმაცია წარმოების მოცულობის შესახებ ფიზიკური თვალსაზრისით, პროდუქტის გაყიდვის ფასებზე შეფასების თარიღამდე რამდენიმე წლის განმავლობაში;

• ხარჯთაღრიცხვა შეფასების თარიღამდე რამდენიმე წლის განმავლობაში;

• ინფორმაცია ინვესტიციების და მათი შედეგების შესახებ ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში;

• მონაცემები ბაზრის წილის, კონკურენტების შესახებ;

• მონაცემები კონკურენტების ფასებზე, პროდუქციის საშუალო საბაზრო ფასებზე, საშუალო ფინჯანზე. ინდიკატორები, მათ შორის. SOK დონე;

• საწარმოს უახლოესი ბიზნეს გეგმები, მ.შ. საინვესტიციო გეგმები;

• გაცვლითი კურსის პროგნოზები (www.cbr.ru), ინფლაცია (www.rbc.ru და სხვ.);

• მონაცემები ქვეყნის საშუალო დეპოზიტების, სესხების შესახებ, მონაცემები რეტროსპექტული გაცვლითი კურსის შესახებ (www.cbr.ru), ფასების ინდექსების ჩათვლით. ინდუსტრიის მიხედვით.

პროგნოზირების მეთოდები

• საექსპერტო შეფასების მეთოდი

• სცენარის მეთოდი

• ტენდენციის ექსტრაპოლაციის მეთოდი

• რეგრესიული ანალიზის მეთოდი

• ეკონომიკური და მათემატიკური მოდელირების მეთოდი

კაპიტალიზაციის მეთოდი

• , სად

• , სად

• r - ფასდაკლების განაკვეთი

• გ- კომპანიის შემოსავლის გრძელვადიანი ზრდის ტემპი

DDP მეთოდი

• სადაც:

• V-კომპანიის ღირებულება

• – ფულადი ნაკადები i-ის ინტერვალით;

• r - ფასდაკლების განაკვეთი

• ნ– საპროგნოზო ინტერვალების რაოდენობა;

• გ

DDP მეთოდი

• სადაც:

• ვ- კომპანიის ღირებულება

• – ფულადი ნაკადები პროგნოზის შემდგომ პერიოდში;

• r - ფასდაკლების განაკვეთი

• გ– ფულადი სახსრების ნაკადების გრძელვადიანი ზრდის ტემპი პოსტსაპროგნოზო პერიოდში.

DDP მეთოდი

• მეთოდის გამოყენების ძირითადი ეტაპები:

ფულადი ნაკადების გაანგარიშება

• ფულადი ნაკადები კაპიტალში:

• + ფულადი ნაკადები დაფინანსების საქმიანობიდან

• = ფულადი ნაკადები კაპიტალში

• ფულადი ნაკადები ინვესტირებულ კაპიტალზე:

• ფულადი ნაკადები საწარმოო საქმიანობიდან

• + ფულადი ნაკადები საინვესტიციო საქმიანობიდან

• + საოპერაციო საქმიანობიდან DP-ში აღრიცხული ვალის მომსახურების ხარჯი, როგორც საოპერაციო ხარჯები

• = ფულადი ნაკადები ინვესტირებულ კაპიტალზე

საწარმოო საქმიანობიდან ფულადი სახსრების გაანგარიშება

• ფულადი ნაკადები საწარმოო საქმიანობიდან:

• წმინდა მოგება გადასახადების შემდეგ

• + ამორტიზაციის გამოქვითვები

• +/- საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის შემცირება (ზრდა).

• = ფულადი ნაკადები საწარმოო საქმიანობიდან

წმინდა მოგების პროგნოზირება

• გაანგარიშების ალგორითმი:

• შემოსავალი

• - Წარმოების ღირებულება

• - გაყიდვის ხარჯები

• - Ადმინისტრაციული ხარჯები

• = შემოსავალი გაყიდვებიდან

• + საოპერაციო შემოსავალი

• - Საოპერაციო ხარჯები

• + არაოპერაციული შემოსავალი

• - არაოპერაციული ხარჯები

• = Მოგება დაბეგვრამდე

• - საშემოსავლო გადასახადი

• = Წმინდა მოგება

ამორტიზაციის პროგნოზირების გზები

• ამორტიზაციის პროგნოზი ისტორიულ მონაცემებზე დაყრდნობით

• თითო ობიექტზე პროგნოზი საშუალო ამორტიზაციის მაჩვენებლების საფუძველზე

• საწარმოს საკუთარი პროგნოზი ბიზნეს გეგმების მიხედვით

ინვესტიციების გაანგარიშება საკუთარ საბრუნავ კაპიტალში

• გაანგარიშების მეთოდები:

• ელემენტის პროგნოზი;

• საკუთარი საბრუნავი კაპიტალისა და გაყიდვების შემოსავლების ან საწარმოს ყველა მიმდინარე აქტივების რეტროსპექტული ურთიერთობების ანალიზი და საშუალო ღირებულების გამოყენება რეტროსპექტული პერიოდისთვის, როგორც სტანდარტი SOC-ის პროგნოზირებისას;

• საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის დარგობრივი შეფარდების ანალიზი შემოსავალთან ან მთლიან საბრუნავ კაპიტალთან და საშუალო ღირებულების სტანდარტად გამოყენება SOC-ის პროგნოზირებისას.

ფასდაკლების განაკვეთი

• ფასდაკლების განაკვეთი -არის ინვესტიციული კაპიტალის მოსალოდნელი ანაზღაურება შესადარებელი რისკის ინვესტიციებში ან სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ანაზღაურების მოსალოდნელი განაკვეთი ხელმისაწვდომი საინვესტიციო ალტერნატივებიდან შედარებული რისკის დონეებით შეფასების თარიღისთვის.

• ფასდაკლების განაკვეთის განსაზღვრის მეთოდები:

• ინვესტირებული კაპიტალისთვის:

• კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულება (WACC) მოდელი

• კაპიტალისთვის:

• კაპიტალის აქტივების ფასების მეთოდი (CAPM)
• არბიტრაჟის ფასების თეორია (ART)

კაპიტალის მოდელის საშუალო შეწონილი ღირებულება

• rIC = ჩვენ*რე + wD*rD*(1 – თ), სადაც

• rIC – ინვესტირებული კაპიტალის ღირებულება WACC ფორმულის მიხედვით;

• ჩვენ – სააქციო კაპიტალის წილი კომპანიის კაპიტალის სტრუქტურაში;

• rE – საკუთარი კაპიტალის ღირებულება;

• wD – პროცენტიანი ნასესხები კაპიტალის წილი კომპანიის კაპიტალის სტრუქტურაში;

• rd - ნასესხები კაპიტალის ღირებულება;

• თ - საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთი.

კუმულაციური მშენებლობის მეთოდი

• ფორმულა:

• ურისკო ფასიან ქაღალდებზე უკუგების მაჩვენებელი

• + რისკის პრემია შეფასებულ კომპანიაში ინვესტიციისთვის

• = ფასდაკლების განაკვეთი

რისკის გარეშე ანაზღაურება

• ფინანსური ინსტრუმენტი, რომელიც მიღებულია უპრობლემოდ ანაზღაურების განაკვეთად, უნდა აკმაყოფილებდეს შემდეგ პირობებს:

• მასზე მოსავლიანობა წინასწარ არის განსაზღვრული და ცნობილი;

• განსახილველ აქტივში ინვესტიციების შედეგად სახსრების დაკარგვის ალბათობა მინიმალურია;

• ფინანსური ინსტრუმენტის მიმოქცევის პერიოდის ხანგრძლივობა ემთხვევა ან ახლოსაა შეფასებული საწარმოს „სიცოცხლის ვადასთან“.

• რისკის გარეშე ტარიფების შესაძლო ვარიანტები:

• რუსეთის ფედერაციის სბერბანკის და სხვა სანდო რუსული ბანკების დეპოზიტები;

• დასავლური ფინანსური ინსტრუმენტები (განვითარებული ქვეყნების სახელმწიფო ობლიგაციები, LIBOR);

• საპროცენტო განაკვეთი რუსეთის ბანკთაშორის სესხებზე (MIBID, MIBOR, MIACR);

• რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის რეფინანსირების განაკვეთი;

• რუსეთის ფედერაციის სახელმწიფო ობლიგაციები.

კაპიტალის აქტივების ფასების მოდელი

• ფორმულა: r = rf + β(rm - rf) + s1 + s2 + s3, სად

• r-ინვესტორის მიერ მოთხოვნილი ანაზღაურება,

• rf-რისკის გარეშე ანაზღაურება

• β - ბეტა, აქციების სისტემატური რისკი,

• (rm - rf) -საბაზრო რისკის პრემია

• S1-ქვეყნის რისკის პრემია,

• S2-კომპანიის ზომის პრემია

• S3-კომპანიის რისკის პრემია

• RTS ინდექსის დინამიკა 09/01/1995 - 09/30/2005 პერიოდისთვის

ბეტა კოეფიციენტი

• ბეტა კოეფიციენტიუკავშირებს აქციების დაბრუნებას შესაბამისი საბაზრო ინდექსის დაბრუნებასთან და გვაწვდის ორ სახის ინფორმაციას:

• დადებითი ნიშანი მიუთითებს იმაზე, რომ ამ ფასიანი ქაღალდის დინამიკა ზოგადად ემთხვევა მისი მიმართულებით ბაზრის დინამიკას, უარყოფითი - პირიქით;

• ერთზე მეტი მოდულის მნიშვნელობა ნიშნავს, რომ ამ ფასიან ქაღალდზე რისკი და მოსალოდნელი ანაზღაურება უფრო მაღალია, ვიდრე საბაზრო საშუალო, ერთზე ნაკლები - პირიქით.

• , სად

• - RTSI ან RBCC ინდექსის მომგებიანობა;

• - კონკრეტული ფასიანი ქაღალდის მომგებიანობა;

• - ინდექსის ვარიაცია.

• ბეტა დინამიკა ყველაზე ლიკვიდური აქციებისთვის (www.rbc.ru-ს მიხედვით)

არბიტრაჟის ფასების თეორია

• რ = რფ+ β1 კ 1 + β2 კ 2 + … + β ნკნ,

• რ- ინვესტორის მიერ მოთხოვნილი ანაზღაურების მაჩვენებელი;

• რფ- ანაზღაურების რისკის გარეშე;

• β1, …, β ნ- აქტივის მგრძნობელობა თითოეულის მიმართ

• რისკის ფაქტორი ამ ფაქტორის მიმართ ბაზრის საშუალო მგრძნობელობასთან შედარებით;

• კ 1, …, კნარის რისკის პრემია, რომელიც დაკავშირებულია ფაქტორთან კსაშუალო აქტივისთვის.

• გაანგარიშების ალგორითმი:

• ზოგადად, საბოლოო შეთანხმებაში, სხვადასხვა მიდგომების გამოყენებით მიღებულ თითოეულ შედეგს ენიჭება საკუთარი წონა.

• წონაზე მოქმედი ფაქტორები:

• ბიზნესის ბუნება და მისი აქტივები;

• შეფასების მიზანი და გამოყენებული ღირებულების განსაზღვრა;

• თითოეული გამოყენებული მეთოდის მხარდამჭერი მონაცემების რაოდენობა და ხარისხი;

• შემფასებლის ნდობის ხარისხი გამოთვლების შედეგებში, თითოეული მეთოდის გამოყენების მართებულობისა და კანონიერების გამო.

შეფასების შედეგების კონსოლიდაცია

• საბოლოო დამტკიცებისას ხარჯების მიდგომის წონის შემცირების ძირითადი მიზეზები:

• მნიშვნელოვანი აქტივებისა და ვალდებულებების საბაზრო ღირებულების გამოსათვლელად ინფორმაციის არასაკმარისი ან არასრულყოფილება;

• საწარმოს მნიშვნელოვანი ზრდა (შემცირება) (ან წარმოების მოცულობის ზრდა (კლება)) პროგნოზირებული მაჩვენებლებით, რომლებიც მნიშვნელოვნად განსხვავდება ინდუსტრიის საშუალო პროგნოზებისგან;

• გამოუყენებელი აქტივების მნიშვნელოვანი რაოდენობა;

• ძირითადი საშუალებების შეფასებისას ფუნქციური და გარე ცვეთის გაანგარიშების ინფორმაციის ნაკლებობა;

• ყველა არამატერიალური აქტივის შეფასების შეუძლებლობა, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ საწარმოსთვის განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს არსებულ მომხმარებელთა ბაზას, გრძელვადიან კონტრაქტებს და ა.შ.

შეფასების შედეგების კონსოლიდაცია

• საბოლოო შეთანხმებაში შედარებითი მიდგომის წონის შემცირების ძირითადი მიზეზები:

• რამდენიმე ანალოგი (5-ზე ნაკლები);

• შეზღუდული ან საეჭვო ინფორმაცია ანალოგების შესახებ;

• ტრანზაქციების მნიშვნელოვანი დროის გავრცელება (რაც დამატებით კორექტირებას მოითხოვს);

• საპრივატიზებო ტრანზაქციების შესახებ ინფორმაციის გამოყენება (სახელმწიფო წილებით);

• ატიპიური (არასაბაზრო) ფაქტორების არსებობა, რომლებიც მნიშვნელოვან გავლენას ახდენენ შეფასებული საწარმოს აქტივების საქმიანობაზე ან სტრუქტურაზე (თუ მათი გავლენა ვერ იქნა აღმოფხვრილი (შესწორებული) შედარებითი მიდგომის გამოყენებით გაანგარიშებისას);

• მნიშვნელოვანი განსხვავებები ანალოგებს შორის, როგორც მათ შორის, ასევე შეფასებულ საწარმოსთან შედარებით (როგორც ფიზიკური თვალსაზრისით, ასევე ფინანსური მაჩვენებლებით, მათ შორის ფინანსური მდგომარეობის, ადგილმდებარეობის და ა.შ.);

• ღირებულების ღირებულებების მნიშვნელოვანი გავრცელება სხვადასხვა მულტიპლიკატორებისთვის;

• ნებისმიერი ხშირად გამოყენებული მულტიპლიკატორის უარყოფა;

• საწარმოს მნიშვნელოვანი ზრდა (კლება) (ან წარმოების მოცულობის ზრდა (კლება)) მაჩვენებლებით, რომლებიც მნიშვნელოვნად განსხვავდება ინდუსტრიის საშუალო პროგნოზებისგან.

შეფასების შედეგების კონსოლიდაცია

• საბოლოო დამტკიცებისას შემოსავლის მიდგომის წონის შემცირების ძირითადი მიზეზებია:

• ფინანსური და ეკონომიკური აქტივობის არასტაბილურობა რეტროსპექტულ პერიოდში;

• საქმიანობის მოკლე პერიოდი, რისთვისაც შენდება DCF;

• მნიშვნელოვანი ინვესტიციების განხორციელების აუცილებლობა, მ.შ. დაგეგმილი ძირითადი ბიზნესისთვის სახსრების მნიშვნელოვანი მოზიდვა;

• მნიშვნელოვანი დამოკიდებულება ერთ მიმწოდებელზე ან მყიდველზე;

• დამოუკიდებელი ბიზნეს საქმიანობისთვის აქტივების ნაკლებობა;

• საწარმოს შემდგომი საქმიანობის გაურკვეველი პერსპექტივები (მათ შორის, საპროგნოზო შემდგომ პერიოდში).

საბოლოო ცვლილებები

• შესწორების ტიპები:

• ცვლილება პაკეტის საკონტროლო ხასიათზე

• ფასდაკლება დაბალი ლიკვიდურობისთვის დახურული კომპანიებისთვის

• პორტფელის სტრუქტურის ფასდაკლება

ცვლილება კონტროლისთვის

• ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ კონტროლის დონეზე:

• აქციონერთა კანონმდებლობით განსაზღვრული უფლებები, რომლებიც განსხვავდება მათ ხელთ არსებული აქციების ბლოკის ზომის მიხედვით;

• მოცემულ კომპანიაში ხმის მიცემისა და გადაწყვეტილების მიღების პროცედურა (მაგალითად, კუმულაციური ხმის მიცემა, არაკუმულაციური ხმის მიცემისგან განსხვავებით, უფლებას აძლევს მინორიტარ აქციონერებს მონაწილეობა მიიღონ მენეჯმენტში);

• საკუთრების განაწილების ეფექტი (მაგალითად, ceteris paribus, რაც უფრო მაღალია სააქციო კაპიტალის კონცენტრაციის ხარისხი, მით უფრო მაღალია კონტროლის ხარისხი);

• სხვა ფაქტორები.

• კონტროლისთვის კორექტირების განსაზღვრის მეთოდები:

• 1. პროფესიონალურად . შემფასებლის სუბიექტური აზრის ან სააქციო კაპიტალის სტრუქტურის ანალიზის საფუძველზე.

• 2. მარეგულირებელი . რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2002 წლის 31 მაისის No369 დადგენილების საფუძველზე „პრივატიზაციას დაქვემდებარებული სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების სტანდარტული ფასის განსაზღვრის წესის დამტკიცების შესახებ“.

• 3. სტატისტიკურად . ეს მეთოდი გულისხმობს გარკვეული პერიოდის განმავლობაში კომპანიების აქციებით რეალური გარიგებების შესახებ ინფორმაციის შესწავლას და განზოგადებას.

ცვლილება კონტროლისთვის

• საშუალო კონტროლის კოეფიციენტები და პრემიები დაჯგუფებული აქციების ზომის მიხედვით (FBK გამოთვლები)

პორტფელის სტრუქტურის ფასდაკლება

• პორტფელის ფასდაკლება შეიძლება იყოს შესაბამისი კომპანიებისთვის, რომლებსაც აქვთ საქმიანობის ორი ან მეტი არათანაბარი სფერო.

• ამ ფასდაკლების მნიშვნელობა არის ის, რომ მყიდველს, რომელიც აპირებს შეიძინოს კომპანია გარკვეულ ინდუსტრიაში, შეიძლება სურდეს არ გადაიხადოს კომპანიის სრული ფასი, მათ შორის იმ საქმიანობის ჩათვლით, რომლითაც ის არ არის დაინტერესებული.

• Damodaran A. “Investment Appraisal. ნებისმიერი აქტივის შეფასების ინსტრუმენტები და მეთოდები“, მოსკოვი, Alpina Business Books, 2004 წ.

• თავი 3 ძირითადი ცნებები, რომლებიც გამოიყენება ხარჯების შეფასებაში

  ეს თავი მკითხველს აცნობს თანამედროვე შეფასების კატეგორიულ და კონცეპტუალურ აპარატს. ამ მასალის შესწავლის შემდეგ შეიტყობთ, თუ რა ტიპის ღირებულებები გამოიყენება ბიზნესის შეფასებაში, რა არის მათი არსი და განმასხვავებელი ნიშნები, რას გულისხმობს ბიზნესის შეფასებაში გამოყენებული შემოსავალი და ფულადი ნაკადები, ასევე რა სახის რისკები და როგორ არის მიღებული. გაითვალისწინეთ საწარმოს ღირებულების შეფასებისას.

  3.1. ღირებულების ტიპები, რომლებიც გამოიყენება ბიზნესის შეფასებაში

  ბიზნესის შეფასების საგანია ღირებულება. ეს კატეგორია, ზოგადი თეორიული შინაარსის შენარჩუნებით, შეფასების პროცესში იძენს შეფასების კონკრეტულ ფორმებს, რომლებსაც ღირებულების ტიპებს უწოდებენ. შემფასებლის მიერ გამოთვლილი ღირებულების ტიპები შეიძლება კლასიფიცირდეს სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით.

  პირველი კრიტერიუმი არის მარკეტინგულობის ხარისხი.

  მარკეტინგულობის ხარისხით განასხვავებენ საბაზრო ღირებულებას და ნაწილობრივ საბაზრო ღირებულებას, რაც, თავის მხრივ, შეიძლება იყოს წარმოდგენილი შეფასების ობიექტის ღირებულებით შეზღუდული ბაზრით, ნორმატიულად გამოთვლილი ღირებულებით და სხვა სახის სპეციალური ღირებულებით.

  ქვეშ საბაზრო ღირებულება შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები ნიშნავს სავარაუდო თანხას, რისთვისაც მოსალოდნელია ქონების შეცვლა შეფასების თარიღისთვის მსურველ მყიდველსა და მსურველ გამყიდველს შორის კომერციული გარიგების შედეგად ადეკვატური მარკეტინგის შემდეგ; ვარაუდობენ, რომ თითოეული მხარე მოქმედებდა კომპეტენტურად, წინდახედულად და იძულების გარეშე.

  Ამგვარად, საბაზრო ღირებულება არის ყველაზე სავარაუდო ფასი ტიპიურ მყიდველსა და გამყიდველს შორის გარიგებაში.განმარტება ასახავს იმ ფაქტს, რომ საბაზრო ღირებულება გამოითვლება კონკრეტულ თარიღში ბაზარზე არსებული სიტუაციიდან გამომდინარე, შესაბამისად, თუ საბაზრო პირობები შეიცვლება, საბაზრო ღირებულება შეიცვლება. განმარტება ასევე ასახავს რა არის მყიდველზე და

  რუსეთის შეფასების სტანდარტებში მოცემული საბაზრო ღირებულების განმარტების არსი ემთხვევა გამყიდველის ამ განმარტებას, არ არსებობს გარე ზეწოლა და ორივე მხარე საკმარისად არის ინფორმირებული გასაყიდი ქონების ბუნებისა და მახასიათებლების შესახებ.

  ზოგიერთ შემთხვევაში, საბაზრო ღირებულება შეიძლება გამოიხატოს როგორც უარყოფითი მნიშვნელობა. მაგალითად, ეს შეიძლება იყოს მოძველებული ქონების შეფასების შემთხვევაში, რომლის დანგრევის ღირებულება აღემატება მიწის ღირებულებას, ან ეკოლოგიურად არახელსაყრელი ქონების შეფასების შემთხვევაში. რუსეთის შეფასების კანონმდებლობაში საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება „შეფასების საქმიანობის შესახებ“ კანონის მე-3 მუხლში და მე-3 მუხლში. შეფასების სტანდარტები, სავალდებულოა შეფასებითი საქმიანობის სუბიექტების მიერ გამოსაყენებლად. შეფასების კანონის მიხედვით, ქვეშ საბაზრო ღირებულებაშეფასების ობიექტი გაგებულია, როგორც ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია ამ შეფასების ობიექტის გასხვისება ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და რაიმე საგანგებო გარემოება არ არის ასახული. გარიგების ფასის ღირებულება, ანუ როდესაც:

  გარიგების ერთ-ერთი მხარე არ არის ვალდებული გაასხვისოს შეფასების ობიექტი, ხოლო მეორე მხარე არ არის ვალდებული მიიღოს შესრულება;

  გარიგების მხარეებმა კარგად იციან გარიგების საგანი და მოქმედებენ საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე;

  შეფასების ობიექტი ღია ბაზარზე წარმოდგენილია საჯარო შეთავაზების სახით;

  გარიგების ფასი არის გონივრული ანაზღაურება შეფასების ობიექტისთვის და არ ყოფილა იძულება გარიგების მხარეებთან მიმართებაში არც ერთი მხრიდან დასრულებულიყო გარიგება;

  შეფასების ობიექტის გადახდა გამოიხატება ფულადი თვალსაზრისით.

  შეფასების პრაქტიკაში, ყველაზე ხშირად ისინი ცდილობენ ზუსტად განსაზღვრონ საბაზრო ღირებულება. თუმცა, შეფასების ზოგიერთ ობიექტს არ გააჩნია საკმარისი სარეალიზაციოდ, კერძოდ, ისინი არ ტრიალებს ღია, მასობრივ და კონკურენტულ ბაზარზე, იმყოფებიან მკაცრი კონტროლის ქვეშ და რეგულირდება სახელმწიფოს მიერ, ინფორმაცია დახურული და შეზღუდულია. ამ შემთხვევაში გამოითვლება ნაწილობრივი საბაზრო ღირებულება. ნაწილობრივი საბაზრო ღირებულებაარის შეფასების ობიექტის ღირებულება შეზღუდული ბაზრით, რაც გაგებულია, როგორც შეფასების ობიექტის ღირებულება, რომლის გაყიდვა ღია ბაზარზე შეუძლებელია ან საჭიროებს დამატებით ხარჯებს თავისუფლად მიმოქცევაში მყოფი საქონლის გასაყიდად საჭირო ხარჯებთან შედარებით. ბაზარი.

  ნაწილობრივი საბაზრო ღირებულების მეორე ტიპი არის ნორმატიულად გამოთვლილი ღირებულება.

  ნორმატიულად გათვლილი (ნორმატიული) ღირებულება - ეს არის ქონების ღირებულება, რომელიც გამოითვლება შესაბამისი ორგანოების მიერ დამტკიცებული მეთოდებისა და სტანდარტების საფუძველზე. ამ შემთხვევაში გამოიყენება სტანდარტების ერთიანი მასშტაბები. როგორც წესი, ნორმატიულად გამოთვლილი ღირებულება არ ემთხვევა საბაზრო ღირებულების ღირებულებას, თუმცა პერიოდულად ხდება ნორმების განახლება და შესაბამისობაში მოყვანა არსებულ საბაზრო პირობებთან. რუსული შეფასების სტანდარტების მიხედვით, ამ ტიპის ღირებულება ეხება ობიექტის განსაკუთრებულ ღირებულებას.

  მეორე კრიტერიუმი - შეფასების მეთოდოლოგია.

  დამოკიდებულია შეფასების მეთოდოლოგიიდან, გათვალისწინებული ხარჯების ფაქტორებიდან,განასხვავებენ ობიექტის გამოცვლის ღირებულებას და შეფასების ობიექტის რეპროდუქციის ღირებულებას.

  ჩანაცვლების ღირებულება - ეს არის შეფასების ობიექტის მსგავსი ობიექტის შექმნის ხარჯების ჯამი, საბაზრო ფასებში, რომელიც არსებობს შეფასების თარიღისთვის, შეფასების ობიექტის გაუფასურების გათვალისწინებით. ამავდროულად, უნდა შეიქმნას ახალი ობიექტი, რომელიც, თავისი ფუნქციური მახასიათებლებით, შეფასებული ობიექტის ახლო ანალოგია.

  რეპროდუქციის ღირებულება - ეს არის შეფასების თარიღისთვის არსებული საბაზრო ფასებში არსებული ხარჯების ჯამი, რომელიც აუცილებელია შეფასების ობიექტის იდენტური ობიექტის შესაქმნელად, იდენტური მასალებისა და ტექნოლოგიების გამოყენებით, შეფასების ობიექტის ცვეთის გათვალისწინებით. წინა ტიპის ღირებულებისგან განსხვავებით, ეს ეხება შეფასებული ობიექტის ზუსტი ასლის შექმნას, მაგრამ სხვა მიმდინარე ფასებში. ეს მნიშვნელობა უფრო ზუსტად ახასიათებს ობიექტის მიმდინარე ღირებულებას, თუმცა მისი დადგენა ხშირად შეუძლებელია ტექნოლოგიის, მასალების და ა.შ. ცვლილებების გამო.

  მესამე კრიტერიუმი - ობიექტის მდგომარეობა შეფასების შემდეგ.

  დამოკიდებულია იმაზე ობიექტის სავარაუდო მდგომარეობა შეფასების შემდეგგანასხვავებენ არსებულ სარგებლობასა და სამაშველო ღირებულებას.

  ქონების ღირებულება მიმდინარე სარგებლობაში - ეს არის ობიექტის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება არსებული პირობებისა და მისი გამოყენების მიზნებიდან გამომდინარე. ვარაუდობენ, რომ ობიექტი დარჩება მოქმედი და იფუნქციონირებს იმავე გარემოში, იმავე ორგანიზაციულ და იურიდიულ ფორმაში, როგორც შეფასებამდე.

  სალიკვიდაციო ღირებულება - ეს არის შეფასების ობიექტის ღირებულება იმ შემთხვევაში, როდესაც ის უნდა გასხვისდეს მსგავსი ობიექტების ექსპოზიციის ჩვეულებრივ პერიოდზე უფრო მოკლე პერიოდში. ამ ტიპის ღირებულება განისაზღვრება, მაგალითად, გაკოტრების გამო ობიექტის ლიკვიდაციისა და აუქციონზე ღია გაყიდვის დროს.

  მეოთხე კრიტერიუმი - შეფასების მიზანი.

  დამოკიდებულია კონკრეტული მიზნებიდან და სიტუაციებიდან,განასხვავებენ საინვესტიციო ღირებულებას, ღირებულებას საგადასახადო მიზნებისთვის, სამაშველო ღირებულებასა და სპეციალურ ღირებულებას შორის.

  საინვესტიციო ღირებულება - ეს არის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება ობიექტის მომგებიანობის საფუძველზე კონკრეტული პირისთვის მოცემული საინვესტიციო მიზნებით. საბაზრო ღირებულებისგან განსხვავებით, საინვესტიციო ღირებულება უფრო სპეციფიკურია და დაკავშირებულია კონკრეტულ პროექტთან და მის ინვესტორთან. საინვესტიციო ღირებულების შეფასება გამოიყენება რეორგანიზაციის ღონისძიებების განხორციელებისა და საინვესტიციო პროექტების დასაბუთებისას.

  საბაზრო ღირებულებისგან განსხვავებით, რომელიც განისაზღვრება ტიპიური მყიდველისა და გამყიდველის ქცევით, საინვესტიციო ღირებულება დამოკიდებულია კონკრეტული ინვესტორის ინდივიდუალურ საინვესტიციო მოთხოვნებზე.

  არსებობს მრავალი მიზეზი, რის გამოც საინვესტიციო ღირებულება შეიძლება განსხვავდებოდეს საბაზრო ღირებულებისგან. ძირითადი მიზეზები, რა თქმა უნდა, შეიძლება იყოს განსხვავებები მომავალი მომგებიანობის შეფასებაში; რისკის ხარისხის აღქმაში განსხვავებები; განსხვავებული საგადასახადო მდგომარეობა; თავსებადობა სხვა ობიექტებთან, რომლებსაც ფლობს ან აკონტროლებს მფლობელი.

  ღირებულება საგადასახადო მიზნებისთვის - შეფასების ობიექტის ღირებულება, შეფასებული ობიექტის საბაზრო ღირებულების ტოლი, განსაზღვრულია საგადასახადო ბაზის გამოსათვლელად და გამოითვლება მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტების დებულებების შესაბამისად (მათ. ინვენტარის ღირებულება).

  გადამუშავების ღირებულება - შეფასების ობიექტის ღირებულება, მასში შემავალი მასალების საბაზრო ღირებულების ტოლი, შეფასების ობიექტის განკარგვის ხარჯების გათვალისწინებით. ერთჯერადი მატერიალური აქტივები არის აქტივები, რომლებმაც მიაღწიეს ზღვრულ მდგომარეობას ცვეთა ან არაჩვეულებრივი მოვლენის გამო და დაკარგეს თავდაპირველი სარგებლობა. მჭიდროდ არის დაკავშირებული განკარგვის ღირებულებასთან ჯართის ღირებულება, რაც არის მასალების მასის მეორადი ღირებულება, რომელიც ქმნიან შესაფასებელ ობიექტს. რუსული სტანდარტების მიხედვით, ჯართის ღირებულება ეხება განსაკუთრებულ ღირებულებას.

  შეფასების ობიექტის განსაკუთრებული ღირებულება - ღირებულება, რომლის განსაზღვრისათვის შეფასების ხელშეკრულება ან მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტი ადგენს პირობებს, რომლებიც არ შედის საბაზრო ან შეფასების სტანდარტებით განსაზღვრულ სხვა ღირებულების კონცეფციაში. მაგალითად, განსაკუთრებული ღირებულებაა დაზღვევა, საბაჟო და ა.შ.

  საწარმოს ღირებულების შეფასებისას ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას ისეთი კონცეფცია, როგორიცაა ეფექტური ღირებულება. ეფექტური ღირებულება- აქტივების ღირებულება, რომელიც უდრის ორი მნიშვნელობის უფრო დიდს - აქტივების საინვესტიციო ღირებულება მოცემული მფლობელისთვის და მათი განხორციელების ღირებულება.

  შემფასებლის მიერ გამოთვლილი ნებისმიერი სახის ღირებულება არ არის ისტორიული ფაქტი, არამედ მოცემულ მომენტში კონკრეტული ქონების ღირებულებების შეფასება არჩეული მიზნის შესაბამისად.

  ღირებულების ეკონომიკური კონცეფცია გამოხატავს რეალურ შეხედულებას იმ სარგებელის შესახებ, რომელიც აქვს მოცემული ობიექტის მფლობელს ან მყიდველს შეფასების დროს. ნებისმიერი ქონების, მათ შორის ბიზნესის ღირებულების საფუძველი მისი სარგებლიანობაა.

  3.2. შემოსავალი და ფულადი ნაკადები, როგორც საწარმოს შედეგები

  ნებისმიერი შემფასებელი მუდმივად მუშაობს ეკონომიკური კონცეფციებით, რომლებიც გამოიყენება ეკონომიკურ თეორიაში, ბუღალტრულ აღრიცხვაში, ბიზნესის ანალიზსა და სხვა ეკონომიკურ დისციპლინებში. ამ ცნებებისა და ტერმინების უმეტესობას აქვს ერთი მნიშვნელობა, მაგრამ ზოგიერთი ორაზროვანია. თითოეული ტერმინის მნიშვნელობა დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ იყენებენ ადამიანები მას, რას გულისხმობენ მასში. მაგალითად, სიტყვა "მოგება" გამოიყენება სხვადასხვა გზით. ჩვენ, რა თქმა უნდა, არ დავარღვევთ შუბებს თავად განმარტებებზე, თუმცა, ჩვენ მივცემთ იდეას შეფასების ყველაზე მნიშვნელოვან და ხშირად ნაცნობ ცნებებზე, მათი ინტერპრეტაციის შესაბამისად, თანამედროვე რუსეთის კანონმდებლობასა და შეფასების პრაქტიკაში.

  საწარმოს ან ბიზნესის ღირებულება მრავალ ფაქტორზეა დამოკიდებული, რომელთა შორის ერთ-ერთი პირველი ადგილი მფლობელების მიერ მიღებულ შემოსავალსა და სარგებელს იკავებს. შემოსავლის შეფასებისას ასეთი მაჩვენებლები გამოიყენება როგორც შემოსავალი ჩვეულებრივი საქმიანობიდან, ან შემოსავალი (წმინდა) საქონლის, პროდუქციის, მომსახურების რეალიზაციიდან; საერთო მოგება; მოგება დაბეგვრამდე; მოგება ჩვეულებრივი საქმიანობიდან და წმინდა შემოსავალი. ყველაზე ხშირად, ბიზნესის შეფასებისას, მოგების სხვადასხვა ინდიკატორი გამოიყენება, როგორც შემოსავლის გამოხატულება. ამ შემთხვევაში მოგება გაგებულია შემდეგნაირად: შემოსავალი მინუს ხარჯები (წმინდა შემოსავალი). მას შემდეგ რაც კომპანია გადაიხდის ყველა ხარჯს, რჩება მოგება ან წმინდა შემოსავალი. რა ითვლება ღირებულებად? ხარჯები ხშირად გაიგივებულია ბიზნესის წარმოების ფულად ხარჯებთან. თუ ბიზნესმენი იხდის ქირას იმ ფართისთვის, რომელსაც იყენებს, მაშინ ის ამ გადახდებს თავის ხარჯად ჩათვლის. საწარმოს მფლობელებს საბანკო სესხით შეძენილი ტექნიკით სარგებლობაც შეუძლიათ. ამ შემთხვევაში, ისინი თავიანთ ხარჯებში შეიტანენ სესხზე პროცენტის გადახდას. ამრიგად, ბიზნეს ხარჯები შეესაბამება ბუღალტრულ აღრიცხვაში გამოყენებულ ღირებულების ინდიკატორს. მიმდინარე სააღრიცხვო წესების შესაბამისად, თვითღირებულების ფასში არ შედის საწარმოო ფაქტორების შესაძლო ხარჯები და დაკარგული შემოსავალი. კანონში არსებობს ბიზნესის მოგების სამართლებრივი დეფინიცია, რადგან ბიზნესმა უნდა გადაიხადოს გადასახადი თავის მოგებაზე. იგი შეესაბამება მოგების განმარტებას თვალსაზრისით საღი აზრიროგორც შემოსავალი მინუს ხარჯები. ამავდროულად, აქციებზე გადახდილი დივიდენდები გამორიცხულია ხარჯებიდან, მაგრამ შედის ობლიგაციების მფლობელებისთვის გადახდილი პროცენტი.

  შემფასებელს შეუძლია ფინანსური ანგარიშგების ფორმებში მარტივად მოძებნოს საწარმოს შემოსავლის ყველა ჩამოთვლილი სახეობა და შესაბამისი კორექტირების შემდეგ (იხ. თემა 4) გამოიყენოს ისინი გამოთვლებში. რა შეგვიძლია ვიპოვოთ ფინანსურ ანგარიშგებაში. უპირველეს ყოვლისა, ორგანიზაციის (საწარმოს) შემოსავალი. შესახებ დებულების შესაბამისად აღრიცხვა„ორგანიზაციის შემოსავალი აღიარებულია, როგორც ეკონომიკური სარგებლის ზრდა აქტივების (ფულადი სახსრები, სხვა ქონება) მიღების და (ან) ვალდებულებების დაფარვის შედეგად, რაც იწვევს ამ ორგანიზაციის კაპიტალის ზრდას, გარდა მონაწილეთა (ქონების მესაკუთრეთა) შენატანები“ (პუნქტი 2). ამ შემთხვევაში, შემდეგი ქვითრები არ არის აღიარებული შემოსავალად (პუნქტი 3):

  ა) დამატებული ღირებულების გადასახადის, აქციზის, გაყიდვების გადასახადის, საექსპორტო გადასახადის და სხვა მსგავსი სავალდებულო გადასახდელების ოდენობას;

  ბ) საკომისიო ხელშეკრულებებით, აგენტურობით და სხვა მსგავსი ხელშეკრულებებით კომიტენტის, პრინციპალის და ა.შ.

  გ) პროდუქციის, საქონლის, სამუშაოს, მომსახურების წინასწარ გადახდის წესით;

  დ) დეპოზიტი;

  ე) გირავნობის სახით, თუ ხელშეკრულება ითვალისწინებს დაგირავებული ქონების მოგირავნეზე გადაცემას;

  ვ) სესხის დაფარვისას მსესხებლისათვის გაცემული სესხი.

  კომპანიის შემოსავალი იყოფა:

  ა) შემოსავალი ჩვეულებრივი საქმიანობიდან (შემოსავლები);

  ბ) საოპერაციო შემოსავალი;

  გ) არაოპერაციული შემოსავალი;

  დ) საგანგებო შემოსავალი.

  თითოეული ტიპის შემოსავლისთვის რეგლამენტი განსაზღვრავს მათი აღიარების პირობებს, რაც მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული შეფასებისას.

  შემოსავლების რეგულაციის მიხედვით, საოპერაციო შემოსავალი მოიცავს (პუნქტი 7):

  ა) ქვითრები, რომლებიც დაკავშირებულია ორგანიზაციის აქტივების დროებით სარგებლობის (დროებითი ფლობისა და სარგებლობის) საფასურის გაცემასთან;

  ბ) ქვითრები, რომლებიც დაკავშირებულია გამოგონების პატენტიდან გამომდინარე უფლებების საფასურის მინიჭებასთან, სამრეწველო ნიმუშებიდა სხვა სახის ინტელექტუალური საკუთრება;

  გ) სხვა ორგანიზაციების საწესდებო კაპიტალში მონაწილეობასთან დაკავშირებული შემოსავალი (მათ შორის პროცენტები და სხვა შემოსავალი ფასიანი ქაღალდები);

  დ) ორგანიზაციის მიერ მიღებული მოგების შედეგად ერთობლივი საქმიანობა(მარტივი პარტნიორობის ხელშეკრულებით);

  ე) ძირითადი საშუალებების და სხვა საშუალებების რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავალი, გარდა ფულადი სახსრებისა (გარდა უცხოური ვალუტისა), პროდუქტებისა, საქონლისა;

  ვ) უზრუნველსაყოფად მიღებული პროცენტი ფულიინახება ორგანიზაციის საბანკო ანგარიშზე.

  არაოპერაციული შემოსავალი, შემოსავლების შესახებ დებულების მიხედვით, არის:

  ა) ჯარიმები, ჯარიმები, კონფისკაცია ხელშეკრულებების პირობების დარღვევისთვის;

  ბ) უსასყიდლოდ მიღებული აქტივები, მათ შორის საჩუქრის ხელშეკრულებით;

  გ) ზარალის ორგანიზების მიზეზების ანაზღაურების ქვითრები;

  დ) საანგარიშო წელს გამოვლენილი წინა წლების მოგება;

  ე) გადასახდელების თანხები, რომელთა ხანდაზმულობის ვადა გავიდა;

  ვ) საკურსო სხვაობები;

  ზ) აქტივების გადაფასების ოდენობა (გარდა გრძელვადიანი აქტივებისა);

  თ) სხვა არაოპერაციული შემოსავალი.

  ანალოგიურად, ხარჯების შესახებ დებულება განსაზღვრავს საოპერაციო და არასაოპერაციო ხარჯებს.

  წმინდა მოგების ინდიკატორი ჩვეულებრივ გამოიყენება, მაგალითად, კომპანიების შესაფასებლად, რომელთა აქტივებში დომინირებს სწრაფად ცვეთა აღჭურვილობა; მოგება გადასახადამდე - შეაფასოს კომპანიები, რომლებსაც აქვთ საგადასახადო შეღავათები. მაგრამ ყველაზე ხშირად გამოყენებული არის კიდევ ერთი მაჩვენებელი, რომელიც ახასიათებს შეფასებული ბიზნესის მიერ გამომუშავებულ შემოსავალს. ეს არის ფულადი ნაკადი.

  „ფულადი ნაკადის“ ცნება „ფულადი შემოსავლის“ ცნების ექვივალენტურია და ის შეიძლება განისაზღვროს მხოლოდ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში: 800$ თვეში; წელიწადში 12 ათასი დოლარი და ა.შ. ამასთან, მნიშვნელოვანია განასხვავოთ ფულადი სახსრები თავად ფულისგან, რადგან ფული თავისთავად არის რეზერვი, ე.ი. გარკვეული თანხა, რომელიც ამჟამად არსებობს. ამ მარაგის ზომა დღითიდღე მერყეობს, ამიტომ მისი გაზომვა შეგვიძლია მხოლოდ დროის გარკვეულ მომენტში, ხოლო ნაკადის ზომა შეიძლება გაიზომოს მხოლოდ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში. ფულადი შემოსავლის გამოსათვლელად, ყველა შემომავალი ნაკადი მხედველობაში მიიღება პლუს ნიშნით, ხოლო გამავალი ნაკადები - მინუს ნიშნით. ვინაიდან ბიზნესი ინტერესდება მისი მფლობელისთვის (მფლობელისთვის) ზუსტად, როგორც ფულადი შემოსავლის მიღების შესაძლებლობა, „ფულადი ნაკადის“ ცნება არის შეფასების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი კონცეფცია.

  ბიზნესში არსებობს ფულადი შემოსავლის სხვადასხვა წყარო და, შესაბამისად, სხვადასხვა სახის ფულადი ნაკადები გამოითვლება შეფასებაში, გარდა ამისა, ფულადი ნაკადების დადგენისას შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც რეალური, ისე ნომინალური ფასები, რაც ასევე იწვევს ამ მრავალფეროვნებას. მაჩვენებელი. თანამედროვე შეფასების პრაქტიკაში განასხვავებენ კაპიტალის ფულადი სახსრების მოძრაობას, აქციონერთა ფულადი სახსრების მოძრაობას ან ფულადი სახსრების ნაკადს კაპიტალისთვის, ფულადი სახსრების თავისუფალ ნაკადს ან ფულადი სახსრების ნაკადებს შორის ყველა ინვესტირებულ კაპიტალზე. ამ შემთხვევაში ყველა სახის ფულადი ნაკადი შეიძლება გამოითვალოს როგორც ნომინალურ, ასევე რეალურ ფასებში.

  ფულადი ნაკადების ძირითადი ტიპები:

  CCF ( კაპიტალის ფულადი ნაკადები) - ფულადი ნაკადები კომპანიის მთელ კაპიტალზე. ეს ფულადი ნაკადი ხელმისაწვდომია კომპანიის აქციონერებისა და კრედიტორებისთვის;

  E C F (კაპიტალის ფულადი ნაკადები ) - ფულადი ნაკადები კომპანიის წილობრივი კაპიტალისთვის, ეს ფულადი ნაკადი ხელმისაწვდომია კომპანიის აქციონერებისთვის (მფლობელებისთვის);

  FCF (უფასო ფულადი ნაკადები) ) - „გასუფთავებული“ ფულადი ნაკადები, აგრეთვე CCF , არის ფულადი ნაკადები, რომლებიც ხელმისაწვდომია კომპანიის აქციონერებისა და კრედიტორებისთვის, მაგრამ არ მოიცავს საგადასახადო შეღავათებს.

  მოდით განვიხილოთ სამი მოდელიდან თითოეულის მახასიათებლები ფულადი სახსრების ნაკადის კომპონენტების კონტექსტში და ვისაუბროთ მთავარ მნიშვნელოვან პუნქტებზე, რომლებიც განსაზღვრავს კომპანიის ღირებულების გაანგარიშების სისწორეს.

  ფულადი ნაკადების გაანგარიშება.

  CCF = EBIT + ამორტიზაცია - კაპიტალური ხარჯები - საბრუნავი კაპიტალის ზრდა - ფაქტობრივი გადასახადები,

  სადაც

  EBIT ( მოგება პროცენტამდე და გადასახადამდე) არის კომპანიის მოგება პროცენტამდე და გადასახადამდე;

  ამორტიზაცია - ძირითადი საშუალებების და არამატერიალური აქტივების ამორტიზაცია (კომპანიის არაფულადი ხარჯები, მასზე დაბრუნება შემოსავლის ნაწილში);

  კაპიტალური ხარჯები - კომპანიის კაპიტალის ინვესტიციები საინვესტიციო აქტივების შექმნაში;

  საბრუნავი კაპიტალის გაზრდა - კომპანიის საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის გაზრდა (საბრუნავი კაპიტალის ნაწილი, რომელიც უნდა დაფინანსდეს საკუთარი და გრძელვადიანი ნასესხები სახსრებიდან);

  ფაქტობრივი გადასახადები - გამოითვლება როგორცფაქტობრივი გადასახადები = (საგადასახადო განაკვეთი) * (EBIT - პროცენტი),და წარმოადგენს კომპანიის მიერ რეალურად გადახდილ გადასახადებს (იგულისხმება საშემოსავლო გადასახადი).

  რეალურად გადახდილი გადასახადების გაანგარიშებისას მხედველობაში მიიღება „საგადასახადო ფარის“ ღირებულება (დანახარჯების ის ნაწილი, რომელიც თავისუფლდება დაბეგვრისაგან – პროცენტი ნასესხებ სახსრებზე).

  ინტერესი - ნასესხებ სახსრებზე გადახდილი პროცენტის ოდენობა.

  განვიხილოთ ფულადი სახსრების შემდეგი ტიპი ECF.

  EСF = EBIT + ამორტიზაცია - კაპიტალური დანახარჯები - საბრუნავი კაპიტალის ზრდა - პროცენტი - ვალის გადახდა + დავალიანების გაცემა - ფაქტობრივი გადასახადები.

  ამ ტიპის ფულადი ნაკადის ყველა ელემენტი შინაარსით თითქმის იდენტურია ადრე მითითებულ ელემენტებთან, გარდა:ვალის გადახდები - კრედიტების/სესხების დაფარვა,ვალის საკითხები - ახალი კრედიტების/სესხების ოდენობა.

  FCF (უფასო ფულადი ნაკადი) - თავისუფალი ფულადი ნაკადები) - ახლოს CCF , მაგრამ განსხვავებით SSფ არ შეიცავს საგადასახადო შეღავათებს.

  F C F= EBIT + ამორტიზაცია - კაპიტალური ხარჯები - სამუშაო კაპიტალის ზრდა - ჰიპოთეტური გადასახადები [ საგადასახადო განაკვეთი * EBIT ],სადაც ჰიპოთეტური გადასახადები , გამოითვლება როგორცჰიპოთეტური გადასახადები == გადასახადის განაკვეთი * EBIT,და წარმოადგენს გადასახადებს, რომლებსაც კომპანია გადაიხდიდა, რომ არ გამოიყენებოდა საგადასახადო ფარის ეფექტი.

  ცხადია, შეფასების დამკვიდრებული რუსული პრაქტიკისგან განსხვავებით, „ისტორიული“ ფულადი ნაკადები განსხვავებულია: კერძოდ, არსებობს სამი სახის ფულადი ნაკადები, ნაცვლად ორისა და ასევე არის ოდნავ განსხვავებული „ელემენტარული“ შინაარსი. კერძოდ, ეს მომენტი გავლენას ახდენს რაოდენობებზეფაქტობრივი და ჰიპოთეტური გადასახადები.

  განვიხილოთ ფულადი ნაკადების გაანგარიშების ალგორითმის პრაქტიკული მაგალითი:

  პირველადი ინფორმაცია კომპანია სს "სდს"-ის შესახებ

  შემოსავალი (გაყიდვები), $2,500,000

  Unlevered Beta 1.00

  Rf (რისკების გარეშე) 12.00%

  Rm - Rf (Risk Premium) 8.00%

  ვალის წილი (ვალის კოეფიციენტი), % 40.00%

  ცვეთა, $500

  კაპიტალის საბრუნავი კაპიტალის ცვლილებები

  (საბრუნავი კაპიტალის ცვლილება) $0

  კაპიტალური ინვესტიციები

  (კაპიტალური ხარჯები), $500

  EBIT-ის წილი (%) 20.00%

  გადასახადის განაკვეთი

  (საგადასახადო განაკვეთი) 30.00%

  გადახდილი % 90,517 $

  ფულადი ნაკადების ღირებულება

  შემოსავალი(გაყიდვების)	CFFCF $2 500 000	ECF $2 500 000	FCF $2 500 000
  გააზიარეთ EBIT	20,00%	20,00%	20,00%
  EBIT	$500 000	$500 000	$500 000
  ამო (ამორტიზაცია)	$500	$500	$500
  კაპიტალური ინვესტიციები (კაპიტალური ხარჯები)	($500)	($500)	($500)
  CoC ცვლილებები(საბრუნავი კაპიტალის ცვლილება)
  ფულადი ნაკადები საოპერაციო საქმიანობიდან	$500 000	$500 000	$500 000
  გადასახადები(გადასახადები)	$122 845	$122 845 ფაქტობრივი გადასახადები = =TR * (EBIT - პროცენტი)	$150 000 ჰიპოთეტური გადასახადები =TR* (EBIT)
  ინტერესი	$90 517	$90 517	$90 517
  		$90 517 ვალის ფულადი ნაკადი
  ფულადი ნაკადების ღირებულება	$377 155	$286 638	$350 000

  ფულადი შემოსავალი, მოლოდინები და სხვა მნიშვნელოვანი ცნებები, რომლებიც გამოიყენება შეფასებისას, მათ შორის ბიზნესის ღირებულების, ყველაფერს აქვს დროებითი განზომილება. ბიზნესის შეფასებაში გამოყენებული ღირებულებები განისაზღვრება ან კონკრეტულ თარიღზე ან გარკვეული პერიოდის განმავლობაში. დროის ცნება შეფასებაში განმარტებულია როგორც აწმყო ან მიმდინარე, ასევე მომავალი, მოსალოდნელი, პერსპექტიული, წარსული ან რეტროსპექტიული. შემფასებელი განსაზღვრავს ქონების მიმდინარე ღირებულებას ან ამჟამინდელ ღირებულებას, იმის გათვალისწინებით, რომ დღევანდელი რესურსები, შემოსავალი, ბიზნესის მიმდინარე საკუთრება უფრო ღირებულია, ვიდრე მომავალი. არც ისე რთული გასაგებია. ამ მომენტში ბიზნესის ფლობა აფართოებს ხელმისაწვდომი შესაძლებლობების სპექტრს, საშუალებას გაძლევთ განახორციელოთ ქმედებები, რომლებიც დროთა განმავლობაში იწვევს შემოსავლის ზრდას. შედეგად, ჩვენ გვაქვს

  რაღაც მომავალი დრო იქნება მეტი შემოსავალი ov ვიდრე სხვაგვარად შეიძლება გვქონდეს. მიზეზი არის კაპიტალის პროდუქტიულობა და დროის უპირატესობის დადებითი მაჩვენებელი. დღეს მიღებული რესურსები თქვენს განკარგულებაში და მათგან კაპიტალის შექმნა ან უკვე ნაყიდი მოქმედი საწარმო, ბიზნესმენს შეუძლია გაზარდოს თავისი მომავალი შემოსავალი. გარდა ამისა, ადამიანები მიდრეკილნი არიან უფრო სუბიექტურ მნიშვნელობას ანიჭებენ თავიანთი შესაძლებლობების რეალიზებას უახლოეს მომავალში, ვიდრე უფრო შორეულ მომავალში. აქედან გამომდინარეობს, რომ წელიწადში მოსალოდნელი საქონლის ამჟამინდელი ღირებულების დასადგენად აუცილებელია მათი ღირებულების დისკონტირება საპროცენტო განაკვეთის შესაბამისად. დისკონტირების პროცესი, რომელიც განსაზღვრავს მომავალი საქონლის ამჟამინდელ ღირებულებას, მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ეკონომიკური გადაწყვეტილების მიღებაში. ამ პროცესის დაუფლება დაგეხმარებათ უკეთ გაიაზროთ დისკუსია შემდეგ თავებში და გაგაცნოთ ბიზნეს და ფინანსურ სამყაროში ჩვეულებრივ გამოყენებულ პროცედურებს, მათ შორის შეფასებებს.

  ნებისმიერ ეკონომიკურ სისტემაში ადამიანების გადაწყვეტილებები, უპირველეს ყოვლისა, დამოკიდებულია იმ საკუთრების უფლებებზე, რომლებიც ჩამოყალიბებულია და ზოგადად აღიარებულია მოცემულ საზოგადოებაში. ტერმინს „საკუთრების უფლება“ - იმ გაგებით, რომლითაც მას აქ ვიყენებთ და გამოვიყენებთ შემდგომ თავებში - ბევრად უფრო ფართო მნიშვნელობა აქვს, ვიდრე ის, რასაც ჩვეულებრივ ასოცირდება. საკუთრების უფლება არის რესურსების, საწარმოს, ბიზნესის გამოყენების კონტროლი და შედეგად მიღებული ხარჯებისა და სარგებლის განაწილების უფლება. შემფასებლისთვის საკუთრების უფლება, შეფასებული ობიექტის მახასიათებლებთან ერთად, მნიშვნელოვანი ფაქტორებია, რომლებიც გავლენას ახდენენ გამოთვლილი ღირებულების ღირებულებაზე. (საკუთრების უფლების ინტერპრეტაცია რუსეთის კანონმდებლობაში.)

  საკუთრების უფლებები აყალიბებს მოლოდინებს. მოლოდინები ამოძრავებს მოქმედებას. ადამიანები იქცევიან ასე და არა სხვაგვარად არსებული საკუთრების უფლებით წარმოქმნილი მოლოდინების გამო. აქციონერები ყიდულობენ და ფლობენ აქციებს, რადგან კანონით, ისინი ელიან ფირმის მოგებასა და მენეჯმენტში წილს, მათ მიერ შეძენილი აქციების რაოდენობის პროპორციულად. საწარმოები, ბიზნესი ყიდულობენ იმიტომ, რომ ისინი ელიან შემოსავლის მიღებას ბიზნეს შესაძლებლობების გაფართოებით. ამავდროულად, ყველა იყურება წინ, ცდილობს იწინასწარმეტყველოს ცვლილებები მიწოდებასა და მოთხოვნაში. იგივეს აკეთებს შემფასებელი პროგნოზების გაკეთებისას. და რაც უფრო ზუსტი და გამართლებულია ეს პროგნოზები, მით უფრო ზუსტია გაკეთებული შეფასება.

  ამასთან, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ საბაზრო ეკონომიკაში მოგება გაურკვევლობის შედეგია, რაც გამოიხატება გარანტიის არქონაში, ინფორმაციის იშვიათობაში, როგორც დალოცვასა და კონკურენციაში. მოგება და ზარალი წარმოიქმნება გაურკვევლობისგან და ამის გარეშე ვერ იარსებებს. სადაც ყველაფერი, რისი ცოდნაც აუცილებელია მოგების მისაღებად, დანამდვილებით არის ცნობილი, მოგების კონკურენცია ასევე აღმოფხვრის მას - ან შემოსავლის შემცირებით ან ხარჯების გაზრდით. ყველა ეს ფაქტორი გარკვეულწილად არის გათვალისწინებული საწარმოს (ბიზნესის) შეფასებისას.

  3.3. რისკები და მათი გათვალისწინების გზები ბიზნესის შეფასებისას

  საბაზრო ეკონომიკაში ბიზნესის დამახასიათებელი მახასიათებელია რისკის არსებობა ყველა ეტაპზე ცხოვრების ციკლისაწარმოები.

  ბიზნეს რისკი არის გაუთვალისწინებელი ზარალის, მოსალოდნელი მოგების, შემოსავლის ან ქონების, ფულადი სახსრების არმიღების ან ნაკლებობის საფრთხე პირობების შემთხვევით ცვლილებასთან დაკავშირებით. ეკონომიკური აქტივობასაწარმოები, არახელსაყრელი გარემოებები. ასეთი რისკი იზომება დანაკარგების სიხშირითა და ალბათობით.

  სამეწარმეო, ფინანსური და საინვესტიციო რისკები საბაზრო ეკონომიკის სავალდებულო ატრიბუტებია, რომლებიც მნიშვნელოვან გავლენას ახდენენ ბიზნესის ღირებულებაზე. ჩატარებისას შეფასების სამუშაოებიგანსაკუთრებული ყურადღება ეთმობა რისკის ანალიზს. ინფორმაციის შეგროვებისა და დამუშავების ეტაპზე შემფასებელი განსაზღვრავს იმ ტიპის რისკებს, რომლებიც ყველაზე შესამჩნევ გავლენას ახდენენ ბიზნესის ღირებულებაზე და ირჩევს, თუ როგორ იქნება მათი გათვალისწინება გამოთვლებში. ამისათვის, პირველ რიგში, ტარდება რისკების სისტემატიზაცია.

  ბიზნესის შეფასების მიზნით, რისკები იყოფა გარე და შიდა.

  გარე რისკები მოიცავს: ბუნებრივ რისკებს, რომლებიც დაკავშირებულია სტიქიურ უბედურებებთან და გარემოსთან; ზოგადი ეკონომიკური რისკები, რომლებიც დაკავშირებულია მაკროეკონომიკური მდგომარეობის ცვლილებებთან, არახელსაყრელ საბაზრო პირობებთან, კონკურენტული გარემოს ცვლილებებთან, დარგის სპეციფიკასთან; პოლიტიკური, ასოცირებული ნაციონალიზაციასთან და ექსპროპრიაციასთან, სამხედრო ოპერაციებთან, სამოქალაქო არეულობასთან; ხელშეკრულებისა და შეთანხმების შეწყვეტა; ფინანსური რისკები, რომლებიც დაკავშირებულია ფულის მსყიდველობითუნარიანობის ცვლილებასთან (ინფლაციური და დეფლაციური რისკები), ეროვნული ვალუტის კურსის ცვლილებასთან, ლიკვიდურობის დისბალანსთან, საერთო საბაზრო საპროცენტო განაკვეთის ცვლილებასთან.

  შიდა რისკები მოიცავს: წარმოებას, რომელიც დაკავშირებულია შრომის პროდუქტიულობის შემცირებასთან, სამუშაო დროის დაკარგვასთან, ზედმეტ ხარჯვასთან ან ნაკლებობასთან. საჭირო მასალები; ტექნიკური და ტექნოლოგიური, დაკავშირებული ახალი ტექნოლოგიების დანერგვასთან, ინოვაციებთან, R&D შედეგების განხორციელებასთან; პროდუქციის რეალიზაციასთან დაკავშირებული კომერციული; მყიდველის გადახდისუნარიანობასთან დაკავშირებული ტრანსპორტი და ა.შ. ინვესტიცია, მათ შორის დაკარგული მოგების რისკი, პროცენტი, საკრედიტო, გაკოტრების რისკი და ა.შ.

  შეფასების მიზნით, მიზანშეწონილია განასხვავოთ სისტემატური და არასისტემატური რისკები. სისტემატური რისკები არის ის რისკები, რომლებიც წარმოიქმნება გარე მოვლენებიდან, რომლებიც გავლენას ახდენენ საბაზრო ეკონომიკაზე და არ შეიძლება აღმოიფხვრას ეროვნული ეკონომიკის შიგნით დივერსიფიკაციით. არასისტემატური რისკები არის ის, რაც შეიძლება შემცირდეს ან აღმოიფხვრას ინვესტიციების დივერსიფიკაციის გზით.

  შემფასებლისთვის მნიშვნელოვანია გამოვლენილი რისკების რაოდენობრივი განსაზღვრა. აბსოლუტური თვალსაზრისით, რისკი შეიძლება განისაზღვროს შესაძლო ზარალის ოდენობით მატერიალური ან ხარჯების თვალსაზრისით. შედარებითი თვალსაზრისით, რისკი განისაზღვრება, როგორც შესაძლო ზარალის ოდენობა, რომელიც დაკავშირებულია გარკვეულ ბაზასთან, რომლის სახითაც ყველაზე მოსახერხებელია მეწარმის ქონებრივი სტატუსის აღება, ან ამ ტიპის სამეწარმეო საქმიანობის რესურსების მთლიანი ღირებულება. , ან მოსალოდნელი შემოსავალი (მოგება) მეწარმეობიდან. შემფასებელი პროგნოზირებისას ადგენს შესაძლო დანაკარგებს რეტროსპექტული მონაცემების ანალიზისა და მიღებული შედეგების ექსტრაპოლაციის საფუძველზე, აგრეთვე ტექნიკური ანალიზის სხვა მეთოდების გამოყენებით. შესაძლო ზარალის და სავარაუდო ღირებულების ან მოგების თანაფარდობის გაანგარიშებით, შეგიძლიათ მიიღოთ რაოდენობრივი რისკის შეფასება ფარდობითი თვალსაზრისით, პროცენტებში.

  რისკების გაზომვისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული შესაძლო დანაკარგების შემთხვევითი ბუნება. იქნება თუ არა ზარალი, რა იქნება მათი კონკრეტული ღირებულება, დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ განვითარდება მოვლენები ბიზნეს ოპერაციების დროს. ეს პირობები დიდწილად გაურკვეველია და მათი წინასწარ პროგნოზირება შეუძლებელია.

  ვინაიდან სამეწარმეო დანაკარგები შემთხვევითი ხასიათისაა, ვინაიდან ისინი ასევე ხასიათდებიან სავარაუდო ღირებულების მიღწევის ალბათობით.

  მათი პროგნოზირების პროცესში სავარაუდო დანაკარგების დადგენისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული ერთი მნიშვნელოვანი გარემოება. მოვლენების შემთხვევითმა განვითარებამ, რომელიც გავლენას ახდენს მეწარმეობის კურსზე და შედეგებზე, შეიძლება გამოიწვიოს არა მხოლოდ ზარალი შემცირებული შედეგების სახით ერთი ტიპის რესურსის ხარჯების გაზრდის გამო, არამედ დადებით ეფექტამდე, ხარჯების შემცირების გამო. სხვა ტიპის. ასე რომ, თუ შემთხვევით მოვლენას აქვს ორმაგი ეფექტი მეწარმეობის საბოლოო შედეგებზე, აქვს როგორც უარყოფითი, ასევე ხელსაყრელი შედეგები, ორივე თანაბრად უნდა იქნას გათვალისწინებული შეფასებისას.

  ბიზნესის შეფასებისას აუცილებელია გაირკვეს შემთხვევითი ზარალის ტიპები და მიზეზები, რომლებიც უფრო სავარაუდოა, გარდა ამისა, უნდა გამოიყოს ზარალი, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს კრიტიკული და კატასტროფული რისკები. ამ მიზნით ინფორმაციის შეგროვების სართულის შემფასებელი სწავლობს, აანალიზებს ამ და მსგავსი ბიზნესის წინა გამოცდილებას, სწავლობს ზარალის სტატისტიკას. ამ კვლევის საფუძველზე აგებულია ცხრილი ან გრაფიკი ზარალის მოცემული დონის წარმოქმნის სიხშირეზე. თუ ცხრილში წარმოდგენილი შემთხვევების საერთო რაოდენობა საკმარისად დიდია, მაშინ მოვლენის დადგომის სიხშირე შეიძლება გამოყენებულ იქნას მომავალში მისი განმეორების მოსალოდნელი ალბათობის შესაფასებლად. გარდა ამისა, შეგიძლიათ მიმართოთ ექსპერტ კონსულტანტებს.

  ყველაზე სავარაუდო რისკების, მათი ხარისხობრივი და რაოდენობრივი მახასიათებლების შესახებ წარმოდგენის შემდეგ, შემფასებელი ირჩევს, თუ როგორ იქნება ისინი გათვალისწინებული ბიზნესის ღირებულების გაანგარიშებისას.

  ბიზნესის შეფასებისას რისკის აღრიცხვის ყველაზე გავრცელებული გზა არის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ან დისკონტის განაკვეთის გამოყენება. რისკის გარკვეული დონე დადგენილია შემოსავლების, ხარჯების, ფულადი ნაკადების პროგნოზირებისას, ხოლო პროგნოზების სიმრავლე შესაძლებელს ხდის რამდენიმე ვარიანტის გათვალისწინებას ყველაზე ოპტიმალურიდან ყველაზე პესიმისტურამდე. რისკების ანალიზი და რაოდენობრივი განსაზღვრა, გარკვეული გაგებით, სუბიექტურია: შემფასებლები, რომლებიც დარწმუნებულნი არიან კომპანიის მომავალ ზრდაში, განსაზღვრავენ მის მიმდინარე ღირებულებას უფრო მაღალი, ვიდრე ანალიტიკოსი, რომელიც პესიმისტურ პროგნოზს აკეთებს. რისკის შეფასებაში განსხვავებები იწვევს სხვადასხვა დასკვნას საწარმოს ღირებულების შესახებ. მაღალი რისკის მქონე კომპანიის ამჟამინდელი ღირებულება უფრო დაბალია, ვიდრე დაბალი რისკის გარემოში მოქმედი მსგავსი კომპანიის მიმდინარე ღირებულება.

  რაც უფრო მაღალია ინვესტორი აფასებს რისკის დონეს, მით უფრო მაღალია ანაზღაურების მაჩვენებელი მას ელის. ბიზნესის შეფასებისას შემფასებელმა უნდა გაითვალისწინოს მისი ორგანიზაციის სამართლებრივი ფორმა. დახურული კომპანიების შეფასებისას, სისტემურ რისკების ანალიზთან ერთად, განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს სისტემურ რისკ ფაქტორებს, მათ შორის. ინდუსტრია და კონკრეტულ კომპანიაში ინვესტირების რისკები.

  ფასდაკლების განაკვეთის გამოსათვლელად შეგიძლიათ გამოიყენოთ CAPM მოდელი ანWACC, ან კუმულაციური მოდელი, ან სხვა მოდელები. გაანგარიშების ზოგადი ლოგიკა ასეთია: ანაზღაურება ყველაზე ნაკლებად სარისკო ინვესტიციებზე იზრდება შეფასებულ ბიზნესთან დაკავშირებული სამეწარმეო რისკების პროპორციულად.

  მაკროეკონომიკური რისკები გათვალისწინებულია მსოფლიოში ცნობილი სარეიტინგო კომპანიების მიერ შემუშავებული მეთოდების მიხედვით, ან ეკონომიკური, მათემატიკური და სტატისტიკური ინსტრუმენტების ინდექსების გამოყენებით. ასე, მაგალითად, საწარმოს ქონების საბაზრო ღირებულების გაანგარიშებისას ფასების ინდექსის გამოყენებით მხედველობაში მიიღება ინფლაციის რისკი. ფასების ინდექსი არის სხვადასხვა პერიოდის განმავლობაში ფასების თანაფარდობის საზომი.

  სამომხმარებლო კალათის საფუძველზე გამოთვლილი ფასების ინდექსი შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც მიმდინარე წლის ფასების დონის მაჩვენებელი.

  ბიზნესის შეფასებისას გამოიყენება ნომინალური და რეალური ღირებულებები. ნომინალური ღირებულება გამოითვლება მიმდინარე წლის ფასებში ინფლაციის კორექტირების გარეშე. რეალური ღირებულება გამოითვლება საბაზისო წლის ფასებში და ინფლაციურისგან „განსხვავდება“ ფასების ზრდით. ნომინალური ღირებულების რეალურში გადაანგარიშებისთვის აუცილებელია ნომინალური ღირებულების გაყოფა ფასის ინდექსზე.

  დისკონტის განაკვეთი ასევე შეიძლება განისაზღვროს როგორც ნომინალური, ასევე რეალური ღირებულების სახით. ამ შემთხვევაში, როდესაც ქვეყანაში ინფლაციური ფასების ზრდის ტემპი აღემატება 15%-ს, რეკომენდებულია ფიშერის ფორმულის გამოყენება:

  

  სადაც რ რ- დაბრუნების რეალური მაჩვენებელი (ფასდაკლება),

  R n - ნომინალური ანაზღაურება (ფასდაკლება),

  მე-ინფლაციის ინდექსი.

  ფინანსური ინფლაციის ინფლაციური კორექტირება შეფასების პროცესში, როგორც წესი, ხორციელდება ყველაზე სტაბილური ვალუტის კურსის რყევებისთვის. გაყიდვების მოცულობის პროგნოზის შედგენისას, შემფასებელს შეუძლია გამოთვლები გააკეთოს რუბლებში, პროგნოზირებული ინფლაციის მოლოდინების გათვალისწინებით, ან გადათვალოს საპროგნოზო ღირებულებები დოლარის კურსით, რომლის ინფლაციის მოლოდინი უფრო დაბალია. აუცილებელია გავითვალისწინოთ ინფლაციური მოლოდინები ნებისმიერი ტიპის ვალუტაზე.

  შეფასების პროცესში ერთ-ერთი ყველაზე რთულია ქვეყნის რისკი. ამ რისკის სიდიდის განსაზღვრის სირთულე განპირობებულია მისი რთული ბუნებით. ქვეყნის რისკის დონე შეიძლება განისაზღვროს:

  სტატისტიკური მონაცემები;

  საექსპერტო შეფასება;

  გამოვლენილი ტენდენციების საფუძველზე პროგნოზის გაკეთება;

  კომბინირებული მეთოდები.

  ასე, მაგალითად, მეთოდის მიხედვით EUROMONEY ქვეყნის რისკის ღირებულების გაანგარიშება ხორციელდება 9 პოზიციაზე:

  ეკონომიკური მონაცემები (25%);

  პოლიტიკური რისკი (25%);

  ვალის მაჩვენებლები (10%);

  გადაუხდელი ან გადახდილი ვალები
  (10%);

  კაპიტალის ბაზრებზე წვდომა (5%);

  forfaiting ფასდაკლება;

  მოკლევადიანი ფინანსების ხელმისაწვდომობა (5%);

  საბანკო ფინანსებზე წვდომა (5%).

  Delote და Touch მეთოდის მიხედვით ქვეყნის რისკის შეფასება ტარდება 8 პოზიციაზე.

  რისკის დონის განსაზღვრა		Დაბალი მაღალი
  რისკის ტიპი
  1. ექსპროპრიაციის პოლიტიკა
  2. დაფინანსების ღირებულება
  3. მთავრობის შემადგენლობაში და მის პოლიტიკაში რადიკალური ცვლილებების ალბათობა
  4. მშპ ზრდის ტემპები
  5. საგარეო ვალის დინამიკა
  6. სახელმწიფოს ჩარევა საწარმოს მართვაში
  7. ზოგადად ბიზნეს გარემო
  8. ინფლაციის მაჩვენებელი
  დაკვირვებების რაოდენობა
  სულ შეწონილი
  ჯამი
  Პარამეტრები
  ქვეყნის რისკის ფაქტორი

  ქვეყნის რისკი, როგორც წესი, მხედველობაში მიიღება არარეზიდენტი ინვესტორისთვის სამუშაოს შესრულებისას, ან როდესაც შეფასებაში გამოიყენება საგარეო ბაზრის ინდიკატორები.

  ზოგადად, ყოვლისმომცველი ანალიზი, რომელიც განსაზღვრავს რისკების აღრიცხვას, რომლებიც თან ახლავს შეფასებულ ბიზნესს, საშუალებას აძლევს შემფასებელს, გააკეთოს გონივრული შეფასება ობიექტის ღირებულების შესახებ.

  ანდრეი ტიხომიროვი

  იმისათვის, რომ გავიგოთ, რას ნიშნავს ბიზნესის შეფასება, განვიხილავთ ოთხ მთავარ კითხვას:

  • რატომ გჭირდებათ ბიზნესის შეფასება?
  • ვინ ახორციელებს ბიზნესის შეფასებას?
  • რა არის შეფასების საგანი?
  • როგორ ფასდება ბიზნესი?

  რატომ გჭირდებათ ბიზნესის შეფასება?

  ბიზნესის შეფასება, ისევე როგორც ნებისმიერი სხვა აქტივი, საჭიროა არა თავისთავად, არამედ მხოლოდ არჩევანისა და გადაწყვეტილების მიღების სიტუაციაში. ჩვეულებრივია ვიფიქროთ, რომ შეფასება წინ უსწრებს გადაწყვეტილებას, ხორციელდება შემდგომი გადაწყვეტილების მიღების მიზნით. ფაქტობრივად, შეფასება ამ გადაწყვეტილების ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაწილია: მის პროცესში აწონ-დაწონილია გადაწყვეტილების მიღება-არმიღებების შედეგები. შეფასება საჭიროა ინფორმირებული, ეკონომიური გადაწყვეტილებების მისაღებად.

  ვინ ახორციელებს ბიზნესის შეფასებას?

  ბიზნესს აფასებენ ისინი, ვინც არჩევის სიტუაციაშია, ვისაც აქვს გადაწყვეტილების მიღების უფლება. ასეთი უფლება აქვს მას, ვისაც აქვს ქონებრივი უფლებები შეფასების ობიექტთან მიმართებაში ან ამ უფლებების შეძენის შესაძლებლობა. ეკონომიკური შეფასებაასევე შეიძლება განხორციელდეს მფლობელების ან დაინტერესებული მხარეების სახელით შეფასების (შემფასებლების) და ქონების მართვის (მენეჯერების) აგენტების მიერ.

  რა არის შეფასების საგანი?

  თუ შეფასების მიზანია გადაწყვეტილების მიღება, მაშინ მისი საგანია გადაწყვეტილების ეკონომიკური სარგებელი. შეფასების ობიექტები შეიძლება იყოს განსხვავებული ტიპებიქონება, ნებისმიერი აქტივი, მაგრამ საგანი ნებისმიერ შემთხვევაში არის ეკონომიკური სარგებელი. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, შეფასებული არ არის თავად ბიზნესი (აქტივი), როგორც ასეთი, როგორც ერთგვარი „თვითონ ნივთი“, არამედ აქტივთან მიმართებაში შესაძლო ქმედებების ერთობლიობა, რომელიც დაკავშირებულია ფაქტობრივ ან არსებობასთან. პოტენციური უფლებები და ეკონომიკური სარგებელი შემოთავაზებული შესყიდვის, გაყიდვის ან მართვის ქმედებებიდან.

  როგორ ფასდება ბიზნესი?

  ეკონომიკური სარგებელი ფასდება ქონების ალტერნატიული გამოყენების ღირებულების შედარებით. მაგრამ არსებითად, ნებისმიერი შეფასება არის ალტერნატიული საქონლის ღირებულების აწონვა (შედარება).

  ბიზნესის შეფასება ხორციელდება სამი მიდგომის გამოყენებით: შემოსავალი, შედარებითი და ღირებულება. თითოეული მიდგომა საშუალებას გაძლევთ ხაზი გაუსვათ ობიექტის განსაკუთრებულ მახასიათებლებს.

  ზე შემოსავლის მიდგომაშემოსავალი წინა პლანზე დგება, როგორც ობიექტის ღირებულების განმსაზღვრელი მთავარი ფაქტორი. რაც მეტი შემოსავალი მოაქვს შეფასების ობიექტს, მით მეტია მისი საბაზრო ღირებულების ღირებულება სხვასთან თანაბარი პირობები. აქ მნიშვნელოვანია მიღების პერიოდის ხანგრძლივობა. შესაძლო შემოსავალი, ამ პროცესის თანმხლები რისკების ხარისხი და ტიპი. შემოსავლის მიდგომა არის მომავალი შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულების გაანგარიშება, რომელიც წარმოიქმნება ქონების სარგებლობისა და მისი შემდგომი გაყიდვის შედეგად. ამ შემთხვევაში მოქმედებს ლოდინის პრინციპი.

  ეს მიდგომა ითვლება ყველაზე მისაღები საინვესტიციო მიზეზების გამო, რადგან ნებისმიერი ინვესტორი, რომელიც ფულს დებს ფულს მოქმედ საწარმოში, საბოლოო ჯამში, არ ყიდულობს აქტივების ერთობლიობას, რომელიც შედგება მატერიალური და არამატერიალური აქტივების ნაკრებისგან, არამედ მომავალი შემოსავლის ნაკადს. საშუალებას აძლევს მას მიიღოს მოგება, დააბრუნოს ჩადებული კაპიტალი და გააუმჯობესოს თქვენი კეთილდღეობა.

  შემოსავლის მიდგომა, როგორც წესი, ბიზნესის შეფასების ყველაზე შესაფერისი პროცედურაა, მაგრამ ასევე მიზანშეწონილია გამოიყენოთ შედარებითი და ხარჯების მიდგომები. ზოგიერთ შემთხვევაში, ღირებულება და შედარებითი მიდგომები შეიძლება იყოს უფრო ზუსტი ან უფრო ეფექტური. ხშირ შემთხვევაში, სამი მიდგომიდან თითოეული შეიძლება გამოყენებულ იქნას სხვა მიდგომებიდან მიღებული ხარჯების შეფასების შესამოწმებლად.

  შედარებითი მიდგომაგანსაკუთრებით ეფექტურია, როდესაც არსებობს შედარებითი ქონების აქტიური ბაზარი. შეფასების სიზუსტე დამოკიდებულია შეგროვებული მონაცემების ხარისხზე, რადგან ამ მიდგომის გამოყენებით შემფასებელმა უნდა შეაგროვოს სანდო ინფორმაცია შედარებითი ქონების ბოლო გაყიდვების შესახებ. ეს მონაცემები მოიცავს: ეკონომიკურ მახასიათებლებს, გაყიდვის დროს, მდებარეობას, გაყიდვის პირობებს და დაფინანსების პირობებს. ამ მიდგომის ეფექტურობა მცირდება, თუ: იყო რამდენიმე ტრანზაქცია; მათი კომისიის მომენტი და შეფასების მომენტი გამოყოფილია ხანგრძლივი პერიოდით; ბაზარი არანორმალურ მდგომარეობაშია, რადგან სწრაფი ცვლილებაბაზარზე იწვევს მაჩვენებლების დამახინჯებას. შედარებითი მიდგომა ეფუძნება ჩანაცვლების პრინციპს. შედარებისთვის, შერჩეულია ობიექტები, რომლებიც კონკურენციას უწევენ ფასეულ ბიზნესს. როგორც წესი, მათ შორის არის განსხვავებები, ამიტომ საჭიროა მონაცემების შესაბამისად მორგება.

  ხარჯების მიდგომაყველაზე შესაფერისია ჰეტეროგენული აქტივების მქონე საწარმოების შესაფასებლად, მათ შორის ფინანსური, და ასევე, როდესაც ბიზნესი არ გამოიმუშავებს სტაბილურ შემოსავალს. მიზანშეწონილია გამოვიყენოთ ხარჯების მიდგომის მეთოდები შეფასებისას სპეციალური ტიპებიბიზნესი (სასტუმროები, მოტელები და ა.შ.), დაზღვევა. შეგროვებული ინფორმაცია მოიცავს მონაცემებს შესაფასებელი აქტივების შესახებ (მიწის ფასები, შენობების სპეციფიკაციები და ა.შ.), მონაცემებს დონის შესახებ. ხელფასები, მასალების ღირებულება, აღჭურვილობის ღირებულება, მშენებლების მოგება და ზედნადები ადგილობრივ ბაზარზე და ა.შ. ხარჯების მიდგომის გამოყენება რთულია ისტორიული ღირებულების უნიკალური ობიექტების, ესთეტიკური მახასიათებლების ან მოძველებული ობიექტების შეფასებისას. ხარჯების მიდგომა ეფუძნება ჩანაცვლების, საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების, ბალანსის, ეკონომიკური ღირებულების, ეკონომიკური დაყოფის პრინციპებს.

  მიდგომა	უპირატესობები	ნაკლოვანებები
  მომგებიანი	ითვალისწინებს ინვესტორის სამომავლო მოლოდინებს. საშუალებას იძლევა გავითვალისწინოთ საწარმოს ეკონომიკური სიძველე. ეს შესაძლებელს ხდის გავითვალისწინოთ ბიზნესში ინვესტიციების მომგებიანობა, პროდუქციის გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლების მოცულობისა და ხარჯების გათვალისწინებით, ასევე საბაზრო ასპექტის გათვალისწინებით, რადგან საჭირო ანაზღაურება ეფუძნება ბაზრის მონაცემებს.	ის არ იძლევა საწარმოს სამომავლო შემოსავლის დისკონტის განაკვეთის ზუსტად განსაზღვრის საშუალებას, ბაზრის მონაცემების ნაკლებობისა და ეკონომიკის არასტაბილურობის გამო. შეზღუდულია საწარმოს მიმდინარე და სამომავლო წმინდა შემოსავლის შესახებ საკმარისი ინფორმაციის ნაკლებობით.
  შედარებითი	ასახავს წარმოების მიერ მიღწეულ რეალურ შედეგებს ეკონომიკური აქტივობასაწარმოები. ნამდვილად აჩვენებს მოთხოვნას და მიწოდებას ამ საინვესტიციო ობიექტზე, ვინაიდან რეალურად დასრულებული ტრანზაქციის ფასი ყველაზე ზუსტად ითვალისწინებს ბაზარზე არსებულ ვითარებას.	უგულებელყოფს საწარმოს განვითარების პერსპექტივებს, ვინაიდან გაანგარიშების საფუძველი წარსულში მიღწეული ფინანსური შედეგებია. ის ღირებულია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს ყოვლისმომცველი ფინანსური ინფორმაცია არა მხოლოდ შესაფასებელი საწარმოსთვის, არამედ მსგავსი ფირმების-ანალოგების დიდი რაოდენობით. გამოთვლების და კორექტირების სირთულე და მათი დასაბუთება. მიღებული ინფორმაციის დაბალი სანდოობა.
  ძვირადღირებული	ყველაზე მიმზიდველია, როდესაც ტიპიური გამყიდველები და მყიდველები თავიანთ გადაწყვეტილებებში სერიოზულად ამახვილებენ ყურადღებას მშენებლობის ხარჯებზე. თუმცა, თუ დანახარჯების მიდგომა აჩვენებს, რომ მშენებლობის ხარჯები შეიძლება იყოს მნიშვნელოვნად ნაკლები, ვიდრე ობიექტის შეძენის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება შემოსავლის მიდგომით, მაშინ ამ ფაქტმა შეიძლება აიძულოს ინვესტორი აირჩიოს მშენებლობის ვარიანტი.	სტატიკური და საწარმოს განვითარების პერსპექტივების გათვალისწინების შეუძლებლობა. არ ითვალისწინებს შესაფასებელი ქონების კომპლექსის მდებარეობას. სირთულე აცვიათ ყველა ფორმის ზუსტად შეფასებისას.

  სამი მიდგომა ერთმანეთთან არის დაკავშირებული. თითოეული მათგანი გულისხმობს ბაზარზე მოპოვებული სხვადასხვა ტიპის ინფორმაციის გამოყენებას. მაგალითად, ხარჯების მიდგომის საფუძველია მონაცემები მასალების, შრომის და ა.შ. მიმდინარე საბაზრო ფასების შესახებ; შემოსავლის მიდგომისთვის - დისკონტის განაკვეთები და კაპიტალიზაციის კოეფიციენტები, რომლებიც ასევე გამოითვლება ბაზრის მონაცემებით.

  Ზე სრულყოფილი ბაზარიყველა მიდგომამ უნდა გამოიწვიოს იგივე ღირებულება. თუმცა, ბაზრების უმეტესობა არასრულყოფილია, მიწოდება და მოთხოვნა არ არის დაბალანსებული. პოტენციური მომხმარებლები შეიძლება იყოს დეზინფორმაციული, წარმოება შეიძლება იყოს არაეფექტური. ამ და სხვა მიზეზების გამო, ამ მიდგომებით შესაძლებელია სხვადასხვა ღირებულების ინდიკატორების მიღება.