რუსეთის საბინაო და კომუნალური მომსახურება (რუსეთის საბინაო და კომუნალური მომსახურება) - საკვანძო ადგილს იკავებს რუსეთის სექტორთაშორის ეკონომიკურ კომპლექსებს შორის და მნიშვნელოვან როლს ასრულებს მათ ფორმირებაში. რუსეთის რეგიონული განვითარების სამინისტროს მონაცემებით, საბინაო და კომუნალური მომსახურების წილი შეადგენს ქვეყნის ძირითადი საშუალებების 26 პროცენტს და ენერგორესურსების მოხმარების 20 პროცენტზე მეტს. საბინაო და კომუნალური მომსახურების ფუნქციებია საბინაო მარაგის საჭირო ოპერატიული მახასიათებლების შენარჩუნება და დასახლებების საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ფუნქციონირება. რუსეთის საბინაო და კომუნალური სერვისების წარმატებული განვითარება განსაზღვრავს ქვეყნის რეგიონულ დონეზე მენეჯმენტის ძირითადი სექტორების ეფექტურ ფუნქციონირებას, რაც სავარაუდოა მომავალში მისი განვითარების სტრატეგიული მიმართულებებისა და მექანიზმების შემუშავებისას. თუმცა, დღეს სერიოზული სირთულეებია საბინაო და კომუნალური მომსახურების სტრუქტურაში, რომელთაგან ერთ-ერთია მაღალი ხარისხიძირითადი საშუალებების ამორტიზაცია. 1990-იან წლებში რუსეთში ეკონომიკური რეფორმების დაწყების შემდეგ, ინვესტიციები ძირითად აქტივებში მკვეთრად შემცირდა. საბაზრო ურთიერთობების პერიოდში სახელმწიფომ შეწყვიტა საბინაო ბაზრის მთავარი მონაწილე. პრივატიზაციისა და მოსახლეობის რეალური შემოსავლების შემცირების შემდეგ, 20 წლის განმავლობაში მოქალაქეების საცხოვრებელი პირობები არ გაუმჯობესებულა და მოსახლეობის უმრავლესობისთვის საგრძნობლად გაუარესდა არა მხოლოდ რაოდენობრივად, არამედ ხარისხობრივად. საშუალოდ, თითოეული მოსახლე დღეს დაახლოებით 20 მ2-ს შეადგენს. შედარებისთვის, აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში - 35 მ2, საფრანგეთში - 43, გერმანიაში - 50, აშშ-სა და კანადაში - 70 და 75 მ2 - სკანდინავიის ქვეყნებში. 2013 წელს მთლიანი საბინაო მარაგი რუსეთის ფედერაციაიყო 3,3 მილიარდი კვადრატული მეტრი. აქედან მინიმუმ 100 მილიონი კვადრატული მეტრი ავარიულ და დანგრეულ სახლებს ეკუთვნოდა. 2013 წლის დასაწყისისთვის 1,6 მილიონზე მეტი იყო საცხოვრებელი კორპუსებირომელსაც აცვიათ 30-დან 65 პროცენტამდე. მათში დაახლოებით 45 მილიონი ადამიანი ცხოვრობს - რუსეთის მთლიანი მოსახლეობის თითქმის მესამედი. ამავდროულად, საბინაო მარაგის მთლიანი მოცულობა 66 პროცენტზე მეტი ცვეთის ხარისხით არის 56,9 მილიონი კვადრატული მეტრი. მოქმედი საბინაო კანონმდებლობა აკისრებს შენობის მფლობელებს მართვის პასუხისმგებლობას საცხოვრებელი კორპუსები(შემდგომში - MKD), არა მხოლოდ მათი ბინების (შენობების), არამედ სახლში არსებული საერთო ქონების მოვლა-შეკეთება და შეკეთება, ასევე კომუნალური და დროული გადახდა. საბინაო მომსახურება. რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსისა და 2007 წლის 21 ივლისის ფედერალური კანონის No185-FZ - საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმის დახმარების ფონდის შესახებ დებულებების განხორციელების წყალობით, შეიქმნა პირობები. საბაზრო ურთიერთობების ჩამოყალიბება და განვითარება ბინის შენობების მართვაში და საჯარო სერვისების მიწოდებაში, მმართველი ორგანიზაციების (MA), სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციების (HOA) და საბინაო სამშენებლო კოოპერატივების (HBC) მეშვეობით. 2015 წლის 1 ივლისის მდგომარეობით, საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმის დახმარების ფონდის თანახმად, საცხოვრებელი კორპუსების ფართობის წილი, რომლებშიც შენობის მფლობელებმა აირჩიეს და ახორციელებენ მართვის ერთ-ერთ მეთოდს, შეადგინა დაახლოებით 97%. ამ შემთხვევაში პრიორიტეტი ენიჭება მმართველ ორგანიზაციებს. MFB-ების ტერიტორიის წილი, რომელსაც მართავს MA-ები, დაახლოებით 70 პროცენტია. შეიქმნა 11 ათასზე მეტი სამაგისტრო, საიდანაც 80 პროცენტზე მეტი კომერციული ორგანიზაციაა. მესაკუთრეთა ასოციაციები მართავენ MKD ფართობის 23 პროცენტს, ეს არის სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციები (HOA) და საბინაო სამშენებლო კოოპერატივები (HBC). ყველაზე პრობლემურია UO-ები, ისინი შეიქმნა ძველი საბინაო და კომუნალური მომსახურების სტრუქტურის საფუძველზე, რომელიც ურთიერთობის საბაზრო მექანიზმზე გადასვლით არაეფექტურია, რადგან იგივე სტრუქტურებმა რეალურად დაიწყეს საბინაო მარაგის მართვა. ადრე, თუმცა სახლის მესაკუთრეთა და მენეჯმენტის სტრუქტურას შორის ურთიერთობა სახელშეკრულებო ხასიათს ატარებდა. საბაზრო მექანიზმში, გეგმური ეკონომიკისგან განსხვავებით, სახელმწიფოს მიერ წარმოდგენილი ერთი მფლობელის ნაცვლად, ჩამოყალიბდა მრავალრიცხოვანი მესაკუთრეთა და ძალიან განსხვავებული მიზნების მქონე მენეჯერთა საზოგადოება, პირველი ცდილობს მიიღოს მაქსიმალური სარგებლობა, მეორე კი. მოიძიეთ მოწოდებული მომსახურების ხარისხი. ჩვენი აზრით, ჯერჯერობით მენეჯერების ინტერესები "გამარჯვებულია". ზრდის ტემპები თითო კომუნალური მომსახურება 2000-იანი წლების მეორე ნახევარში. გადააჭარბა საბინაო მომსახურების ფასების ზრდის ტემპს, განსაკუთრებით 2009 წელს, ტარიფები გაიზარდა საშუალოდ 23%-ით (ზოგადი ინფლაციის მაჩვენებლით 8.8%). ექსპერტების აზრით, 2000 წლიდან რუსები საბინაო და კომუნალურ მომსახურებაში 13-ჯერ მეტს იხდიან, ვიდრე 1991 წელს. როსსტატის მონაცემებით, 2015 წლის ივლისში რუსეთში საბინაო და კომუნალური მომსახურების ტარიფები 7,1 პროცენტით გაიზარდა. მუდმივი ზრდატარიფების ფასები საფრთხეს უქმნის მოსახლეობისთვის საბინაო და კომუნალური მომსახურების ხელმისაწვდომობას. 2015 წლისთვის, ცენტრალური ფედერალური ოლქის მონაცემებით, მოსახლეობის 35 პროცენტი არ იხდის კომუნალურ მომსახურებას ფინანსური პრობლემები. ტარიფების გაძვირების შეკავების მიზნით, საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმის დახმარების ფონდმა გააცნო ზომები ფედერალური სამიზნე პროგრამის „საბინაო და კომუნალური მომსახურების მოდერნიზაციისა და რეფორმის ყოვლისმომცველი პროგრამა 2010-2020 წლებისთვის“. მაგალითად, კომპენსაციების (სუბსიდიების) პროექტი ეფექტურად მუშაობს - მიზნობრივი სოციალური დახმარება დაბალი შემოსავლის მქონე მოქალაქეებისთვის საცხოვრებლისა და კომუნალური გადასახადების გადასახდელად. თუმცა, ტარიფების ზრდის ტენდენცია საბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორში მომსახურების იგივე ხარისხით გრძელდება. ეს შეიძლება გამოწვეული იყოს სუბიექტური მიზეზებით, რომლებიც განვითარდა წინასაბაზრო პერიოდში საბინაო მარაგის მოვლა-პატრონობისა და ადმინისტრაციული მართვის სისტემის ძვირადღირებული ეკონომიკური სტრუქტურით. გაწეული მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესება და მონიტორინგი ფასების პოლიტიკასაბინაო და კომუნალური მომსახურების საქმიანობა შესაძლებელია მხოლოდ სამთავრობო უწყებების, კერძო ბიზნესისა და მომხმარებლების ძალისხმევის კონსოლიდაციით. სახლის მესაკუთრეები უშუალოდ უნდა იყვნენ ჩართულნი სახსრების ხარჯვის ძირითადი მიმართულებების განსაზღვრასა და კომუნალური მომსახურების ხარისხის მონიტორინგში. ამ საქმიანობისთვის ყველაზე შესაფერისი ფორმაა - HOA. HOA უძრავი ქონების ერთი კომპლექსის საზღვრებში დღეს არის ერთ-ერთი ეფექტური გზებისახლის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვა და ბინის შენობის მართვის ორგანიზება ინდივიდუალური შენობების სხვადასხვა მფლობელებთან. HOA-ს ერთ-ერთი ფორმა ადგილობრივი მმართველობა, საშუალებას აძლევს საინიციატივო ჯგუფს გადაჭრას პრობლემები, საშუალებას აძლევს დაინტერესებულ მხარეთა ფართო სპექტრს მონაწილეობა მიიღოს სახლის ფუნქციონირების საკითხების გადაწყვეტაში. ამჟამად პრივატიზებულია საცხოვრებლის 77 პროცენტი და ამ მოცულობის მხოლოდ 7 პროცენტია გაერთიანებული სახლის მესაკუთრეთა გაერთიანებებში. მენეჯმენტის კერძო კომპანიები ემსახურებიან 12 მილიონი მოქალაქის სახლებს, ანუ ქვეყნის მოსახლეობის დაახლოებით 8 პროცენტს. ჩვენი აზრით, HOA-ების ზრდა გამოიწვევს დარგის დემონოპოლიზაციას და, შესაბამისად, ტარიფების რეგულირებას, რაც თავისთავად მნიშვნელოვანი ფაქტორია ინფლაციის სტაბილიზაციისთვის. ამრიგად, ამ სიტუაციიდან გამოსავალი მდგომარეობს სახელმწიფოს როლის გაზრდაში საბინაო და კომუნალური მომსახურების მართვაში და ამ უკანასკნელის გადაქცევა ეროვნული ეკონომიკის მოდერნიზაციის ერთ-ერთ საცდელ ადგილად. და საჯარო თვითმმართველობის განვითარების გამო, რომელიც უზრუნველყოფს მესაკუთრეთა მონაწილეობას მენეჯმენტში, მოვლა-შეკეთებაზე თანხების ხარჯვის ძირითადი მიმართულებების განსაზღვრაში, საჯარო სერვისების ხარისხის მონიტორინგსა და საბინაო მარაგის შეკეთებასა და შენარჩუნებაში.
NP „საბინაო და კომუნალურ მეურნეობებში საზოგადოებრივი კონტროლის ეროვნულმა ცენტრმა „ZhKKH Control“-მა 2016 წლის I კვარტლის საბინაო და კომუნალური მომსახურების სფეროში არსებული პრობლემების რეიტინგი ჩამოაყალიბა. რეიტინგი ჩამოყალიბდა რუსეთის ფედერაციის 72 შემადგენელ ერთეულში მოქმედი საჯარო მიღებებზე მოქალაქეთა მიმართვის შედეგების საფუძველზე. სულ პირველ კვარტალში ამ მიღებებზე 8644-მა ადამიანმა მიმართა.
NP ZhKKH Control-ის აღმასრულებელი დირექტორი სვეტლანა რაზვოროტნევა:
- საბინაო-კომუნალური მომსახურების სექტორში ერთი წლის განმავლობაში გარკვეული ცვლილებები განხორციელდა. რაც მთავარია, თემის ირგვლივ ვნებების ინტენსივობა იკლებს. კაპიტალური რემონტი. წელში 5%-ზე მეტით შემცირდა ამ თემაზე მსურველთა პროცენტი და რეიტინგში თავად თემამ 2015 წლის 1 კვარტალში მე-2 ადგილიდან 2016 წელს მე-5 ადგილზე გადაინაცვლა. ასევე, მნიშვნელოვნად შემცირდა განცხადებების რაოდენობა თემაზე „საბინაო და კომუნალური მომსახურების საფასურის გაანგარიშება“ (8.5%), თუმცა თავად ეს თემა უცვლელად პირველ ადგილზე იყო რეიტინგში როგორც 2015 წელს, ასევე 2016 წლის დასაწყისში. სერიოზულად გაიზარდა განაცხადების პროცენტული მაჩვენებელი თემაზე „კომუნალური რესურსების ხარისხი“, თუმცა, ჩვენი აზრით, ეს ფაქტი სეზონური ფაქტორებით არის განპირობებული და ძირითადად 2015-2016 წლების გათბობის სეზონის (მე-4 კვარტალში) პრობლემებს უკავშირდება. 2015 წელს პირველი ადგილი დაიკავა კომუნალური რესურსების ხარისხის თემა). MKD-ის მენეჯმენტზე განცხადებების რაოდენობა ოდნავ გაიზარდა. ამავდროულად, 2015 და 2016 წლებში თემა „MKD-ის მართვა“ უცვლელად მე-3 ადგილს იკავებდა, ხოლო „MKD-ის არადამაკმაყოფილებელი მდგომარეობა“ მე-5-დან მე-4 ადგილზე გადავიდა. ეს ყველაფერი, ჩემი აზრით, იმაზე მეტყველებს, რომ სალიცენზიო დაწესებულებას, რომელიც 2015 წლის 1 მაისიდან ფუნქციონირებს, ჯერ არ მოუტანია მოსალოდნელი შედეგი“.
რა აწუხებს რუსეთის მოქალაქეებს ყველაზე მეტად საბინაო და კომუნალურ სექტორში 2016 წლის პირველ კვარტალში?
| პოზიცია რეიტინგში | დარტყმების რაოდენობა | დარტყმების % | |
| 1 | კომუნალური გადასახადების გაანგარიშება | 1602 | 18,5 |
| 2 | საჯარო სერვისების ხარისხი | 1508 | 17,4 |
| 3 | MKD მენეჯმენტი | 1479 | 17,1 |
| 4 | 1155 | 13,4 | |
| 5 | კაპიტალური რემონტი | 841 | 9,8 |
| 6 | 465 | 5,4 | |
| 7 | პრობლემები აღრიცხვის მოწყობილობებთან | 231 | 2,7 |
| 8 | დანგრეული და დანგრეული საცხოვრებელი | 133 | 1,5 |
| 9 | 123 | 1,4 | |
| 10 | სხვა | 1107 | 12,8 |
| სულ: | 8644 |
I. საბინაო და კომუნალური მომსახურების საფასურის გაანგარიშება მოიცავს შემდეგ პრობლემებს:
პრობლემები საბინაო და კომუნალური მომსახურების საფასურის გაანგარიშებასთან დაკავშირებით;
გადაანგარიშებები;
გადახდის დოკუმენტების ფორმირება;
დამატებითი გადახდები;
მათ შორის, საერთო საცხოვრებლის საჭიროებებისთვის მოხმარებული კომუნალური გადასახადების გაანგარიშების პრობლემა - 662 მიმართვა (მთლიანი 7.7%).
II. საჯარო სერვისების არადამაკმაყოფილებელი ხარისხი
III. MKD მენეჯმენტი მოიცავს შემდეგ საკითხებს:
მრავალბინიანი შენობების მართვა (ორმაგი გადახდის საბუთების პრობლემა);
HOA-ების, საბინაო კოოპერატივების, მმართველი ორგანიზაციების ქმედებების კანონიერება (მათ შორის ფინანსური და ეკონომიკური აქტივობა);
მმართველი ორგანიზაციების მიერ ინფორმაციის გამჟღავნება;
საცხოვრებელი კორპუსების მართვის სალიცენზიო საქმიანობა - 129 განაცხადი (მთლიანი 1,5%)
მესაკუთრეთა საერთო კრების ჩატარება - 236 მიმართვა (მთლიანი მოცულობის 2,7%):
- პრობლემები განხორციელებისას;
- მიღებული გადაწყვეტილებების აღსრულების პრობლემები
- და სხვა.
IV. MKD-ის არადამაკმაყოფილებელი მდგომარეობა მოიცავს შემდეგ პრობლემებს:
მრავალბინიანი შენობების მოვლა-პატრონობისა და მიმდინარე რემონტის მომსახურების არასათანადო მიწოდება.
V. კაპიტალური რემონტი მოიცავს შემდეგ საკითხებს:
კაპიტალური რემონტის დრო;
კაპიტალური რემონტის ხარისხი;
კაპიტალური რემონტისთვის შენატანის ოდენობა;
კაპიტალური რემონტის რეგიონული პროგრამების შესახებ ინფორმაციის ნაკლებობა.
VI. მიმდებარე ტერიტორიის არადამაკმაყოფილებელი გამწვანება
VII. ინდივიდუალური და საერთო სახლის მრიცხველებთან დაკავშირებული პრობლემები მოიცავს:
შესყიდვები;
დანადგარები;
ოპერაცია.
VIII. დანგრეული და დანგრეული საცხოვრებელი მოიცავს შემდეგ პრობლემებს:
საცხოვრებელი კორპუსების საგანგებოდ აღიარებით;
განსახლების პირობებით;
ახალაშენებული კორპუსების ხარისხით.
IX. საჩივრები ქმედებებისა და უმოქმედობის შესახებ უფლებამოსილი ორგანოებისახელმწიფო ორგანოები და ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოები, რომლებიც გავლენას ახდენენ საბინაო და კომუნალური მომსახურების სფეროში მოქალაქეთა უფლებებისა და კანონიერი ინტერესების დაცვაზე;
X. სხვა თემები მოიცავს შემდეგ საკითხებს:
საცხოვრებელი კორპუსის საერთო საკუთრებით სარგებლობა;
სოციალური რეკრუტირება;
კორუფციის კომპონენტი;
სხვა.
| თემები, რომლებიც აწუხებს მოქალაქეებს | 2016 წლის პირველ კვარტალში ჰიტების რაოდენობის % | 2015 წლის პირველ კვარტალში ჰიტების რაოდენობის % |
| კომუნალური გადასახადების გაანგარიშება | 18,5 | 27,04 % |
| საჯარო სერვისების ხარისხი | 17,4 | 13,72 % |
| MKD მენეჯმენტი | 17,1 | 14,07 % |
| მკდ-ის არადამაკმაყოფილებელი მდგომარეობა | 13,4 | 9,64 % |
| კაპიტალური რემონტი | 9,8 | 15,2 % |
| ცუდი სახლის გაუმჯობესება | 5,4 | 3,24 |
| პრობლემები აღრიცხვის მოწყობილობებთან | 2,7 | 2,3 % |
| დანგრეული და დანგრეული საცხოვრებელი | 1,5 | 1,3 % |
| საჩივრები უფლებამოსილი ორგანოების უმოქმედობის შესახებ | 1,4 | 0,8 % |
| სხვა | 12,8 | 12,69 % |
სტატია ეძღვნება პოლიტიკის მოდელის ფორმირებას ინფორმაციის დაცვაბინის შენობების მართვა ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისებით. გაანალიზებული იქნა საცხოვრებელი კორპუსების მართვის ორგანიზაციების საქმიანობის შესახებ საჯაროდ ხელმისაწვდომი ინფორმაციის ჩვენების პრობლემები. პერსონალურ მონაცემებთან და სავაჭრო საიდუმლოებასთან დაკავშირებული ზოგიერთი ინფორმაცია დაცული უნდა იყოს არაავტორიზებული წვდომისგან. განსაზღვრულია ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის ფორმირების მარეგულირებელი დოკუმენტები. განხილულია ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის სამი დონის შინაარსი. მოთხოვნები მომსახურების დონის ხელშეკრულებისთვის (SLA) ჩამოყალიბდა იმისათვის, რომ მოეწყოს ინფორმაციის უსაფრთხო გაცვლა ბინის შენობის მართვის ორგანიზაციასა და ღრუბლოვანი სერვისის პროვაიდერს შორის.
პერსონალური მონაცემები
სავაჭრო საიდუმლო
ბინა სახლი
ინფორმაციის უსაფრთხოების პოლიტიკა
საინფორმაციო სისტემა
პროვაიდერი
ღრუბლოვანი ინფორმაციის სერვისის აბონენტი
1. Kolesov A. Microsoft ახორციელებს ISO 27018 სტანდარტს პერსონალური მონაცემების დაცვისთვის. URL: http://www.pcweek.ru/security/article/detail.php?ID=171137 (წვდომა 01/22/2016).
2. InterPARES Trust პროექტის სიახლეები. URL: http://rusrim.blogspot.ru/2015/02/interpares-trust_23.html (წვდომის თარიღი: 01/23/2016).
3. Cloud სერვისის პროვაიდერების მოთხოვნების საერთაშორისო სტანდარტის მიმოხილვა, რომლებიც ამუშავებენ პერსონალურ მონაცემებს. URL: http://rusrim.blogspot.co.uk/2015/02/blog-post_1.html (წვდომა 01/23/2016).
4. პოპოვი ა.ა. შესაძლო პრობლემებისაბინაო და კომუნალური სერვისების მართვა რეგიონში პერსპექტიული ერთიანი საინფორმაციო სივრცის გამოყენებისას, რომელიც ჩამოყალიბებულია ნივთების ინტერნეტის კონცეფციის საფუძველზე // სამეცნიერო კონფერენციების ბიულეტენი. - 2015. - No2-5 (2). - გვ.111-114.
5. პოპოვი ა.ა. მრავალბინიანი კორპუსების მართვის ორგანიზაციების ინოვაციური ინფრასტრუქტურის (სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციები) გრძელვადიანი განვითარების მიმართულებების, ფორმებისა და მეთოდების განსაზღვრა. - მ .: გამომცემლობა "ირისბუკი", 2012. - 213 გვ.
6. პოპოვი ა.ა. ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისების ინფორმაციული უსაფრთხოების გაუმჯობესების პრობლემები ბინის შენობების მართვის ორგანიზაციის ინოვაციური IT ინფრასტრუქტურის ფორმირებაში // თანამედროვე საკითხებიმეცნიერება და განათლება. - 2013. - No3; URL: http://www.science-education.ru/ru/article/view?id=9267 (წვდომის თარიღი: 01/23/2016).
7. პოპოვი ა.ა. ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისის შემუშავება ბინის შენობების მართვის ორგანიზაციის ინოვაციური IT ინფრასტრუქტურის ფუნქციონირებისთვის.რუსეთის ეკონომიკური უნივერსიტეტის იზვესტია. გ.ვ. პლეხანოვი. - 2013. - No4 (14). – გვ.92-163; URL: http://old.rea.ru/Main.aspx?page=Nomer_4__14_ (წვდომის თარიღი: 01/23/2016).
8. ფედერალური კანონი 2004 წლის 29 ივლისის No98-FZ (შესწორებულია 2014 წლის 12 მარტს) „სავაჭრო საიდუმლოების შესახებ“.
9. რუსეთის FSTEC. საინფორმაციო სისტემებში ინფორმაციული უსაფრთხოების საფრთხეების განსაზღვრის მეთოდოლოგია. პროექტი. საიტი. – URL: http://fstec.ru/component/attachments/download/812 (წვდომის თარიღი: 01/23/16).
10. ISO/IEC 27017:2015 საინფორმაციო ტექნოლოგია - უსაფრთხოების ტექნიკა - ინფორმაციული უსაფრთხოების კონტროლის პრაქტიკის კოდექსი, რომელიც დაფუძნებულია ISO/IEC 27002-ზე ღრუბლოვანი სერვისებისთვის. URL: http://www.iso.org/iso/home/store/catalogue_tc/catalogue_detail.htm?csnumber=43757 (წვდომა 01/23/2016).
საბინაო კოდექსით გათვალისწინებულ MKD-ის მართვის ერთ-ერთ ფორმას იყენებენ მრავალბინიანი კორპუსების (მკდ) მცხოვრებლები. ყველაზე ხშირად, MKD-ს სამართავად ირჩევენ მმართველ კომპანიას (ორგანიზაციას). მმართველი კომპანიის (ორგანიზაციის) მიერ MKD-ის მართვას აქვს შემდეგი დამახასიათებელი ნიშნები:
1. დიდი რაოდენობით მონაცემების კონტროლი ყველა აპარტამენტისა და სახლის მფლობელების შესახებ.
2. მაცხოვრებლებსა და გარკვეული სერვისების უშუალო მიმწოდებლებს შორის კომუნალური გადასახადების გადახდაში შუამავლის როლი.
3. ხარჯების გადახდის კონტროლი.
4. მოიჯარეების განცხადებების კონტროლი კონკრეტული ტიპის სამუშაოს შესასრულებლად და მათი განხორციელების მიმდინარეობის თვალყურის დევნება.
5. ქირის ოდენობაში არ გათვალისწინებული მომსახურების გადახდის კონტროლი.
6. მოიჯარეების მიერ დამტკიცებული ბიუჯეტის ფარგლებში გაწეული ხარჯების კონტროლი, ასევე ინფორმაცია შეგროვებული თანხების და ვალების არსებობის შესახებ.
7. ბუღალტერია.
ამრიგად, მმართველი კომპანიები აგროვებენ, ამუშავებენ, ინახავენ და გადასცემენ ინფორმაციას სხვადასხვა ფორმით (ელექტრონული, ფიზიკური, ზეპირი) მაცხოვრებლების შესახებ ინფორმაციასთან ერთად, კერძოდ: სრული სახელი, საცხოვრებელი მისამართი, წელი, თვე და დაბადების თარიღი, ბინაში მცხოვრებთა რაოდენობა, რეზიდენტების ოჯახი, ფინანსური და სოციალური მდგომარეობა, პროფესია, განათლება და შემოსავალი, სხვა ინფორმაცია. 2006 წლის 27 ივლისის ფედერალური კანონის No 152-FZ „პერსონალური მონაცემების შესახებ“ ყველა ზემოაღნიშნული ინფორმაცია შეიძლება კლასიფიცირებული იყოს როგორც პერსონალური მონაცემები. მმართველ ორგანიზაციებში პერსონალური მონაცემების დამუშავება ჩვეულებრივ ავტომატიზირებულია. ამრიგად, MFB მართვის ორგანიზაციაში დამუშავებული ინფორმაცია შეიძლება დაექვემდებაროს მიზანმიმართულ და შემთხვევით საფრთხეებს, ხოლო MFB მართვის პროცესებს, საინფორმაციო სისტემებს, კომპიუტერულ ქსელებს, MFB მართვის ორგანიზაციების პერსონალს, MFB რეზიდენტებს აქვთ დაუცველობა. ბიზნეს პროცესებსა და სისტემებში შეტანილმა ცვლილებებმა ან სხვა გარე ცვლილებებმა (როგორიცაა ახალი კანონები და რეგულაციები) შეიძლება შექმნას ახალი ინფორმაციული უსაფრთხოების რისკები. იმ მრავალი ხერხის გათვალისწინებით, რომლითაც საფრთხეებმა, მოწყვლადობის გამოყენებით, შეიძლება ზიანი მიაყენოს ორგანიზაციას, რომელიც მართავს MKD-ს, შეიძლება დავასკვნათ, რომ ინფორმაციის უსაფრთხოების რისკები ყოველთვის არსებობს. სათანადოდ ორგანიზებული ინფორმაციის დაცვა ამცირებს ამ რისკებს, აზღვევს ორგანიზაციას MKD-ის მართვაში საფრთხეებისა და დაუცველობისგან.
პრობლემების ჩვენება ღია წვდომაინფორმაცია საცხოვრებელი კორპუსების მართვის ორგანიზაციების საქმიანობის შესახებ
2004 წლის 29 ივლისის ფედერალური კანონი No98-FZ „სავაჭრო საიდუმლოების შესახებ“ განსაზღვრავს ინფორმაციას, რომელიც კლასიფიცირდება როგორც სავაჭრო საიდუმლოება. რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2010 წლის 23 სექტემბრის №731 განკარგულების შესაბამისად „საცხოვრებელი კორპუსების მართვის სფეროში მოქმედი ორგანიზაციების მიერ ინფორმაციის გამჟღავნების სტანდარტის დამტკიცების შესახებ“, მმართველი კომპანიის (HOA) ინფორმაციის უმეტესობა. უნდა იყოს გამჟღავნებული საზოგადოებისთვის ინტერნეტით ან ქაღალდის ფორმით. რეგულაცია ითვალისწინებს ინფორმაციის მიღებას ფართო წრეფიზიკური პირები, მიუხედავად მისი მოპოვების მიზნისა.
აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ 2013 წლის 1 მარტიდან ძალაში შევიდა რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2012 წლის 28 დეკემბრის No1468 დადგენილება, რომელიც ითვალისწინებს ელექტრონული პასპორტების შემუშავებას MKD და საცხოვრებელი კორპუსებისთვის. ამ დოკუმენტის შესაბამისად, უნდა შეიქმნას ელექტრონული პასპორტები MKD და საცხოვრებელი კორპუსებისთვის. ელექტრონული პასპორტებიდან გამოქვეყნებული ინფორმაციის ნაწილი (მაგალითად, მიწოდებულ რესურსებზე გადახდის ოდენობა, რესურსების მიმწოდებელ ორგანიზაციებთან ანგარიშსწორების მდგომარეობა და ა.შ.) ეხება. ეკონომიკური აქტივობაორგანიზაციები MKD-ის მართვისთვის. ასევე, ელექტრონულ პასპორტებში, ინფორმაცია სახლის მფლობელების შესახებ, ასევე ინფორმაცია, რომელიც პირდაპირ ახასიათებს ტექნიკური მდგომარეობადა ინფორმაცია საინჟინრო ინფრასტრუქტურისა და MKD-ის მშენებლობის შესახებ.
ზემოაღნიშნულის მოთხოვნების შედარება ნორმატიული დოკუმენტები, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ საჯარო დომენში მრავალბინიანი შენობების მართვის ორგანიზაციის საქმიანობის შესახებ ინფორმაციის ნაწილის ჩვენება განხორციელდება No152-FZ და No98-FZ კანონების მოთხოვნების დარღვევით. .
IN თანამედროვე პირობებისაბინაო და კომუნალური სერვისების ავტომატიზაცია, შეიძლება წარმოიშვას ინფორმაციული უსაფრთხოების სხვადასხვა პრობლემები (მონაცემთა უსაფრთხოება, თავდამსხმელის მიერ მონაცემების თვალთვალი, მონაცემებზე არაავტორიზებული წვდომა, მონაცემებზე წვდომის დაბლოკვა). ბინის კორპუსების მაცხოვრებლების პერსონალური მონაცემების ინფორმაციული უსაფრთხოების პრობლემების, აგრეთვე კომერციულ საიდუმლოებასთან დაკავშირებული მმართველი ორგანიზაციის საქმიანობის შესახებ ინფორმაციის აღმოსაფხვრელად, აუცილებელია ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის შემუშავება. ამავდროულად, პოლიტიკამ უნდა გაითვალისწინოს მრავალბინიანი შენობების მართვის თანამედროვე საინფორმაციო სისტემების გამოყენების თავისებურებები.
ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისების გამოყენება მრავალბინიანი შენობების მართვისთვის
ამჟამად შემუშავებულია დიდი რაოდენობით საინფორმაციო სისტემები და სერვისები საბინაო და კომუნალური მომსახურებისა და მრავალბინიანი შენობების მართვისთვის, რომლებიც შეიძლება დაიყოს ხუთ კლასად (ორგანიზაციის მზადყოფნის დონის შესაბამისად ბინის შენობების მართვისთვის ინფორმატიზაციისთვის). . მეოთხე კლასის საინფორმაციო სისტემების შესაბამისად, MKD-ს მართვისთვის გამოიყენება ღრუბლოვანი ტექნოლოგიები, რაც შესაძლებელს ხდის სახლის მფლობელების ჩართვას MKD მართვის მარყუჟში. ეს კლასი საშუალებას გაძლევთ თვალყური ადევნოთ განაცხადების სტატუსს რეალურ დროში, გადაიხადოთ კომუნალური გადასახადები (რაც უკვე დანერგილია საინფორმაციო სისტემების მესამე კლასში), გამოიძახოთ სახლის მომსახურე მუშაკები (ზეინკალი, სანტექნიკა და ა.შ.). უძრავი ქონების მენეჯმენტში ღრუბლოვანი გამოთვლების გამოყენება საზღვარგარეთ უკვე რამდენიმე წელია გამოიყენება. რუსეთში, წლის ამ მომენტშისაბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორში არსებული საინფორმაციო სისტემების უმეტესობა არ იყენებს ღრუბლოვან ტექნოლოგიებს და უზრუნველყოფს მრავალბინიანი შენობების მართვაში ძირითადად ტექნიკური თანამშრომლების ჩართვას.
სახელმწიფოს აქტიური განვითარება საინფორმაციო სისტემასაბინაო და კომუნალური მომსახურება (ეს, სავარაუდოდ, მეოთხე კლასის საინფორმაციო სისტემებს უნდა მიეკუთვნებოდეს), რაც შექმნის ერთიან საინფორმაციო სივრცეს საბინაო და კომუნალური მომსახურებისთვის. შედეგად, მრავალბინიანი შენობების მართვის ორგანიზაცია „იძულებული“ იქნება ან მიატოვოს უკვე მოქმედი საინფორმაციო სისტემები, ან გააერთიანოს მათ მიერ გამოყენებული საინფორმაციო სისტემები ერთ საინფორმაციო სივრცეში.
კორპუსების მენეჯმენტში ღრუბლოვანი გამოთვლების გამოყენების შემთხვევაში, დაუყოვნებლივ ჩნდება მთელი რიგი ფაქტორები, რომლებიც იწვევენ ინფორმაციული უსაფრთხოების პრობლემებს. ასევე არის ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისების გამოყენების დამატებითი ფუნქცია - ახლის გაჩენა მსახიობი(პროვაიდერი) მრავალბინიანი შენობების საკონტროლო ციკლში. აქედან გამომდინარე, შეიძლება წარმოიშვას შემდეგი დამატებითი პრობლემები:
1. ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისებთან დაკავშირების ღირებულება არ შეესაბამება მრავალბინიანი შენობების მართვის ორგანიზაციის შესაძლებლობებს.
2. ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისების აბონენტების (ბინის კორპუსების მმართველი ორგანიზაციების თანამშრომლები და მაცხოვრებლები) სურვილის არქონა დააინსტალირონ პროგრამული უზრუნველყოფის კლიენტის ნაწილი ღრუბლოვან სერვისებთან დასაკავშირებლად მათ გამოთვლით მოწყობილობებზე.
3. ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისებში აბონენტების მიერ მოწოდებული ინფორმაციის არასაკმარისი ხარისხი.
4. აბონენტების არასაკმარისი ნდობა ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისების მიმართ. ამ ფენომენს ადასტურებს აშშ-ში სხვადასხვა ორგანიზაციის გამოკითხვის შედეგები. 2014 წელს შეერთებულ შტატებში ჩატარებული გამოკითხვის თანახმად, გამოკითხული ორგანიზაციების მხოლოდ 5% ფართოდ იყენებს ღრუბლოვანი ინფორმაციის სერვისებს, 55% იყენებს მათ შეზღუდული რაოდენობით, 23% - გამონაკლის შემთხვევებში, 13% - საერთოდ არ იყენებს მათ. ზე შესაძლო აბონენტებსღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისები აყენებს გამჭვირვალობის, კონფიდენციალურობისა და კონტროლის საკითხებს. ღრუბლოვანი ინფორმაციის სერვისის აბონენტებს ხშირად არ აქვთ ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ როგორ ხდება ღრუბელში გადასული მონაცემების დაცვა და დამუშავება და რა მოხდება, თუ მათ სურთ გადაერთონ სხვა პროვაიდერზე, ან თუ მათი პროვაიდერი შეწყვეტს საქმიანობას ან ცვლის თავის პოლიტიკას.
ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის ფორმირება ბინის შენობების მართვის ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისების გამოყენებისას
ბინის შენობის მართვის ორგანიზაციის ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკა არის დოკუმენტების ერთობლიობა, რომელიც განსაზღვრავს პრინციპებს, წესებს, პროცედურებსა და პრაქტიკას ინფორმაციული უსაფრთხოების სფეროში, რაც ხელს უწყობს პერსონალური მონაცემებისა და სავაჭრო საიდუმლოებასთან დაკავშირებული მონაცემების დაცვას. საინფორმაციო უსაფრთხოების პოლიტიკა, რომელიც შემუშავებულია პირველი, მეორე და მესამე კლასის საინფორმაციო სისტემების გამოყენების შემთხვევებისთვის, მრავალბინიანი კორპუსების მართვისთვის, ვერ აღმოფხვრის მეოთხე კლასის საინფორმაციო სისტემების გამოყენების პრობლემებს.
საცხოვრებელი კორპუსების მენეჯმენტში ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის შესაქმნელად სახელმძღვანელოების შედგენის ძირითადი დოკუმენტებია რუსული და უცხოური სტანდარტები:
1. სტანდარტი ST RK ISO/IEC 17799-2006, ასევე მისი გაუმჯობესებული ვერსიები ISO/IEC 27002:2005 (GOST R ISO/IEC 27002-2012) და ISO/IEC 27002:2013. ეს სტანდარტები განსაზღვრავს ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის ზოგად დებულებებს.
2. ISO/IEC 27017:2015 სტანდარტი არეგულირებს ინფორმაციის უსაფრთხოების მენეჯმენტს და მონაცემთა დაცვას ღრუბლოვანი ტექნოლოგიების შემთხვევაში და ამავდროულად იყენებს ISO/IEC 27002 სტანდარტის დებულებებს. იგეგმებოდა ამ სტანდარტის ერთად გამოშვება. ISO/IEC 27018 სტანდარტით, რომელიც ეხება პერსონალური მონაცემების დაცვის საკითხებს ღრუბლოვანი გამოთვლების გამოყენებისას.
3. ISO/IEC 27018:2014 სტანდარტი. ISO/IEC 27018 სტანდარტი უზრუნველყოფს მითითებებს ღრუბლოვანი ინფორმაციის სერვისის პროვაიდერებისთვის, რომლებიც ამუშავებენ პერსონალურ მონაცემებს და უზრუნველყოფს კონტროლისა და კონტროლის ერთობლიობას, რომელიც პროვაიდერებმა უნდა განახორციელონ ღრუბლოვანი გამოთვლის გამოწვევების შესამცირებლად. აქედან გამომდინარე, სტანდარტი გამიზნულია ღრუბლოვანი ინფორმაციის სერვისის პროვაიდერებთან ნდობის გასაძლიერებლად (ის შეიცავს რეკომენდაციებს პერსონალური მონაცემებისა და კონფიდენციალურობის დაცვის შესახებ საჯარო ღრუბელში).
MKD მენეჯმენტ ორგანიზაციას შეუძლია დაადგინოს საკუთარი ინფორმაციული უსაფრთხოების მოთხოვნები. ასეთი პრეტენზიების წყაროა:
ICD-ის მენეჯმენტის ორგანიზაციისთვის რისკების შეფასება, მისი ბიზნეს სტრატეგიისა და მიზნების გათვალისწინებით (დამუშავებული ინფორმაციის საფრთხის იდენტიფიცირება, მოწყვლადობისა და მათი გამოყენების ალბათობის დადგენა, პოტენციური ზემოქმედების შეფასება)
საკანონმდებლო, მარეგულირებელი და საკონტრაქტო მოთხოვნები, რომლებსაც უნდა შეესაბამებოდეს MKD-ის მმართველი ორგანიზაცია და მასთან ურთიერთობის მქონე ორგანიზაციები, ისევე როგორც სოციალურ-კულტურული გარემო, რომელშიც ისინი მოქმედებენ;
პრინციპების, მიზნებისა და ბიზნეს მოთხოვნების ერთობლიობა, რომელიც ორგანიზაციამ შეიმუშავა ინფორმაციის მართვის, დამუშავების, შენახვის, კომუნიკაციისა და არქივისთვის.
ორგანიზაციის უსაფრთხოების პოლიტიკა MKD-ის მართვისთვის დგება სისტემის აუდიტის შემდეგ ორგანიზაციის შიდა ძალების მიერ ან მესამე მხარის კომპანიების დახმარებით. 2015 წლის 05/06/2015 FSTEC და 05/08/05/08/ ინფორმაციული უსაფრთხოების საფრთხეების განსაზღვრის მეთოდოლოგიაზე დაყრდნობით. 2015 შედგენილია საფრთხის მოდელი და შემოჭრის მოდელი.
შეჭრის მოდელის შესადგენად გამოიყენება მეთოდოლოგია, რომლის დახმარებითაც განისაზღვრება შემოჭრის ტიპი, წვდომის უფლებების, თავდამსხმელის ტიპის, თავდამსხმელის პოტენციალისა და არასანქცირებული ქმედებების განხორციელების მეთოდების მიხედვით. MKD მენეჯმენტის ორგანიზაციებისთვის თავდამსხმელის მოდელი დამოკიდებული იქნება მის ზომაზე, მომსახურე სახლების ტერიტორიულ მდებარეობაზე, კომპანიის ბრუნვაზე, ინფორმაციის დასამუშავებლად გამოყენებულ პროგრამებზე, ინფორმაციის შეგროვებისა და დამუშავების მეთოდზე და ინფორმაციის ხელმისაწვდომობაზე. .
MKD-ის მმართველი ორგანიზაციისთვის ინფორმაციის უსაფრთხოების პოლიტიკის შემუშავებისას უნდა გამოიყოს სამი დონე: უმაღლესი, საშუალო და ქვედა. ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის უმაღლესი დონე მიზნად ისახავს:
ჩამოაყალიბოს ორგანიზაციის მენეჯმენტი MKD-ის მართვისთვის ინფორმაციული უსაფრთხოების საკითხებთან დაკავშირებით და ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის სფეროს ასახვა;
ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის შემუშავება ქვედა საფეხურებისთვის, ასევე წესები და ინსტრუქციები, რომლებიც არეგულირებს ინფორმაციული უსაფრთხოების გარკვეულ საკითხებს MKD-ის მართვის ორგანიზაციაში;
გამოყენებული იქნას MKD-ის მმართველი ორგანიზაციის პერსონალის, რეზიდენტების, მესამე მხარის ორგანიზაციების წარმომადგენლების ინფორმირების საშუალებად ინფორმაციული უსაფრთხოების სფეროში ძირითადი ამოცანებისა და პრიორიტეტების შესახებ.
ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის საშუალო დონე მოიცავს MKD-ს (მისი მენეჯმენტის) მართვის ორგანიზაციის დამოკიდებულებას ინფორმაციული სისტემის ფუნქციონირების გარკვეული ასპექტების მიმართ (ღრუბლოვან საინფორმაციო სერვისები, რომლებიც ახორციელებენ MKD-ს მართვას):
საინფორმაციო ნაკადების ჩამონათვალი, რომლებიც ემსახურება MKD-ს მართვის სხვადასხვა ბიზნეს პროცესებს, მოთხოვნები მათზე (მნიშვნელობის ხარისხი, ინფორმაციის ნაკადების კონფიდენციალურობა, ასევე სანდოობის მოთხოვნები);
მოთხოვნები საინფორმაციო და სატელეკომუნიკაციო ტექნოლოგიების მიმართ, ინფორმაციის დამუშავების მეთოდები, რომლებიც გამოიყენება MKD-ის მართვისთვის;
მოთხოვნები ორგანიზაციის თანამშრომლებისა და ღრუბლოვანი ინფორმაციის სერვისის მომხმარებლების მიმართ, რომლებიც მონაწილეობენ MKD-ის მენეჯმენტის შესახებ ინფორმაციის დამუშავებაში.
დაბალ დონეზე, ორგანიზაციის ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკა MKD-ის მართვისთვის ISO/IEC 27002: 2013 შესაბამისად უნდა იყოს გამჟღავნებული პოლიტიკებში შესაბამის სფეროებში, რომლებიც შეიძლება განხორციელდეს შემდეგ სამიზნე სფეროებში:
მონაცემთა წვდომის კონტროლი;
MKD მართვის ორგანიზაციაში დამუშავებული ინფორმაციის კლასიფიკაცია;
ფიზიკური დაცვა და დაცვა ბუნებრივი ფაქტორებისგან;
სამიზნე სფეროები, რომლებიც ორიენტირებულია აბონენტებზე, რომლებიც იყენებენ ღრუბლოვან საინფორმაციო სერვისებს (მონაცემების სწორად გამოყენება, "სუფთა" ცხრილისა და "სუფთა" ეკრანის პრინციპი, ინფორმაციის გადაცემა, მობილურ მოწყობილობებთან მუშაობა და დისტანციური მუშაობა, პროგრამული აპლიკაციების ინსტალაციისა და გამოყენების შეზღუდვები);
სარეზერვო;
ინფორმაციის გადაცემა;
მავნე კოდის დაცვა და ტექნიკური დაუცველობის მართვა;
კრიპტოგრაფიული მეთოდები და ინფორმაციის გაცვლის უსაფრთხოება;
პერსონალური მონაცემების კონფიდენციალობა და დაცვა;
ურთიერთობა მომწოდებლებთან.
ყველა პოლიტიკა უნდა მიეწოდოს ბინის შენობის მართვის ორგანიზაციის პერსონალს, მაცხოვრებლებს და შესაბამის გარე მხარეებს ადეკვატური, ხელმისაწვდომი და გასაგები ფორმით.
MKD მართვის ორგანიზაციის ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის სასიცოცხლო ციკლი შედგება რამდენიმე ძირითადი ეტაპისგან:
1. ინფორმაციული უსაფრთხოების მდგომარეობის ანალიზი.
2. ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის უშუალო შემუშავება.
3. შემუშავებული უსაფრთხოების პოლიტიკის დანერგვა ორგანიზაციის საქმიანობაში.
4. ინფორმაციული უსაფრთხოების შემუშავებული პოლიტიკის მოთხოვნებთან შესაბამისობის ანალიზი და მისი შემდგომი გაუმჯობესების მიმართულებების ფორმირება (გადასვლა საფეხურზე No1).
ასეთი ციკლი შეიძლება რამდენჯერმე განმეორდეს ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის გასაუმჯობესებლად და ინფორმაციული უსაფრთხოების სფეროში გამოვლენილი პრობლემების აღმოსაფხვრელად. ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკა უნდა გადაიხედოს დაგეგმილ ინტერვალებში ან როდესაც ჩნდება მნიშვნელოვანი ინფორმაციული უსაფრთხოების საკითხები.
როგორც ზემოთ აღინიშნა, ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისების გამოყენება MKD-ის მენეჯმენტს ახალ მონაწილეს უმატებს - პროვაიდერს. აქედან გამომდინარე, ინფორმაციის უსაფრთხოების პოლიტიკას უნდა დაემატოს მომსახურების დონის ხელშეკრულება (SLA) MKD-ის მმართველ ორგანიზაციასა და პროვაიდერს შორის. ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მითითებული MKD-ის მენეჯმენტ ორგანიზაციასა და ღრუბლოვანი ინფორმაციის სერვისის პროვაიდერს შორის მონაცემთა უსაფრთხო გადაცემის ორგანიზების შემდეგი საკითხები:
1. ღრუბლოვანი სერვისის პროვაიდერის მიერ შენახული მონაცემების უსაფრთხოება (პროვაიდერი ვალდებულია დაშიფროს ყველა არასაჯარო, პერსონალური და კონფიდენციალური მონაცემი მმართველი ორგანიზაციიდან ღრუბელში და მისგან გადაცემის პროცესში ხელშეკრულების მთელი ვადის განმავლობაში. და მისი შეწყვეტიდან 90 დღის შემდეგ). ინფორმაციის შესანახად და დასამუშავებლად გამოყენებული უნდა იყოს მეთოდები და ტექნოლოგიები, რომლებიც მინიმუმამდე უნდა დაიყვანონ მონაცემთა „არასწორ ხელში“ მოხვედრის შესაძლებლობა. ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისების აბონენტებმა უნდა იცოდნენ, რა ემართება მათ მონაცემებს (ზუსტად სად ინახება და როგორ მოძრაობს სხვადასხვა რესურსებს შორის).
2. სტანდარტის შესაბამისად, მომხმარებლები დაცული იქნებიან მათი მონაცემების სარეკლამო მიზნებისთვის გამოყენებისგან. ISO 27018 მოითხოვს აბონენტებს, რომ იცოდნენ მათ ინფორმაციაზე წვდომის შესახებ ლეგიტიმური მოთხოვნების საფუძველზე (თუ კანონი არ კრძალავს ასეთ ინფორმაციას). ასევე, აბონენტებმა უნდა იცოდნენ მათ ინფორმაციაზე არასანქცირებული წვდომის, მონაცემთა დაკარგვის და სხვა ინციდენტების შესახებ.
3. MKD მმართველი ორგანიზაციის მიერ პროვაიდერისთვის გადაცემული მონაცემები (მათ შორის და ფედერალურ კანონში No152 „პერსონალური მონაცემების შესახებ“ ცვლილებების შესაბამისად) უნდა იყოს შენახული რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიაზე. ეს მოთხოვნა ასევე შეიცავს სარეზერვო მონაცემებს. MKD მენეჯმენტ ორგანიზაციას უფლება აქვს მოითხოვოს სერვერის კონკრეტული მდებარეობა, რომელზეც შეინახება და დამუშავდება ინფორმაცია.
4. მონაცემთა დაცვა ორგანიზაციიდან პროვაიდერამდე და უკან გადაცემის დროს (მონაცემები ყოველთვის უნდა იყოს დაშიფრული, დროში გამოცდილი პროტოკოლებისა და დაშიფვრის ალგორითმების გამოყენებით, გაიაროს მთლიანობის შემოწმება, ავთენტიფიკაცია და ავტორიზაცია).
5. კლიენტის ავთენტიფიკაცია (ტოკენების და სერთიფიკატების გამოყენება, აგრეთვე LDAP და SAML სტანდარტები საინფორმაციო სერვისების აბონენტების ავთენტიფიკაციისთვის).
6. აპლიკაციებზე წვდომის გამიჯვნა აბონენტებს შორის (ვირტუალური მანქანებისა და ვირტუალური ქსელის გამოყენება სტანდარტულ VLAN, VPLS, VPN მეთოდებზე დაყრდნობით).
7. ურთიერთქმედების მარეგულირებელი ასპექტები (მონაცემთა ექსპორტის შეზღუდვა, უსაფრთხოების სპეციალური ზომები, ინფორმაციული უსაფრთხოების აუდიტი, მესამე მხარის მონაცემებზე წვდომის უზრუნველყოფა მხოლოდ მოთხოვნის შემთხვევაში).
8. პროვაიდერის პასუხი ღრუბლოვანი სერვისის ფუნქციონირების დროს მომხდარ ინციდენტებზე (შემუშავებული და დოკუმენტირებული უნდა იყოს შესაბამისი რეგულაციები).
დასკვნები
1. მრავალბინიანი შენობების მართვისთვის ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისების გამოყენების შემთხვევაში, იზრდება ინფორმაციაზე არასანქცირებული წვდომის რისკი, რომელიც წარმოადგენს პერსონალურ მონაცემებს ან კლასიფიცირდება როგორც სავაჭრო საიდუმლოება.
2. შემუშავებულია მიდგომა ინფორმაციული უსაფრთხოების სამდონიანი პოლიტიკის ფორმირების მიმართ. ამავდროულად, ღრუბლოვანი საინფორმაციო სერვისების ინფორმაციული უსაფრთხოების სტანდარტების შემუშავების ჩამორჩენის გამო, ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის შემუშავებისთვის საჭიროა უცხოური სტანდარტების მოთხოვნების გამოყენება.
3. ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის გარდა, MKD-ს მმართველ ორგანიზაციასა და საინფორმაციო მომსახურების მიმწოდებელს შორის უნდა შემუშავდეს მომსახურების დონის ხელშეკრულება (SLA). მოყვანილია მოთხოვნები ასეთი ხელშეკრულების შინაარსთან დაკავშირებით.
ბიბლიოგრაფიული ბმული
პოპოვი ა.ა. ინფორმაციული უსაფრთხოების პოლიტიკის შემუშავება საბინაო კორპუსების მართვისთვის ღრუბლის საინფორმაციო სერვისების გამოყენებით // International Journal of Applied and ფუნდამენტური კვლევა. - 2016. - No1-4. – გვ 497-502;URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=8587 (წვდომის თარიღი: 06/28/2019). თქვენს ყურადღებას ვაქცევთ გამომცემლობა "ბუნების ისტორიის აკადემიის" მიერ გამოცემულ ჟურნალებს.
ეფექტური მენეჯმენტისაცხოვრებელი კორპუსი. სუბოტინი ვ.ნ.
მოსკოვი: ექსმო, 200 8 . - 224 გვ. (უახლესი იურიდიული სახელმძღვანელო)
წიგნი ეძღვნება ძალიან აქტუალურ თემას - ბინის მენეჯმენტს. პუბლიკაცია მომზადდა რუსეთის ფედერაციის სხვადასხვა ქალაქების სპეციალისტების მიერ მიღებული პრაქტიკული გამოცდილების გათვალისწინებით.
ეს პრაქტიკული სახელმძღვანელო ასახავს საცხოვრებელი კორპუსის მართვის პროცედურას სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის, საბინაო კოოპერატივის, საბინაო სამშენებლო კოოპერატივის, მმართველი კომპანიის და უშუალოდ სახლის შენობის მფლობელების მიერ. ასევე მოცემულია მენეჯმენტის თითოეული მეთოდის გამოყენების მეთოდოლოგია და მექანიზმი, ნაჩვენებია ბინის შენობის მართვის პროცესის ორგანიზება და განხილულია მენეჯმენტის წლიური გეგმის შედგენის პრინციპები.
წიგნი სასარგებლო იქნება მმართველი ორგანიზაციების მენეჯერებისთვის და იურისტებისთვის, საბინაო და კომუნალური მომსახურების სპეციალისტებისთვის, შენობების მეწარმე მფლობელებისთვის, საცხოვრებელი კორპუსების მართვაში ჩართული სხვა პირებისთვის, ეკონომიკური და იურიდიული უნივერსიტეტების სტუდენტებისთვის.
ფორმატი: pdf/zip
ზომა: 6.3 მბ
ჩამოტვირთვა:
RGhost
შინაარსი
წინასიტყვაობა 5
მკითხველებისთვის 7
შესავალი 9
თავი 1. საცხოვრებელი კორპუსის მართვა: ზოგადი ცნებები 12
1.1. ბინის კორპუსის კონცეფცია 12
1.2. საერთო ქონება მრავალბინიან კორპუსში 18
1.3. საერთო საკუთრების საერთო საზიარო საკუთრების უფლება 27
1.4. მენეჯმენტის კონცეფცია. მიზნები და ამოცანები 34
თავი 2. მრავალბინიანი შენობების მართვის მეთოდის არჩევის ორგანიზაცია 39
2.1. ზოგადი დებულებები 39
2.2. ბინის კორპუსის მართვის გზის არჩევა 40 შენობის მფლობელების მიერ
2.3. ადგილობრივი ხელისუფლების მართვის გზის არჩევა 49
2.4. სახლების მართვისთვის გადაცემა მესაკუთრეებზე ან მათ მიერ უფლებამოსილ პირებზე 62
თავი 3 71
3.1. პირდაპირი კონტროლი 71
3.1.1. ზოგადი მახასიათებლებიპირდაპირი კონტროლი 71
3.1.2. მომზადება პირდაპირი კონტროლისთვის 73
3.1.3. პირდაპირი კონტროლის განხორციელება 74
3.1.4. მართვის პროცესი 74
3.1.5. საბინაო მომსახურების გაწევა 74
3.1.6. საჯარო სერვისების მიწოდება 80
3.2. საცხოვრებელი კორპუსების მართვა სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის მიერ, საცხოვრებელი კომპლექსი, საბინაო კოოპერატივი 82
3.2.1. მეთოდის ზოგადი მახასიათებლები 82
3.2.2. მზადება ბინის შენობის მართვისთვის HOA 86-ის შექმნის გზით
3.2.3. მართვის პროცესი 89
3.2.4. საბინაო და კომუნალური მომსახურებით უზრუნველყოფა. . 94
3.3. მრავალბინიანი შენობების მართვა მმართველი ორგანიზაციის მიერ 97
3.3.1. სახლის კონტროლის მეთოდის ზოგადი მახასიათებლები 97
3.3.2. მმართველი ორგანიზაციის არჩევანი 98
3.3.3. მენეჯმენტის ხელშეკრულება 101
3.3.4. 103 საცხოვრებელი კორპუსის მართვის მმართველი ორგანიზაციის საქმიანობა
3.4. შედარებითი მახასიათებლებიბინის კორპუსის მართვის გზები 106
თავი 4. მრავალბინიანი კორპუსის მართვის პროცესის ორგანიზება 110
4.1. ბინის კორპუსის მართვის წლიური გეგმა. ... 110
4.2. საბინაო მომსახურების გაწევა 130
4.3. 143 საცხოვრებელი კორპუსის კაპიტალური რემონტის დაფინანსება ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ
4.4. საჯარო სერვისების მიწოდება 157
4.5. საბინაო და კომუნალური მომსახურების ხარისხის კონტროლი 165
4.6. საინფორმაციო მუშაობის ორგანიზება ბინის კორპუსის მენეჯმენტში 170
4.7. საქმე არა გადამხდელებთან 188
თქვენი კარგი სამუშაოს გაგზავნა ცოდნის ბაზაში მარტივია. გამოიყენეთ ქვემოთ მოცემული ფორმა
სტუდენტები, კურსდამთავრებულები, ახალგაზრდა მეცნიერები, რომლებიც იყენებენ ცოდნის ბაზას სწავლასა და მუშაობაში, ძალიან მადლობლები იქნებიან თქვენი.
მასპინძლობს http://www.allbest.ru/
ფედერალური პენალტების სამსახური
რუსეთის ფედერალური სასჯელაღსრულების სამსახურის ვოლოგდას სამართლისა და ეკონომიკის ინსტიტუტი
სამოქალაქო სამართლის დისციპლინების დეპარტამენტი
საკონტროლო სამუშაო დისციპლინაზე: „საბინაო სამართალი“
თემა: „ბინის შენობის მართვა: მეთოდები, პრაქტიკა, პრობლემები და პერსპექტივები“.
ვოლოგდა 2014 წ
შესავალი
თავი 1. საბინაო შენობის მართვის მეთოდები
1.1 ბინის შენობის მართვის კონცეფცია
1.2 პირდაპირი კონტროლი
1.3 სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის მმართველობა
1.4 მმართველი ორგანიზაციის მართვა
თავი 2. პრაქტიკული პრობლემები და მრავალბინიანი შენობების მართვის პერსპექტივები
2.1 მრავალბინიანი შენობების მართვის პრაქტიკა
2.2 პრობლემები მრავალბინიანი შენობების მართვაში
2.3 მრავალბინიანი შენობების მართვის პერსპექტივები
დასკვნა
გამოყენებული წყაროების სია
შესავალი
სახლის მოვლის ორგანიზების სფეროში სამართლებრივი პრობლემების აღმოფხვრა აუცილებელი პირობაა შექმნისთვის ეფექტური სისტემამრავალბინიანი შენობების მართვა, საბინაო და კომუნალური მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესება და მათი ღირებულების შემცირება.
დოქტრინის საკითხებში სამართლებრივი რეგულირებამცირე ყურადღება ეთმობა მრავალბინიანი შენობების მართვას. IN თანამედროვე მეცნიერებაარ არის შემუშავებული ფუნდამენტური მიდგომები ბინის შენობის მართვის კონცეფციისა და სამართლებრივი არსის მიმართ, რომლის გარეშეც შეუძლებელია ყოვლისმომცველი იდეების შექმნა ბინის შენობის მართვის შესახებ. მრავალბინიანი შენობების მართვის სამართლებრივი მექანიზმების სათანადო დონის მეცნიერული ანალიზის არარსებობა ნაწილობრივ განპირობებულია თანამედროვე კანონმდებლობის სიახლეებით. მნიშვნელოვანია ბინის შენობის მართვაში დადებული ძირითადი ხელშეკრულებების სამართლებრივი ხასიათის, მათი საგანი და არსებითი პირობების შესწავლა. ეს კითხვები ამჟამად განხილვის პროცესშია.
თანამედროვე საშინაო მეცნიერებაში არასაკმარისი ყურადღება ეთმობა სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციების წევრების უფლებების განხორციელებას და დაცვას და თითქმის არ არსებობს სამუშაოები, რომლებიც მიეძღვნა საბინაო კოოპერატივების მიერ ბინების შენობების მართვას.
ეს ყველაფერი მიუთითებს შესაბამისი საკითხების აქტუალურობაზე და განსაზღვრავს თემის არჩევანს. როგორც ჩანს, აუცილებელია მრავალბინიანი კორპუსების მართვის ინსტიტუტის შესწავლა, კანონმდებლობის გაუმჯობესების წინადადებების შემუშავება, რათა შეიქმნას ეფექტური სამართლებრივი მექანიზმი მართვის თითოეული მეთოდის განხორციელებისთვის.
კვლევის ობიექტს წარმოადგენს სამართლებრივი ურთიერთობა, რომელიც ვითარდება სხვადასხვა სუბიექტებს შორის მრავალბინიანი შენობების მართვაში, მართვის მეთოდის არჩევა და მისი განხორციელება.
კვლევის საგანს წარმოადგენს ბინის შენობის მართვის კონცეფციის თეორიული, სამართლებრივი და პრაქტიკული ასპექტების სისტემა და მისი სამართლებრივი არსი, მრავალბინიანი შენობების მართვის სხვადასხვა გზები, ასევე ტიპიური სამართლებრივი ურთიერთობები, რომლებსაც აკავშირებენ მოქალაქეები და იურიდიული პირები. ბინის მენეჯმენტით.
კვლევის მიზანია საცხოვრებელი კორპუსის მართვის სამართლებრივი არსის გამოვლენა, მრავალმხრივი კორპუსების მართვის სამართლებრივ რეგულირებასთან დაკავშირებული თეორიული პრობლემების გადაჭრა.
კვლევის მიზნები:
მრავალბინიანი შენობების მართვის მეთოდის არჩევის პროცედურის შესწავლა;
გააანალიზეთ ბინის შენობის მართვის მახასიათებლები,
პრობლემების იდენტიფიცირება და ბინის შენობის მართვის პერსპექტივების განსაზღვრა.
ამ ნაშრომის წყაროა რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუცია, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი, სხვადასხვა სამართლებრივი აქტები, აგრეთვე სასამართლო პრაქტიკის მასალები.
კვლევის მეთოდოლოგიურ საფუძველს შეადგენდა როგორც ზოგადი სამეცნიერო კვლევის მეთოდები, ასევე სპეციალური, როგორიცაა კომპლექსური სამართლებრივი ანალიზის მეთოდი, ფორმალურ სამართლებრივი, შედარებითი სამართლებრივი მეთოდები და სხვ.
ეს ნაშრომი შედგება შესავლის, ორი თავის, ექვსი აბზაცის, დასკვნისა და გამოყენებული წყაროების ჩამონათვალისგან.
ᲗᲐᲕᲘ 1.მენეჯმენტის მეთოდები საბინაო კორპუსისთვის
1.1 ბინის შენობის მართვის კონცეფცია
რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუცია ითვალისწინებს ყველა მოქალაქის უფლებას ფლობდეს ქონებას, ფლობდეს, გამოიყენოს და განკარგოს იგი როგორც ინდივიდუალურად, ასევე სხვა პირებთან ერთად. ეს კონსტიტუციური დებულება აისახება საბინაო კანონმდებლობაში: საცხოვრებელ კორპუსში საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართების მფლობელები, საკუთარი შეხედულებისამებრ და საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე, მართავენ ბინის შენობას ხელისუფლების მინიმალური ჩარევით.
რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი არ იძლევა "ბინის შენობის მართვის" კონცეფციას, თუმცა მთელი განყოფილება ეძღვნება ბინის შენობების მართვას.
საცხოვრებელი კორპუსის მენეჯმენტმა უნდა უზრუნველყოს მოქალაქეებისთვის ხელსაყრელი და უსაფრთხო საცხოვრებელი პირობები, საცხოვრებელი კორპუსში საერთო ქონების სათანადოდ მოვლა, ამ ქონების გამოყენებასთან დაკავშირებული საკითხების გადაწყვეტა, აგრეთვე მცხოვრები მოქალაქეებისთვის საჯარო სერვისების მიწოდება. ასეთ სახლში. რუსეთის ფედერაციის მთავრობა ადგენს სტანდარტებსა და წესებს საცხოვრებელი კორპუსების მართვისთვის.
ბინის კორპუსში შენობების მესაკუთრეთა საერთო ქონების სათანადო მოვლა უნდა განხორციელდეს რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის მოთხოვნების შესაბამისად, მათ შორის მოსახლეობის სანიტარული და ეპიდემიოლოგიური კეთილდღეობის უზრუნველყოფის სფეროში, ტექნიკური რეგულირების შესახებ. ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოება, მომხმარებელთა დაცვა და უნდა უზრუნველყოს:
1) ბინის შენობის საიმედოობისა და უსაფრთხოების მოთხოვნების დაცვა;
2) მოქალაქეთა სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის უსაფრთხოება, ქონება პირებიიურიდიული პირების ქონება, სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონება;
3) შენობებისა და სხვა ქონების სარგებლობის ხელმისაწვდომობა, რომელიც წარმოადგენს ბინის შენობაში შენობის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრების ნაწილს;
4) საცხოვრებელ კორპუსში შენობის მესაკუთრეთა, აგრეთვე სხვა პირთა უფლებებისა და კანონიერი ინტერესების დაცვა;
5) კომუნალური საშუალებების, მრიცხველის მოწყობილობების და სხვა აღჭურვილობის მუდმივი მზადყოფნა, რომლებიც წარმოადგენს ბინის შენობაში შენობის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრების ნაწილს, ბინის კორპუსში მცხოვრები მოქალაქეებისთვის საჯარო სერვისების უზრუნველსაყოფად საჭირო რესურსების მიწოდებისთვის. , რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილი წესების შესაბამისად.
მომსახურებისა და სამუშაოების მინიმალური ჩამონათვალის შემადგენლობა, რომელიც აუცილებელია ბინის კორპუსში საერთო ქონების სათანადო მოვლის უზრუნველსაყოფად, მათი უზრუნველყოფისა და განხორციელების წესს ადგენს რუსეთის ფედერაციის მთავრობა.
მრავალბინიანი შენობების მართვის საქმიანობა ხორციელდება მისი განხორციელების ლიცენზიის საფუძველზე, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც ასეთ საქმიანობას ახორციელებს სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია, საბინაო კოოპერატივი ან სხვა სპეციალიზებული სამომხმარებლო კოოპერატივი.
ბინის კორპუსში შენობის მფლობელებს მოეთხოვებათ აირჩიონ ბინის შენობის მართვის ერთ-ერთი გზა:
1) ბინის კორპუსში შენობების მესაკუთრეთა უშუალო მართვა, რომლებშიც ბინების რაოდენობა არ აღემატება თექვსმეტს;
2) სახლის მესაკუთრეთა გაერთიანების ან საბინაო კოოპერატივის ან სხვა სპეციალიზებული სამომხმარებლო კოოპერატივის მართვა;
3) მმართველი ორგანიზაციის მართვა.
1.2 პირდაპირი კონტროლი
ამ სახლის შენობის მფლობელების მიერ ბინის კორპუსის უშუალო მართვისას, პირები, რომლებიც ასრულებენ სამუშაოებს ბინის კორპუსში საერთო ქონების მოვლა-პატრონობასა და შეკეთებაზე, უზრუნველყოფენ ცივი და ცხელი წყლით მომარაგებას და ახორციელებენ წყლის განკარგვას, ელექტროენერგიას, გაზის მიწოდებას, გათბობას. პასუხისმგებელნი არიან ამ სახლის შენობების მფლობელების წინაშე თავიანთი ვალდებულებების შესასრულებლად დადებული ხელშეკრულებების შესაბამისად, აგრეთვე რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილი წესების შესაბამისად ბინის კორპუსში საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისთვის, საცხოვრებელ კორპუსებში და საცხოვრებელ კორპუსებში შენობების მფლობელებისთვის და მომხმარებლებისთვის საჯარო სერვისების მიწოდების, შეჩერებისა და მიწოდების შეზღუდვის წესები.
ზოგიერთი ექსპერტის აზრით, პირდაპირი კონტროლი არის უძველესი გზა, რომელიც წარმოიშვა პრეისტორიულ ხანაში, როდესაც საცხოვრებელი და კომუნალური მომსახურება ჯერ არ არსებობდა. ფინანსური თვალსაზრისით, ეს მეთოდი იაფია. თუმცა, ეს ეხება მხოლოდ სახლის მართვის ხარჯებს, დანარჩენ ხარჯებს, რომლებიც დაკავშირებულია საბინაო და კომუნალური მომსახურების მიწოდებასთან, მფლობელები უხერხულად ეკისრებათ.
ძნელი არ არის ვივარაუდოთ, რომ თვითმართვის რეალური ეფექტურობა უკეთესად გამოვლინდება შენობების მცირე რაოდენობის მფლობელების პირობებში. ეს იმის გამო ხდება, რომ სახლის მართვაზე მიმართული ყველა პროცესის ეფექტური დაგეგმვა, ორგანიზება და კონტროლი შესაძლებელია, თუ საკმარისად მცირე რაოდენობის მფლობელები არიან, რომლებსაც აქვთ საერთო ინტერესები და საკმარისი მორალური სტიმულირება. კონტროლის ამ მეთოდის უპირატესობები განსაკუთრებით კარგად ვლინდება ქალაქგარეროდესაც არ არის მრავალბინიანი კორპუსი.
გადაწყვეტილება ბინის შენობის მართვის მეთოდის არჩევის შესახებ უშუალოდ მესაკუთრეთა მიერ მიიღება მესაკუთრეთა საერთო კრებაზე, რომლებიც ხმას აძლევენ დამსწრეთა ხმების უმრავლესობით. მენეჯმენტის პირდაპირი მეთოდის არჩევის შემთხვევაში, ბინის კორპუსის მესაკუთრეები, ისევე როგორც ინდივიდუალური საცხოვრებლის მფლობელები, უშუალოდ აფორმებენ ხელშეკრულებებს რესურსების მიმწოდებელ ორგანიზაციებთან.
ბინის შენობის მართვის პირდაპირი მეთოდის არჩევის შემთხვევაში საცხოვრებლის მოვლა ხორციელდება ან თავად მესაკუთრეების მიერ, ან ობიექტში ჩართული კონტრაქტორების მიერ. ერთ მენეჯმენტ კომპანიას ასევე შეუძლია იმოქმედოს როგორც უკანასკნელი. მაგრამ ამავდროულად, ის ასევე არის მხოლოდ კონტრაქტორი საწარმო, რომელიც ასრულებს სამუშაოს, მისი მოვალეობები არ მოიცავს არც მესაკუთრეთა უფლებების დაცვას და არც სხვა ორგანიზაციული საკითხების გადაწყვეტას.
1.3 სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის მმართველობა
ბინის შენობის მართვისას სახლის მესაკუთრეთა პარტნიორობის ან საბინაო კოოპერატივის ან სხვა სპეციალიზებული სამომხმარებლო კოოპერატივის მიერ, აღნიშნული ამხანაგობა ან კოოპერატივი პასუხისმგებელია ამ სახლში საერთო ქონების შენარჩუნებაზე ტექნიკური რეგლამენტის მოთხოვნებისა და წესების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის მთავრობა საცხოვრებელ კორპუსში საერთო საკუთრების შესანარჩუნებლად, ამ სახლის გაუმჯობესების დონიდან გამომდინარე საზოგადოებრივი სერვისების მიწოდებისთვის, რომლის ხარისხი უნდა შეესაბამებოდეს რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილ წესების მოთხოვნებს. მრავალბინიან და საცხოვრებელ კორპუსებში შენობების მესაკუთრეებისა და მომხმარებლებისთვის კომუნალური მომსახურების მიწოდების, შეჩერებისა და შეზღუდვის მიზნით. მითითებულ ამხანაგობას ან კოოპერატივს შეუძლია უზრუნველყოს მომსახურება და (ან) განახორციელოს სამუშაოები მრავალბინიან კორპუსში საერთო ქონების მოვლა-პატრონობაზე და შეკეთებაზე დამოუკიდებლად ან ხელშეკრულებების საფუძველზე ჩაერთოს შესაბამისი საქმიანობით დაკავებული პირები.
მმართველ ორგანიზაციასთან ბინის კორპუსის მართვის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმებისას აღნიშნული პარტნიორობა ან კოოპერატივი განახორციელებს კონტროლს მმართველი ორგანიზაციის მიერ ასეთი ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებაზე, მათ შორის ყველა მომსახურების მიწოდებაზე და (ან) შესრულებაზე. სამუშაო, რომელიც უზრუნველყოფს ამ სახლში საერთო ქონების სათანადო მოვლა-პატრონობას, კომუნალური მომსახურების მიწოდებას ამ სახლის გაუმჯობესების დონიდან გამომდინარე, რომლის ხარისხი უნდა შეესაბამებოდეს რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილი წესების მოთხოვნებს. მრავალბინიან და საცხოვრებელ კორპუსებში შენობების მესაკუთრეებისა და მომხმარებლებისთვის საჯარო სერვისების მიწოდება, შეჩერება და მიწოდების შეზღუდვა.
სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია არის წევრობაზე დაფუძნებული არაკომერციული ორგანიზაცია, ნებაყოფლობითი გაერთიანებაბინის კორპუსში შენობების მფლობელები ერთობლივი მართვის, ექსპლუატაციის, ფლობის, გამოყენებისა და რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით დადგენილ ფარგლებში, უძრავი ქონების კომპლექსის (საერთო საკუთრების) განკარგვის მიზნით.
HOA-ს აქვს სპეციალური იურიდიული შესაძლებლობები. მას უფლება აქვს ჩაერთოს მხოლოდ იმ საქმიანობაში, რომელიც მითითებულია მის წესდებაში და შეესაბამება იმ მიზნებს, რისთვისაც იგი შეიქმნა.
ბინის კორპუსში შენობების მფლობელებს შეუძლიათ აირჩიონ მხოლოდ ერთი მართვის მეთოდი, შესაბამისად, მხოლოდ ერთი HOA შეიძლება შეიქმნას ბინის შენობის მართვისთვის. ბინის კორპუსის HOA-ს მართვის საფუძველი არის გადაწყვეტილება მთავარი შეხვედრამენეჯმენტის შესაბამისი მეთოდის არჩევის შესახებ, რომელიც მიიღება ხმათა უმრავლესობით იმ მფლობელთა ხმების რაოდენობით, რომლებმაც მონაწილეობა მიიღეს საერთო კრებაში ან დაუსწრებლად კენჭისყრაში. ამიტომ, საერთო კრებაზე პარტნიორობის შესაქმნელად, ასევე აუცილებელია გადაწყვიტოს მართვის შესაბამისი მეთოდის არჩევა.
სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის მართვის ობიექტი შეიძლება იყოს არა მხოლოდ საცხოვრებელი კორპუსი, არამედ რამდენიმე სახლი, რომლებიც გაერთიანებულია ერთი მიწის ნაკვეთით, მოსაზღვრე მიწის ნაკვეთებით ან სხვა საერთო საკუთრებით (საინჟინრო კომუნიკაციებით). უფრო მეტიც, ეს საერთო ქონება მხოლოდ ამ რამდენიმე სახლს უნდა მოემსახუროს.
ბინის მესაკუთრეთა ასოციაციის მიერ ბინის მართვა ექსპერტები მიიჩნევენ ყველაზე პროგრესულ მეთოდად, ვინაიდან პარტნიორობას, როგორც იურიდიულ პირს, შეუძლია აწარმოოს ბიზნეს საქმიანობა და მაცხოვრებლების ინტერესების ლობირება ყველაზე ეფექტური გზით. ინდივიდუალური ოჯახებისგან განსხვავებით, მრავალბინიან კორპუსში, სადაც ასობით ან ათასობით ადამიანი ცხოვრობს, მართვის პირდაპირი მეთოდი არაეფექტურია. ამავდროულად, HOA შედგება თავად სახლის მესაკუთრეებისგან - განსხვავებით მესამე მხარის მმართველი ორგანიზაციისგან, რომლის მიზანია მოგების მიღება სხვისი ქონებიდან.
მმართველი ორგანიზაციის მიერ ბინის შენობის მართვისას, ის პასუხისმგებელია ბინის კორპუსში შენობის მფლობელების წინაშე ყველა სერვისის მიწოდებაზე და (ან) სამუშაოს შესრულებაზე, რომელიც უზრუნველყოფს ამ სახლში საერთო ქონების სათანადო შენარჩუნებას და ხარისხს. რომელიც უნდა შეესაბამებოდეს ტექნიკური რეგლამენტის მოთხოვნებს და რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილ საერთო საკუთრების შენარჩუნების წესებს.საკუთრება მრავალბინიან კორპუსში, საზოგადოებრივი სერვისების მიწოდებისთვის, ამ შენობის გაუმჯობესების დონიდან, ხარისხის მიხედვით. რომელთაგან უნდა შეესაბამებოდეს რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილი წესების მოთხოვნებს ბინის შენობებში და საცხოვრებელ კორპუსებში შენობების მფლობელებისთვის და მომხმარებლებისთვის საჯარო სერვისების მიწოდების, შეჩერებისა და მიწოდების შეზღუდვის შესახებ.
1.4 მმართველი ორგანიზაციის მართვა
მმართველი ორგანიზაცია არის კომერციული ორგანიზაცია, რომელსაც შენობა-ნაგებობების მესაკუთრეთა საერთო კრების გადაწყვეტილებით შეუძლია დელეგირებული იყოს ბინის შენობის საერთო ქონების მართვის, მოქალაქეებისთვის ხელსაყრელი და უსაფრთხო საცხოვრებელი პირობების შექმნა და საბინაო და კომუნალური მომსახურების გაწევა. მმართველი ორგანიზაციები ახორციელებენ თავიანთ საქმიანობას რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის და ფედერალური კანონების "შეზღუდული პასუხისმგებლობის კომპანიების შესახებ", "შეზღუდული პასუხისმგებლობის შესახებ" ნორმების შესაბამისად. სააქციო საზოგადოება“, „სახელმწიფო და მუნიციპალური უნიტარული საწარმოების შესახებ“, „საწარმოო კოოპერატივების შესახებ“, „ზე სახელმწიფო რეგისტრაციაიურიდიული პირები და ინდივიდუალური მეწარმეები“, ასევე მრავალბინიანი კორპუსის მართვის ხელშეკრულებების საფუძველზე.
მმართველი ორგანიზაციის, ბინის კორპუსის შენობის მფლობელების არჩევანი შეიძლება გაკეთდეს:
* კონკურსის საფუძველზე;
* საინიციატივო ჯგუფის მიერ მომზადებული სიის მიხედვით, ე.ი. გარეშე კონკურენტული შერჩევა.
შენობის მფლობელებმა უნდა შეიმუშაონ და დაამტკიცონ დებულება საკონკურსო შერჩევის შესახებ, რომელიც ადგენს ორგანიზაციის შერჩევის კრიტერიუმებს. ყველა ორგანიზაცია, რომელმაც კონკურსში მონაწილეობის განაცხადი წარადგინა, შეირჩევა რეგლამენტით განსაზღვრული კრიტერიუმებით.
თუ მფლობელები არ ატარებენ კონკურენტულ შერჩევას, მაშინ ორგანიზაციის მენეჯერების არჩევანი ხორციელდება თვითნებურად, შენობის მფლობელთა უმრავლესობის შეხედულებისამებრ. ჯერ შედგენილია მმართველი ორგანიზაციების სია, შემდეგ საერთო კრებაზე ცხადდება თითოეული მათგანის დადებითი და უარყოფითი მხარეები, მენეჯმენტის ხელშეკრულების დადების პირობები. საერთო კრების გადაწყვეტილებით ხდება მმართველი ორგანიზაციის არჩევა, შემდეგ კი საკონტრაქტო სამუშაომასთან ერთად, რომელიც მთავრდება შერჩეულ მმართველ ორგანიზაციასა და შენობის მფლობელებს შორის მართვის ხელშეკრულების გაფორმებით.
ბინის შენობის მართვის ხელშეკრულება იდება წერილობით ერთი დოკუმენტის შედგენით და ხელს აწერს ამ საცხოვრებელი კორპუსის ყველა შენობის მფლობელს, ერთის მხრივ, და მმართველი ორგანიზაციის ხელმძღვანელს, მეორეს მხრივ. ხელშეკრულების ასლების საჭირო რაოდენობა განისაზღვრება სახლის ოთახების რაოდენობის მიხედვით.
ბინის კორპუსის მართვის მეთოდი არჩეულია ბინის შენობაში შენობის მესაკუთრეთა საერთო კრებაზე და მისი გადაწყვეტილების საფუძველზე ნებისმიერ დროს შეიძლება აირჩეს და შეიცვალოს. საერთო კრების გადაწყვეტილება მენეჯმენტის მეთოდის არჩევის შესახებ სავალდებულოა ბინის კორპუსის შენობის ყველა მფლობელისთვის.
ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანო, რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილი წესით, ატარებს ღია კონკურსს მმართველი ორგანიზაციის შესარჩევად, თუ აღნიშნული კონკურსის დღემდე ერთი წლის განმავლობაში შენობის მფლობელები. მრავალბინიან კორპუსში არ ავირჩიოთ გზა ამ სახლის მართვისთვის ან თუ გადაწყვეტილებაარჩევანის შესახებ, თუ როგორ უნდა მართოს ეს სახლი, არ განხორციელებულა.
თავი 2. მრავალბინიანი შენობების მართვის პრაქტიკა, პრობლემები და პერსპექტივები
2.1 მრავალბინიანი შენობების მართვის პრაქტიკა
როგორც პრაქტიკამ აჩვენა, ბინის შენობის მართვის გზის არჩევანზე გავლენას ახდენს მრავალი სუბიექტური ფაქტორი: ობიექტის ტექნიკური მახასიათებლები და მდგომარეობა, მესაკუთრეთა მენტალიტეტი, საბაზრო ურთიერთობების განვითარების დონე ადგილობრივ საცხოვრებელში. სექტორი. სხვადასხვა ქალაქსა და რეგიონში უპირატესობა ენიჭება MKD მართვის სხვადასხვა ფორმებს, რაზეც ასევე დიდ გავლენას ახდენს სართულების რაოდენობა და შენობის სიმჭიდროვე.
ამჟამად ტერიტორიაზე მუნიციპალიტეტის"ქალაქი ვოლოგდა" არის დაახლოებით 3 ათასი საცხოვრებელი კორპუსი, საერთო ფართობით 6,957 ათასი კვადრატული მეტრი.
მათი 64%-ზე მეტი 25 წელზე მეტია ემსახურება და საჭიროებს კაპიტალურ რემონტს.
შესრულებული სარემონტო სამუშაოების ფარგლებში, ყველაზე დიდი წილი ლიფტის ტექნიკის შეკეთებას უჭირავს.
საბინაო ფონდის კიდევ ერთი პრობლემა არის დანგრეული საცხოვრებელი. ქალაქ ვოლოგდაში დანგრეული საცხოვრებლის დანგრევას ახორციელებს ქალაქ ვოლოგდას ადმინისტრაციის ურბანული დაგეგმარებისა და ინფრასტრუქტურის დეპარტამენტის მუნიციპალური საბინაო ფონდის მოვლა-პატრონობის ორგანიზებისა და კაპიტალური რემონტის განყოფილება, როგორც განხორციელების ნაწილი. 2007 წლის 21 ივლისის ფედერალური კანონი No185-FZ "საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმის დახმარების ფონდის შესახებ" დამტკიცებული სიის მიხედვით.
"ქალაქ ვოლოგდას" სიაში შედის მონაცემები 84 მმართველი ორგანიზაციის, 182 HOA-ს და 27 საბინაო კოოპერატივის შესახებ, რომლებიც ემსახურებიან 2506 სახლს საერთო ფართობით 6,919,661 კვ.მ., რომელშიც ცხოვრობს 180,849 ადამიანი.
უმეტეს რეგიონებში, მრავალბინიანმა კორპუსებმა აირჩიეს პირდაპირი მართვის მეთოდი. მაგრამ თუ ინდიკატორებს გავზომავთ არა შენობების რაოდენობაში, არამედ ტერიტორიებზე, მენეჯმენტი კომპანიები ხშირად პირველები არიან.
2.2 პრობლემები მრავალბინიანი შენობების მართვაში
როგორც ცნობილია, რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსმა, რომელიც ამოქმედდა 2005 წელს ფედერალური კანონით 189-FZ "რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის ამოქმედების შესახებ", მნიშვნელოვნად შეცვალა საბინაო მარაგისა და ბინის მართვის სისტემა ზოგადად. განსაკუთრებით შენობები. მან შემოგვთავაზა ახალი მიდგომები სოციალური ურთიერთობების რეგულირებისთვის, რომლებიც წარმოიქმნება ბინის შენობის მფლობელებს შორის საერთო საკუთრებასთან დაკავშირებით.
რაც მთავარია, განისაზღვრა საცხოვრებელი ფართების სახეობების ამომწურავი ჩამონათვალი - საბინაო უფლებების ობიექტები. დეტალურად რეგულირდება მრავალბინიანი შენობის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრების სამართლებრივი რეჟიმი, მისი ფლობის, გამოყენებისა და განკარგვის წესი. განისაზღვრება ბინის შენობის მართვის მეთოდები და ორგანოები, შენობების მესაკუთრეთა ნების კოორდინაციის პროცედურა. როგორც გარე სახელშეკრულებო, ისე შიდა წარმომადგენლობითი ურთიერთობები აისახა მენეჯერული საქმიანობის განხორციელებაში.
სამართლიანობისთვის, უნდა ვაღიაროთ, რომ JK სავსეა ინოვაციებით, რომლებიც ავსებს ადრე არსებულ სამართლებრივ სიცარიელეს და შეიცავს აშკარა მიღწევებს. თუმცა, ყველაფერი ასე გლუვი არ არის, რადგან არ არის აუცილებელი იყო მთავარი სპეციალისტი, რომ დაინახოს აშკარა: ერთი შეხედვით მიღებული პროგრესული ნორმების უმეტესობა სრულად არ მუშაობდა.
საცხოვრებელი კორპუსების მესაკუთრეებს, მიუხედავად საბინაო კოდექსით დაკისრებული ვალდებულებისა, დღეს ძალიან თავშეკავებული პოზიცია აქვთ შენობის მართვაში მონაწილეობასთან დაკავშირებით. თვითორგანიზაციისადმი მათი ენთუზიაზმის ნაკლებობა მოტივირებულია უნდობლობით და სერიოზული შიშებით, მათ მიაჩნიათ, რომ ხელისუფლება ჯერ კიდევ ეშმაკობს, როდესაც ისინი წარმოადგენენ საკუთრების მფლობელებისთვის უფლების გადაცემის პროცესს, მართონ უძრავი ქონების მთელი კომპლექსი (ჩამოყალიბდა საფუძველზე. მათი საცხოვრებელი კორპუსი) როგორც დიდი კურთხევა. ერთადერთი, რითაც ხელმძღვანელობდნენ, იყო სურვილი, სწრაფად დაეღწიათ სახელმწიფოს მძიმე ტვირთად დაყრილი უკიდურესად დანგრეული საბინაო მარაგი. ამ ეჭვს, სამწუხაროდ, ნაწილობრივ ადასტურებს საბინაო კანონმდებლობის მოქმედი ნორმები.
საბინაო კოდექსი აღარ შეიცავს „საბინაო მენეჯმენტის“ ცნებას და ასეთ მართვასთან დაკავშირებულ სახელმწიფოს ვალდებულებებს. როგორც ჩანს, კანონმდებელმა შესაძლებლად მიიჩნია მისი შეცვლა ბინის კორპუსის მენეჯმენტით, რომლის განხორციელება დაევალა შენობის მფლობელებს. იმავდროულად, გულუბრყვილო იქნება იმის დაჯერება, რომ ინდივიდუალური მრავალბინიანი შენობების მენეჯმენტის შენობების მფლობელებზე გადაცემით, შესაძლებელია მათში არსებული ყველა პრობლემის ერთი დარტყმით გადაჭრა და პასუხისმგებლობის გათავისუფლება მდგომარეობაზე. საქმეები ამ სფეროში. სახელმწიფო კვლავ, გარდა რეგულირებისა და კონტროლის განხორციელებისა, უნდა დაეხმაროს საბინაო ფონდის შექმნას, მოვლა-პატრონობას, ექსპლუატაციასა და განვითარებას.
შეიქმნა 2007 წელს, 2007 წლის 21 ივლისის N 185-FZ ფედერალური კანონის საფუძველზე, სახელმწიფო არაკომერციული კორპორაციის "საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმის დახმარების ფონდი", რომლის კაპიტალი 240 მილიარდი რუბლია. დანგრეული საცხოვრებლის „რეანიმაცია“ სერიოზული ნაბიჯი იყო სწორი მიმართულებით. თუმცა უზრუნველსაყოფად ფინანსური დახმარებაკანონი ფონდის შესახებ (მუხლი 14) ითვალისწინებს რთულად შესასრულებელი პირობების გრძელ ჩამონათვალს, რომლებიც, კანონმდებლის აზრით, გამიზნულია იმისთვის, რომ ერთდროულად გადაჭრას საბინაო და კომუნალური მომსახურების ორგანიზაციული პრობლემები აღდგენითი ღონისძიებებით, კერძოდ, აიძულეთ მფლობელები შექმნან HOA-ები მასობრივად.
გარდა ამისა, შენობების მფლობელებს უბრძანა, მართონ თავიანთი საცხოვრებელი კორპუსი, საბინაო კანონმდებლობა ადგენს, რომ ასეთი მენეჯმენტი უნდა უზრუნველყოს მოქალაქეებისთვის ხელსაყრელი და უსაფრთხო საცხოვრებელი პირობები (RF LC 161-ე მუხლის 1 ნაწილი). როგორც ჩანს, ასეთი მოთხოვნები მესაკუთრისა და მის მიერ განხორციელებული მენეჯმენტისთვის არ არის სრულიად მისაღები, რადგან ფედერალური კანონის 1-ლი მუხლის თანახმად "მოსახლეობის სანიტარული და ეპიდემიოლოგიური კეთილდღეობის შესახებ", კონცეფცია "ხელსაყრელი პირობები". ”ნიშნავს გარემოს მდგომარეობას, რომელშიც არ არის მისი ფაქტორების მავნე ზემოქმედება ერთ ადამიანზე, ხოლო “უსაფრთხოების” ქვეშ – პიროვნებისა და საზოგადოების სასიცოცხლო ინტერესების დაცვის მდგომარეობას ყოველგვარი საფრთხისგან. აშკარაა, რომ არც ერთს და არც მეორეს არ შეუძლია სრულად უზრუნველყოს საცხოვრებელი კორპუსების მფლობელები. უფრო მეტიც, მათთვის ასეთი მოვალეობების დაკისრება არის მრავალრიცხოვანი კომპეტენციის პირდაპირი ჩანაცვლება სამთავრობო სააგენტოები, უშუალოდ შექმნილია მოქალაქეებისთვის ხელსაყრელი და უსაფრთხო საცხოვრებელი პირობების უზრუნველსაყოფად, რაც გათვალისწინებულია ფედერალური კანონის მე-5 და მე-6 მუხლებში "მოსახლეობის სანიტარული და ეპიდემიოლოგიური კეთილდღეობის შესახებ".
ბინის მესაკუთრეთა უმეტესობამ დღესაც ცოტა იცის თავისი უფლებების ფარგლების შესახებ და მით უმეტეს ბინის მენეჯმენტში მონაწილეობის შესაძლებლობებისა და აუცილებლობის შესახებ. მან ასევე ვერ შექმნა კონკურენტული ბაზარი მმართველი ორგანიზაციების მიერ შემოთავაზებული სერვისებისთვის, რაც აუცილებელია საბინაო და კომუნალური რეფორმების წარმატებისთვის.
სამწუხაროდ, თითქმის ყველა საცხოვრებელი კორპუსი (ელიტარული შენობების გარდა) წარმოდგენილია კეთილდღეობის განსხვავებული დონის მქონე მფლობელებით. ზოგიერთმა, ვინც უმრავლესობას შეადგენს, პრივატიზაციის შედეგად მიიღო მათ მიერ დაკავებული ფართი სოციალური ხელშეკრულებით და ძლივს იხდის კომუნალურ ხარჯებს; ასეთი სოციალური და ქონებრივი უთანასწორობის არსებობა ასევე უარყოფითად აისახება თვითორგანიზაციის პროცესზე და ერთ კორპუსში შენობის მფლობელების მიერ შეთანხმებული გადაწყვეტილებების შემუშავებაზე.
საბინაო რეგულაციების მრავალი დებულება, რომელიც არეგულირებს ბინის მენეჯმენტის სხვადასხვა საკითხებს, არ ითვალისწინებს და ხშირად უგულებელყოფს მესაკუთრეთა ინტერესებს. ამრიგად, ბინის კორპუსში შენობების მესაკუთრეთა საერთო კრების სამართლებრივი სტატუსი, საერთო კრების მიერ გადაწყვეტილებების მიღების წესი, ასევე მათი გასაჩივრების მექანიზმი ძალიან ორაზროვან შთაბეჭდილებას ტოვებს.
2.3 მრავალბინიანი შენობების მართვის პერსპექტივები
ბინის შენობის პარტნიორობის მენეჯმენტი
დღეს საბინაო და კომუნალური მომსახურება ტექნიკურად რთული ეკონომიკაა, რომელიც მოითხოვს ახალ განვითარებას და ახალ ტექნოლოგიებს, რათა სერვისის სტრუქტურებმა „არა მხოლოდ დატვირთონ მაცხოვრებლები მომსახურებების მოცულობით, არამედ შეამცირონ ამ სერვისების ღირებულება“.
ეროვნული ეკონომიკის სექტორის გაუმჯობესების კონტექსტში (საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმა) საბინაო და კომუნალური მომსახურების მუშაობის შეფასების უმნიშვნელოვანესი კრიტერიუმია მომხმარებელზე ორიენტირება. რა არის მომხმარებელზე ფოკუსირება - პირველ რიგში, ეს თავად ბიზნესის მახასიათებელია. იგი ასახავს კლიენტის ინტერესების ადგილს მენეჯმენტისა და მფლობელების პრიორიტეტების სისტემაში.
თუ გვინდა ვიმუშაოთ პროფესიონალურად და ეფექტურად, მაშინ ბინის კორპუსის მართვა (მართვა) უნდა იყოს „ჭკვიანი“. საჭიროა მენეჯმენტში „სოვდეპის“ სტერეოტიპის დამსხვრევა. ანუ, ჩვენს მენეჯმენტში ახლა არის ბინის შენობების მენეჯერების 2 ტიპი:
ლიდერები, რომლებმაც დატოვეს საბჭოთა ხელმძღვანელობის სტრუქტურები;
მენეჯერები, რომელთა მთავარი მიზანია სწრაფი მოგება.
შესაბამისად, კლიენტზე ორიენტირებული ბინის კორპუსის ხარისხზე მენეჯმენტისთვის, მენეჯმენტის არანაირი ტიპი არ არის შესაფერისი. ჩვენ გვჭირდება „ახალი თაობის“ ლიდერები, რომლებსაც ექნებათ საკმარისი ცოდნის დონე, განათლება და მენეჯმენტის სფეროში მათი პრაქტიკაში დანერგვის სურვილი. და ეს საერთოდ არ ნიშნავს იმას, რომ აუცილებელია 1-ლი ან მე-2 ტიპის ლიდერის შეცვლა "ახალი თაობის" ლიდერად - ეს იმაზე მეტყველებს, რომ ბინის მენეჯმენტის გაუმჯობესება "გონებაში" უნდა იყოს. მენეჯერების, რაც გამოიწვევს მენეჯმენტის შემდგომ პროფესიულ ტრანსფორმაციას ინდუსტრიაში.
საიდუმლო არ არის, რომ მომხმარებელთა მომსახურება ერთ-ერთი ყველაზე სუსტი წერტილია საბინაო და კომუნალური მომსახურების საწარმოების საქმიანობაში. ბევრს უგრძვნია კომუნალური ტარიფების ზრდა და ჩვენი აღშფოთების მიზეზი ის კი არ არის, რომ ნამდვილად გაიზარდა, არამედ ის, რომ ტარიფების ზრდასთან ერთად მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესებას ვერ ვამჩნევთ. ყოველივე ამის შემდეგ, თუ თქვენ ანაზღაურებთ ტარიფების ზრდას მინიმუმ სერვისის გაუმჯობესებით და მომხმარებელზე ფოკუსირებით, მაშინ გაიზრდება მომხმარებლის ლოიალობა. თავის მხრივ, საზოგადოებრივი აზრის ფორმირებაში იქნება გაგება: გაზრდილი ტარიფები - გაუმჯობესდა მომსახურების ხარისხი. მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესება შესაძლებელია ბუღალტრული აღრიცხვის გამჭვირვალობისა და მომხმარებელთა მოთხოვნებზე სწრაფი რეაგირების გამო, ამისთვის კი აუცილებელია თანამედროვეობის დანერგვა. პროგრამული უზრუნველყოფა, დროთა განმავლობაში, ბიზნეს პროცესების ავტომატიზირებით, ერთიანი საინფორმაციო სისტემის შექმნით.
მოგეხსენებათ, მოქმედი საბინაო კანონმდებლობა ითვალისწინებს მრავალბინიანი შენობების მართვის სამ გზას: მმართველი ორგანიზაციის მართვა, HOA-ს მართვა და პირდაპირი მართვა. ახლახან მიღებული ფედერალური კანონი 2014 წლის 21 ივლისის N255-FZ MKD-ის მართვის ლიცენზირების შესახებ, გავლენას ახდენს სამივე გზაზე.
ფედერალური კანონის 255-FZ დებულებების უმეტესი ნაწილი ძალაში შევიდა 2014 წლის 1 სექტემბერს, მაგრამ ბევრი საბინაო და კომუნალური მომსახურების სპეციალისტი შეშფოთებულია MKD მენეჯმენტის მომავალი ლიცენზირების შესახებ კანონპროექტის შედგენის შემდეგ. მინდა აღვნიშნო შემდეგი პუნქტი: მიღებული კანონის მიხედვით ლიცენზირებას ექვემდებარება მხოლოდ მმართველი ორგანიზაციები. ირკვევა, რომ კანონით გათვალისწინებული MKD-ის მართვის სამი მეთოდიდან (მმართველი ორგანიზაციის მართვა, HOA-ს მენეჯმენტი, პირდაპირი მენეჯმენტი) მხოლოდ ერთი დაზარალდება ლიცენზირების პროცესში.
და, როგორც ჩანს, შესაძლებელია „შვებით ამოისუნთქო“ HOA-ს და მფლობელებს, რომლებიც უშუალოდ მართავენ სახლებს, მაგრამ ირკვევა, რომ 255-FZ ცვლის რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსს არა მხოლოდ ლიცენზირების თვალსაზრისით. ამრიგად, ახალი კანონის მე-4 მუხლი ადგენს, რომ ორ ან მეტ სახლში შექმნილი HOA, თუ ამ სახლებს ჯამში 30-ზე მეტი ბინა აქვთ, 2016 წლის 01 ივლისამდე უნდა მოხდეს რეორგანიზაცია.
მე-7 მუხლის მე-5 პუნქტი ადგენს, რომ 2015 წლის 01 აპრილამდე იმ ფართის მესაკუთრეები, რომლებშიც ბინების რაოდენობა 16-ზე მეტია, ასეთი სახლის უშუალო მართვის შემთხვევაში, ვალდებულნი არიან გამართონ გენერალური. შენობის მფლობელების შეხვედრა და მენეჯმენტის განსხვავებული მეთოდის არჩევა.
ამრიგად, პირდაპირი მენეჯმენტი შეიძლება შენარჩუნდეს მხოლოდ პატარა სახლებში, ბინების რაოდენობა, რომლებშიც არ არის 16-ზე მეტი. დიდი HOA-ები, რომლებიც მართავენ ორ ან მეტ სახლს, რეორგანიზაცია მოხდება.
როგორც ჩანს, მენეჯმენტ კომპანიებს არ აინტერესებთ ეს პროცესები, თუ არა ერთი მნიშვნელოვანი წერტილი. თუ პირდაპირი მენეჯმენტი შეუძლებელია MKD-ში და HOA-ს რეორგანიზაცია მოხდება, ასეთ სახლს შეუძლია მართოს მხოლოდ მმართველი ორგანიზაცია, რომელსაც ან აირჩევს შენობის მფლობელთა საერთო კრება, ან აირჩევს ადგილობრივი ხელისუფლების საფუძველზე. ღია ტენდერის შედეგებზე.
გამოდის, რომ კანონი 255-FZ ითვალისწინებს რუსეთში საცხოვრებელი კორპუსების აბსოლუტური უმრავლესობის გადასვლას მმართველი ორგანიზაციების მართვაზე, რომლებიც საჭირო იქნება ლიცენზირებული იყოს. შესაბამისად, ბაზარზე ყოფნა HOA-ების მენეჯმენტისთვის და მფლობელებისთვის, რომლებიც უშუალოდ მართავენ თავიანთ სახლებს, შეიძლება მინიმუმამდე შემცირდეს.
დასკვნა
ამ სამუშაოს ფარგლებში ჩატარებულმა კვლევებმა საშუალება მოგვცა ჩამოგვეყალიბებინა მთელი რიგი ძირითადი დასკვნა.
ადრე, ყველა რეგიონში იყო სიტუაცია, როდესაც მუნიციპალური საბინაო მარაგის მართვის სერვისების ბაზრის უმეტესი ნაწილი ეკავა მუნიციპალურ უნიტარული საწარმოებს. მცირე ბიზნესის სუბიექტები აწარმოებდნენ საბინაო და კომუნალურ მომსახურებაში მომსახურების მოცულობის მხოლოდ 6%-ს.
ამჟამად სრულდება საბინაო ფონდის მართვის რეფორმის პროცესი. სახელმწიფო აძლევს სახლის მფლობელებს უფლებას აირჩიონ მართვის მეთოდი და ამით მიიღონ მონაწილეობა საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმაში. და რაც უფრო ადრე მიხვდებიან სახლის მეპატრონეები ამას, მით უფრო მომგებიანი შეძლებენ მათთვის მინიჭებული უფლებების გამოყენებას. ყოველივე ამის შემდეგ, საბოლოო ჯამში, თვითმმართველობა საბინაო სექტორში არის ერთ-ერთი ყველაზე ეფექტური გზა სახლის მესაკუთრეთა უფლებების დასაცავად, მოსახლეობის კონტროლი საბინაო და კომუნალური მომსახურების მოცულობასა და ხარისხზე, გავლენას ახდენს მომსახურების ღირებულებასა და ხარისხზე. უზრუნველყოფილია და საშუალებას გაძლევთ შექმნათ პირობები დაფინანსების დამატებითი წყაროების მოზიდვისთვის საცხოვრებლის მოვლა-პატრონობა და შეკეთება.
ბინის კორპუსში შენობების მფლობელებს მოეთხოვებათ აირჩიონ მართვის ერთ-ერთი მეთოდი: ბინის შენობაში შენობის მესაკუთრეთა პირდაპირი მართვა; სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის მართვა; მმართველი ორგანოს მართვა. პირველ შემთხვევაში მფლობელებს სტატუსი არ აქვთ იურიდიული პირიდა, შესაბამისად, შეზღუდული არიან ეკონომიკურ საქმიანობაში, რის გარეშეც რთულია ბინის შენობის მართვა და ამ უკანასკნელში მათ მოკლებული აქვთ მმართველი ორგანიზაციის საქმიანობის კონტროლის და მასზე ზემოქმედების უნარი. მენეჯმენტის ყველაზე რაციონალური ფორმა არის სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის შექმნა.
რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის შემოღებით, აქცენტი კეთდება სახლის მესაკუთრეთა პარტნიორობაზე, როგორც ბინის შენობის მართვის ერთ-ერთი ეფექტური ფორმა. მას ენიჭება უფლებამოსილებათა ფართო სპექტრი: ბინის კორპუსის მართვა, ხელშეკრულებების გაფორმება საცხოვრებელ კორპუსში საერთო ქონების მოვლა-პატრონობასა და შეკეთებაზე და საჯარო სერვისების მიწოდებაზე.
არ უნდა შევწყვიტოთ საბინაო კანონმდებლობის რეფორმა. საჭიროა მისი შემდგომი დახვეწა, რომელიც მოიცავს საკითხთა უფრო ფართო სპექტრს და ხელს შეუწყობს საცხოვრებლის თვითმმართველობის დანერგვას.
შეავსეთ საბინაო კოდექსი მთელი რიგი წესებით, რომლებიც უზრუნველყოფენ HOA-ს წევრების უფლებების განხორციელებას, მონაწილეობა მიიღონ საერთო კრებებში და თავიდან აიცილონ შესაძლო დარღვევები ამ სფეროში. კერძოდ, აუცილებელია საერთო კრების კომპეტენციის ექსკლუზიური ხასიათის დადგენა; წლიური საერთო კრების დრო და მასზე გადაწყვეტილი საკითხები; საერთო კრებების მოწვევისა და ჩატარების წესი, მათ შორის, ამხანაგობის წევრების მონაწილეობის წესი დღის წესრიგის ფორმირებაში, ამხანაგობის წევრების საერთო კრებებში მონაწილეობის წესი, მოწვევის, ჩატარების დოკუმენტაციის წესი და საერთო კრების შედეგები; დაუსწრებელი კენჭისყრის სახით რიგგარეშე საერთო კრებებისა და კრებების ჩატარების წესი და პირობები; საერთო კრების გადაწყვეტილებების სასამართლოში გასაჩივრების ვადა. ასევე აუცილებელია დაწესდეს მოთხოვნები HOA-ს წესდების შინაარსზე და პარტნიორობის წევრების მიერ მისი საქმიანობის შესახებ ინფორმაციის მოპოვების პროცედურის შესახებ.
შეავსეთ რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი იმ წესებით, რომლებიც არეგულირებენ ურთიერთობებს კოოპერატივს შორის, რომელიც მართავს ბინის შენობას და მესაკუთრეებს შორის, რომლებიც არ არიან მისი წევრები.
ჩემი აზრით, ბინის შენობის მართვის გზის არჩევაზე გავლენას ახდენს მთელი რიგი სუბიექტური ფაქტორები: ობიექტის ტექნიკური მახასიათებლები და მდგომარეობა, მესაკუთრეთა მენტალიტეტი, საბაზრო ურთიერთობების განვითარების დონე ადგილობრივ საბინაო სექტორში. . სხვადასხვა ქალაქსა და რეგიონში უპირატესობა ენიჭება MKD მართვის სხვადასხვა ფორმებს, რაზეც ასევე დიდ გავლენას ახდენს სართულების რაოდენობა და შენობის სიმჭიდროვე.
გამოყენებული წყაროების სია
1. რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუცია (მიღებული სახალხო კენჭისყრით 1993 წლის 12 დეკემბერს) (ექვემდებარება რუსეთის ფედერაციის კანონებით 2008 წლის 30 დეკემბრის N 6-FKZ რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუციაში შეტანილი ცვლილებების შეტანის ცვლილებებს, 2008 წლის 30 დეკემბრის N 7-FKZ, 2014 წლის 5 თებერვლის N 2 -FKZ, 21.07.2014 N 11-FKZ) // SPS ConsultantPlus, 2014 წ.
2. რუსეთის ფედერაციის 2004 წლის 29 დეკემბრის საბინაო კოდექსი No188-FZ (მიღებულია რუსეთის ფედერაციის ფედერალური ასამბლეის სახელმწიფო სათათბიროს მიერ 2004 წლის 22 დეკემბერს) (2014 წლის 21 ივლისის ამჟამინდელი ვერსია) // SPS ConsultantPlus, 2014 წ.
3. 2004 წლის 29 დეკემბრის ფედერალური კანონი 189-FZ „რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის ამოქმედების შესახებ“ (შესწორებული და დამატებული, ძალაში შევიდა 2014 წლის 1 სექტემბერს) // SPS ConsultantPlus, 2014 წ.
4. 2007 წლის 21 ივლისის ფედერალური კანონი N 185-FZ (შესწორებული 2014 წლის 21 ივლისი) „საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმის დახმარების ფონდის შესახებ“// SPS Consultant Plus, 2014 წ.
5. 1999 წლის 30 მარტის ფედერალური კანონი N 52-FZ (შესწორებული 2014 წლის 23 ივნისს) „მოსახლეობის სანიტარული და ეპიდემიოლოგიური კეთილდღეობის შესახებ“ // SPS ConsultantPlus, 2014 წ.
6. 2014 წლის 21 ივლისის ფედერალური კანონი N 255-FZ (შესწორებულია 2014 წლის 24 ნოემბერს) „რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსში ცვლილებების შეტანის, რუსეთის ფედერაციის ცალკეული საკანონმდებლო აქტებისა და ბათილად ცნობის შესახებ. ცალკეული დებულებებირუსეთის ფედერაციის საკანონმდებლო აქტები“ // SPS ConsultantPlus, 2014 წ.
7. ალექსი, პ.ვ. საბინაო სამართალი: სახელმძღვანელო უნივერსიტეტის სტუდენტებისთვის, რომლებიც სწავლობენ სპეციალობაში „იურისპრუდენცია“ / პ.ვ. ალექსი და სხვები; რედ. ი.ა.ერემიჩევა, პ.ვ.ალექსია. - მე-7 გამოცემა, შესწორებული. და დამატებითი - M.: UNITY-DANA: სამართალი და სამართალი, 2012. - 480გვ.
მასპინძლობს Allbest.ru-ზე
მსგავსი დოკუმენტები
ადგილობრივი თვითმმართველობის მიერ მრავალბინიანი შენობების მართვის კონცეფცია, მიზნები და პირობების შექმნა. შენობის მფლობელების მართვის გზის არჩევა. ქალაქ კოსტრომაში საცხოვრებელი კორპუსების მართვის მდგომარეობის ანალიზი და მართვის პერსპექტივები.
საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 11/11/2011
ბინის შენობის მართვის ხელშეკრულების არსებითი პირობები. ბინის კორპუსის მართვის გზები. ხელშეკრულების დადება, ცვლილება და შეწყვეტა. ხელშეკრულების გაფორმების დადებითი და უარყოფითი მხარეები. ბინის კორპუსის მართვის ხელშეკრულების პრაქტიკული ანალიზი.
საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 06/03/2009
უცხოური გამოცდილება ბინის კორპუსის მართვაში. საცხოვრებელი კორპუსის, როგორც მართვის ობიექტის მართვის სამართლებრივი რეგულირების შემუშავება და კანონმდებლობის სრულყოფის წინადადებების შემუშავება. მმართველი ორგანიზაციის კონკურენტუნარიანობა.
საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 26.01.2011
ბინის კორპუსის მართვის სამი გზა. სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის კონცეფცია და მახასიათებლები, მისი წესდება, რეგისტრაცია, მმართველი ორგანოები და ლეგალური სტატუსი. საბინაო და კომუნალური მომსახურების მიმწოდებელ ორგანიზაციებთან ურთიერთობის ვარიანტები.
რეზიუმე, დამატებულია 03/18/2009
მრავალბინიანი შენობების მართვის გზებისა და მათი შერჩევის პროცედურების განხილვა. სახლის მართვის ხელშეკრულების დადების, შეცვლისა და შეწყვეტის პროცედურის მახასიათებლები. საცხოვრებელი კორპუსების მართვის მოქმედი საკანონმდებლო რეგულაციების შეფასება.
ნაშრომი, დამატებულია 17/05/2017
სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის უფლებები, მოვალეობები და მოვალეობები ბინის შენობის მართვაში. HOA-ს შექმნის წესი, ფუნქციები, ძირითადი უპირატესობები, რეორგანიზაცია, ლიკვიდაცია. მოქალაქეებისთვის ხელსაყრელი და უსაფრთხო საცხოვრებელი პირობების უზრუნველყოფა.
ნაშრომი, დამატებულია 12/01/2014
სახლის მართვის მეთოდები და მათი შერჩევის კრიტერიუმები. საბინაო და კომუნალური მომსახურების გაწევაზე ხელშეკრულებების გაფორმება. სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის დაარსების მიზნები და სარგებელი. საბინაო კოოპერატივის მახასიათებლები. ორგანიზაციის მენეჯმენტის მართვა.
რეზიუმე, დამატებულია 23/09/2012
მრავალბინიანი შენობების მართვის კონცეფცია და მეთოდები. მომსახურების გაწევისა და სამუშაოს შესრულების ხელშეკრულებები. კონტრაქტორებთან და რესურსების მიმწოდებელ ორგანიზაციებთან შუამავლების გარეშე ხელშეკრულებების გაფორმება. ურთიერთობა მმართველ ორგანიზაციასა და მფლობელებს შორის.
ნაშრომი, დამატებულია 12/12/2013
შენობის მფლობელების მიერ ბინის კორპუსის უშუალო მართვის იურიდიული ინსტიტუტის გაჩენა და შეცვლა. ინფორმაცია ბინის შენობის საკუთრებაში არსებული შენობების მფლობელებისგან წარმოშობილი უფლებებისა და მოვალეობების, პრობლემებისა და მათი გადაჭრის გზების შესახებ.
